Achat immobilier: conseils et check-lists pour un investissement réussi

07.09.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Voici les questions que vous devez vous poser au préalable. Ainsi, si vous ne voulez pas vivre dans votre futur bien immobilier mais souhaitez plutôt obtenir un rendement, mieux vaut investir dans un appartement. Découvrez dans cet article les autres points à prendre en considération.

Acheter une maison ou acheter un appartement: les différences en un coup d’œil

  Maison individuelle  Appartement en propriété
Coûts d’acquisition Plutôt élevés En général, moins élevés – plusieurs facteurs entrent en jeu
Frais d’entretien Élevés Plusieurs facteurs influent sur le montant des frais d’entretien
Convient pour un objectif de rendement Pas vraiment Plutôt oui
Convient pour un objectif de prévoyance vieillesse Plutôt oui  Plutôt oui

 

Acheter un bien immobilier logement: voici les questions que vous devez vous poser au préalable

Lorsque vous envisagez d’acheter un objet immobilier, vous devez répondre à une question fondamentale ainsi qu’à de nombreuses questions plus spécifiques. 

1. Êtes-vous prêt(e) à vous engager, ainsi que votre argent ?

Il n’est pas question ici de mariage – vous pouvez très bien devenir propriétaire en étant célibataire ou en concubinage. Il s’agit plutôt de vous demander si vous souhaitez « vous fixer », autrement dit vous établir durablement dans un lieu, ou si vous souhaitez plutôt réaliser un autre rêve avec votre argent ou pouvoir faire vos valises à tout moment, que ce soit pour prendre un nouvel emploi, pour vous installer à l’étranger ou pour faire un voyage.

Vous pouvez aussi avoir envie d’investir vos fonds propres pendant quelques années dans des actifs, des fonds ou d’autres placements sur le marché des capitaux.

2. Quels critères l’objet immobilier doit-il remplir ?

Si vous décidez d’acheter, il vous faut trouver l’objet adéquat. Demandez-vous à quoi ressemble le logement de vos rêves. Cela vous servira de référence pour vos recherches. Vous pourrez toujours revoir vos exigences à la baisse plus tard.

Critères de recherche possibles:

  • Budget: de quelle somme d’argent environ disposez-vous ? 
  • Lieu / Situation: où voudriez-vous vivre ?
  • Taille: de combien de chambres avez-vous besoin ?
  • Équipement: à quoi ne voulez-vous ou ne pouvez-vous pas renoncer (p. ex. une salle de bain ou une cuisine moderne, accessibilité) 
  • Jardin / Terrain: voulez-vous un grand jardin ou plutôt un environnement facile à entretenir ?
  • Caractéristiques particulières: accordez-vous une importance particulière à des équipements spécifiques comme un balcon, une grande terrasse, un grand garage, une chambre d’amis, etc. ? 

3. Check-list Achat immobilier: à quels points devez-vous prêter attention?

Vous avez trouvé un objet potentiel. Vous devez à présent l’examiner sous toutes les coutures.

  • Prix: quel montant maximal voulez-vous / pouvez-vous payer ? (voir aussi point 4)
  • À combien s’élèvent les frais d’entretien ? (voir aussi point 5)
  • État de l’objet immbilier:
  • Quand l’objet a-t-il été rénové / assaini pour la dernière fois ? 
  • Y a-t-il de graves défauts ?
  • À combien s’élèvent les éventuels coûts d’assainissement et de rénovation à ce jour et dans les années à venir ? 

Clarifiez tous les points importants, au plus tard lors de la visite, et demandez à la personne qui vend l’objet les documents suivants:

  • Extrait récent du registre foncier;
  • Plan cadastral et plan de zones;
  • Plans de construction et description détaillée de la construction;
  • Documents concernant la valeur d’assurance de l’immeuble;
  • Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), le cas échéant;
  • Lors de l’achat d’une propriété par étages: acte constitutif, règlement intérieur, calcul de la quote-part des valeurs, informations sur le fonds de rénovation, etc. 

4. Avez-vous suffisamment de fonds propres ?

Vous devez apporter au moins 20% du prix d’achat du bien immobilier en fonds propres. Au minimum 10% du prix d’achat doit provenir de fonds propres « durs », autrement dit d’une autre source que le 2ème pilier / la caisse de pensions (retrait anticipé et mise en gage). Pour le reste du prix d’achat, vous pouvez souscrire une hypothèque. 

Achat immobilier

Pouvez-vous vous permettre d’acheter l’objet de vos rêves ? Faites le test pour le savoir:

5. Votre capacité financière est-elle suffisante pour cet objet immobilier ?

La question de la capacité financière est tout aussi capitale que celle des fonds propres. Elle détermine si vous pouvez financer votre bien à long terme.

En termes de capacité financière, la règle suivante s’applique: les coûts de votre bien ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Les coûts de l’objet comprennent les intérêts, l’amortissement obligatoire et les charges du bien immobilier (frais d’entretien, réparations, etc.)
Pour déterminer votre capacité à supporter à terme les charges d’un bien, les créanciers potentiels utilisent non pas le taux d’intérêt effectif mais un taux d’intérêt calculatoire, plus élevé. Ce taux est actuellement d’environ 5%. Les créanciers entendent ainsi s’assurer que les clientes et les clients conserveront leur capacité financière également en cas de hausse des taux d’intérêt.

Calcul de la capacité financière:

5% du montant de l’hypothèque + amortissement obligatoire + 1% du prix d’achat (charges) ≤ 1/3 du revenu brut

6. Comment trouver une hypothèque avantageuse ?

Ne faites pas aveuglément confiance à votre banque, comparez plusieurs offres. Les assureurs et les caisses de pensions peuvent également être des créanciers intéressants. 

Valuu vous permet d’obtenir et de comparer rapidement et simplement de nombreuses offres et de souscrire en ligne l’hypothèque qui vous convient.

7. Check-list Documents: de quels documents avez-vous besoin pour votre hypothèque ?

Nous avons établi une check-list vous indiquant les documents nécessaires à la souscription d’une hypothèque.

Achat immobilier: Valuu vous aide et vous conseille

Valuu vous propose non seulement les meilleures offres de financement d’une centaine de créanciers, mais aussi un accompagnement pour toutes les questions relatives à votre achat. 

FAQ

Acheter ou construire: quelle est la meilleure option ?

L’alternative à l’achat d’un objet immobilier existant est bien sûr la construction d’un bien immobilier neuf. Les avantages sont évidents: vous concevez votre chez-vous comme vous le souhaitez.

Quant à savoir quelle solution est la plus économique, la réponse ne coule pas de source; en effet, les coûts dépendent de très nombreux facteurs comme les prix des terrains, l’équipement ou la situation. 

En revanche, le financement est bien différent: un bien immobilier existant sera financé par une hypothèque alors qu’une nouvelle construction le sera par un crédit de construction. Celui-ci est généralement converti en hypothèque lorsque la construction est achevée.

Pendant la phase de construction, il se peut qu’en tant que maître d’ouvrage, vous deviez supporter une double charge financière: le loyer de votre logement actuel et le crédit de votre construction.

Achat immobilier: comment éviter de faire le mauvais choix ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il vous faudra étudier rigoureusement toutes les étapes et la documentation. Il est recommandé de se faire conseiller et accompagner par des experts.
Cela pourra vous éviter de mauvaises surprises. 

  • Faites évaluer l’état architectural de l’objet par un expert en bâtiment ou un / e architecte.
  • Lisez attentivement le contrat de vente et faites-le vérifier par une ou un juriste.
  • Convenez si possible d’une garantie pour les défauts juridiques et les vices cachés.

Bon à savoir: si le vendeur vous a caché des défauts dont il avait connaissance en employant des manœuvres frauduleuses, sa responsabilité sera engagée quoi qu’il arrive.

De quels impôts et quelles taxes faut-il s’acquitter lors d’un achat immobilier ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devrez vous acquitter des frais d’actes notariaux et des frais administratifs. Ces frais varient selon le canton et sont généralement partagés entre le vendeur et l’acheteur.

  • Droits de mutation: ils sont prélevés dans la majorité des cantons. Ils n’existent pas dans certains cantons comme le canton de Zurich. La forme et le taux d’imposition varient fortement selon le canton: le taux d’imposition le plus élevé est pratiqué dans le canton de Neuchâtel (3,3% de la valeur vénale) tandis que les autorités du canton de Zoug fixent l’imposition en fonction de la charge de travail. Dans certains cantons, les communes sont chargées de la perception des droits de mutation.
  • Frais de notaire: il est obligatoire de faire appel à un notaire pour l’authentification du contrat de vente,et  de l’inscription au registre foncier du nouveau propriétaire et du droit de gage immobilier de l’établissement créancier. En principe, les honoraires du notaire sont calculés en fonction de la valeur vénale (p. ex. 0,1%). 
  • Frais administratifs du bureau du registre foncier: le bureau du registre foncier facture également des frais administratifs pour les inscriptions au registre foncier (changement de propriétaire et droit de gage immobilier). À Zurich, ces frais représentent 0,1% de la valeur vénale.
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