Glossaire

Quelle est la part de capitaux propres d'un achat immobilier? Comment fonctionnent les amortissements directs et indirects? Qu'est-ce que la supportabilité financière ? Dans notre glossaire, nous expliquons tous les termes importants relatifs aux hypothèques.

Une dette hypothécaire doit être remboursée de deux tiers du prix d’achat (valeur de marché ou valeur de l’immeuble) après 15 ans ou au plus tard au moment de la retraite (si celle-ci intervient avant l’échéance des quinze ans). Vous avez le choix entre un amortissement direct et un amortissement indirect.

Vous remboursez l’hypothèque à intervalles réguliers. Cela permet de réduire le montant de l’hypothèque après chaque remboursement et, par conséquent, de diminuer les intérêts. En revanche, moins d’intérêts passifs peuvent être déduits dans la déclaration fiscale.

Vous payez les amortissements dans une solution de prévoyance mise en gage: une assurance-vie ou un compte de prévoyance 3a. L’hypothèque et les intérêts passifs restent toujours aussi élevés. Vous pouvez cependant déduire l’intégralité des montants versés du revenu imposable et vous faites ainsi des économies d’impôt. 

Pour l’achat d’un logement en propriété, il vous faut des fonds propres équivalant à au moins 20% du prix de vente (valeur de marché). Les fonds restants, représentants au maximum 80 pour cent, vous sont fournis sous la forme d’une hypothèque par un des créanciers que vous avez sélectionnés. Par fonds propres, on entend les avoirs en compte, le pilier 3a, les titres et fonds, les avancement d’hoirie, les prêts privés ainsi que les donations. 

Si les fonds propres des sources susmentionnées ne suffisent pas pour une hypothèque, des fonds de prévoyance du 2ème pilier (caisse de pension) peuvent être utilisés. Toutefois, ceux-ci ne doivent pas dépasser les 10 pour cent de la somme des fonds propres nécessaires.  
 

Les charges courantes (frais accessoires) viennent s’additionner lors d’un achat / de la possession d’un bien immobilier, car contrairement à un locataire, un propriétaire doit lui-même payer l’entretien de l’immeuble. Font partie des charges par exemple les frais de réparation en tout genre ou le remplacement d’installations. 

Les charges sont importantes pour les créanciers car elles doivent être prises en compte dans l’évaluation de la supportabilité (voir ci-dessous) d’une hypothèque. Pour les charges, les établissements financiers calculent 1 pour cent du prix de vente. 
 

Afin de pouvoir évaluer votre capacité à assumer votre logement en propriété sur le long terme, même avec des taux plus élevés, les créanciers appliquent la règle d’or suivante: l’ensemble des frais annuels courants pour l’immeuble ne doivent pas être supérieurs à 33% de votre revenu annuel brut. Les frais annuels sont composés des intérêts hypothécaires (avec un taux d’intérêt de 5 pour cent calculé sur le montant du crédit), de l’amortissement obligatoire et des charges (voir ci-dessus). 

La valeur vénale est le prix pouvant être atteint lors de la vente de l’immeuble. 

Pour l'évaluation de votre immeuble, il est important de déterminer le volume brut (volume cubique). Le volume cubique est calculé sans tenir compte de la qualité de la construction. Le calcul s'effectue en deux étapes :

1. Volume de base du bâtiment 

Ce volume se calcule à partir de la superficie de base du bâtiment multipliée par la hauteur. La hauteur courante par étage est de 2,60 m.

2. Suppléments de toiture 

Au lieu de tenir compte de la hauteur habituelle de l'étage, des suppléments peuvent être appliqués pour les combles - qu'ils aient été aménagés ou pas (ex. chape froide):

  • pour les combles aménagés, le supplément de toiture est de 2,60 m (hauteur habituelle d'un étage);
  • pour les combles non aménagés, le supplément de toiture n'est que de 1 m
     

Il existe trois formes de propriété:

Propriété individuelle 

Cette forme de propriété est à privilégier si une seule personne apporte les fonds propres. Cette personne peut disposer librement de l’objet. Toutefois, elle est seule responsable de l'entretien et du paiement des frais (intérêts et amortissement).

Copropriété  

Si plus d'une personne partage la propriété et que chacun apporte ses propres fonds, cette forme de propriété est privilégiée. Les parts de copropriété sont inscrites au registre foncier (par ex. 1/3 ou 2/3), en fonction des fonds propres apportés par chaque personne. Chacun peut disposer librement de sa part et doit également payer par conséquent une partie des frais (entretien, intérêts, etc.). Si un propriétaire désire vendre sa part, les autres copropriétaires ont un droit de préemption. Cela signifie que les copropriétaires peuvent acheter cette part en premier.

Propriété commune 

Avec cette forme de propriété, toutes les parties sont copropriétaires de l’immeuble, quel que soit le montant des fonds propres apportés par chaque personne. Cette forme de propriété est courante s'il existe un contrat de mariage ou une communauté d'héritiers. En cas de propriété commune, les parties ne peuvent pas disposer librement de leurs parts. De plus, toutes les décisions (p. ex. la vente de l’immeuble) doivent être prises conjointement. Les frais (par ex. entretien, intérêts) doivent également être payés conjointement.
 

Les servitudes donnent à la ou au bénéficiaire le droit d'utiliser le terrain concerné dans une certaine mesure. Les servitudes sont inscrites au registre foncier sur la base d'un acte notarié officiel.
Les servitudes peuvent réduire de façon permanente la valeur de l’immeuble. Cela est possible, par exemple, lors de l'octroi de droits d'usufruit, de droits d’habitation, de droits de superficie ou de droits de préemption. Les droits de passage ne réduisent pas la valeur en ce sens.

Usufruit 

En cas d'usufruit, l’ayant droit peut utiliser lui-même ou louer à des tiers la totalité de l’immeuble. En contrepartie, il prend en charge les frais d'entretien courant et de gestion de l'immeuble, les intérêts hypothécaires ainsi que les impôts et taxes. L’ayant droit ne peut vendre le bien ou transférer son usufruit en toute indépendance. (cf. art. 745 CC)

Droit d'habitation 

Le droit d’habitation donne au bénéficiaire le droit d'occuper un immeuble (ou une partie de celui-ci). En principe, le bénéficiaire du droit d’habitation permet au bénéficiaire de faire vivre les membres de sa famille avec lui. Le droit d’habitation n'est ni transférable, ni transmissible par héritage. Le bénéficiaire du droit d’habitation est imposable sur la valeur locative imputée et supporte les frais d'entretien ordinaire. Les investissements, les intérêts hypothécaires et les primes d'assurance sont à la charge du propriétaire. (cf. art. 776 CC)

Droit de superficie 

En droit de superficie, un tiers a le droit de construire un bâtiment sur ou sous un sol tiers. Le contrat de droit de superficie régit le contenu et la portée du droit de superficie. En contrepartie de l'utilisation du terrain, le paiement des intérêts d’un droit de superficie est généralement convenu. (cf. art. 791 CC)

Droit de préemption (limité et illimité) 

Le droit de préemption donne au bénéficiaire la possibilité d'acquérir l’immeuble lors de la vente. Il existe donc le droit de préemption limité et le droit de préemption illimité. Dans le cas d'un droit de préemption limité, le prix et les autres conditions de la vente sont déjà déterminés. Dans le cas d'un droit de préemption illimité, toutefois, l’immeuble peut être acquis dans les mêmes conditions que celles qui s'appliqueraient à d'autres acquéreurs potentiels.
Si le droit de préemption est stipulé dans le contrat, celui-ci peut être conclu pour une durée maximale de 25 ans. Outre les droits de préemption stipulés dans le contrat, il existe également des droits de préemption prévus par la loi, par exemple en cas de copropriété. Aucun contrat n'est nécessaire pour cela. (cf. art. 681 CC) 

Droit de passage 

Un droit de passage sécurise l'accès à un terrain. Dans la servitude du droit de passage sont consignés en règle générale le type de droit de passage (droit de passage à pied ou à véhicule), la largeur et la longueur du chemin et les obligations d'entretien à supporter. (cf. art. 741 CC)
 

Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, le vendeur exige généralement une confirmation de financement avant de conclure le contrat. Dans cette confirmation, un établissement financier confirmera par écrit qu'il vous aidera à financer l’objet souhaité avec une hypothèque. La confirmation de financement donne au vendeur l'assurance que vous êtes réellement en mesure de financer l’immeuble. 

Pour savoir comment Valuu peut vous aider à obtenir rapidement et facilement une confirmation de financement, lisez le contenu « Photographier, télécharger, c'est fait ! »

 

Des indemnités de remboursement anticipé s'appliquent si vous remboursez une hypothèque avant la fin du contrat. Les établissements financiers peuvent vous facturer ces frais de sortie en compensation des intérêts perdus. Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé peut varier en fonction du taux d'intérêt et de la durée restante du prêt et peut rapidement s'élever à plusieurs milliers de CHF. De plus, les créanciers hypothécaires peuvent exiger des frais administratifs liés au calcul du remboursement anticipé, qui sont inclus dans l’indemnité de remboursement anticipé.

 

Comme le mot hypothèque fixe l'indique, les taux d'intérêt fixes sont la caractéristique principale de ce modèle hypothécaire. Cela signifie que le taux d'intérêt convenu reste le même pendant toute la durée de l'hypothèque. En règle générale, la durée est comprise entre deux et dix ans. Certains établissements financiers offrent également une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans. Si vous souhaitez résilier le contrat pendant la durée convenue, vous devez vous attendre à une indemnité de remboursement anticipé. 

Contrairement à l’hypothèque fixe, l’hypothèque variable n'a pas de durée fixe et peut généralement être résiliée dans un délai de trois ou six mois. Le taux d'intérêt est variable et est fixé par l'établissement financier. Avec une hypothèque à taux variable, vous pouvez profiter d’une baisse des taux d'intérêt, mais vous acceptez aussi le risque d'une hausse des taux d'intérêt. 

Pour l'hypothèque Libor (une hypothèque dite du marché monétaire), le taux d'intérêt est basé sur le LIBOR (London Interbank Offered Rate). Le taux d'intérêt dépend de l'évolution du marché monétaire et est ajusté tous les trois ou six mois. Le Libor sera aboli d'ici la fin de 2021, mais les hypothèques du marché monétaire continueront d'exister. En Suisse, il sera probablement remplacé par le Saron (Swiss Average Rate Overnight). 

 
 

Avec une hypothèque mixte, vous combinez différents modèles hypothécaires. Par exemple, vous pouvez conclure une partie de votre hypothèque sous forme d’hypothèque fixe et une seconde sous forme d’hypothèque Libor. Important : En règle générale, le minimum par tranche est de CHF 100'000. Avec une hypothèque mixte, le client a la possibilité de bénéficier des avantages des différents modèles et de répartir leurs inconvénients.

Le taux d’avance désigne le rapport entre le capital emprunté et la valeur de l’objet et ne peut dépasser 80 pour cent. Cela signifie qu'un créancier hypothécaire ne finance en général que  80 pour cent du coût total d'un immeuble. Vous devez être en mesure de financer les 20 pour cent restants avec des fonds propres. 

La solvabilité est la capacité d’un emprunteur de rembourser le crédit au créancier hypothécaire. Pour calculer la solvabilité, l'établissement financier vérifie, entre autres, le rapport entre vos dépenses et vos rentrées d’argent et si vous avez déjà fait l’objet de poursuites. 

Notre App pour tout: Trouver, comparer et conclure une
hypothèque ! En avant !

Cette page utilise des Cookies. Vous trouvez plus d’informations dans la politique de confidentialité.