Propriétaire ou locataire?

Être propriétaire est le rêve de nombreux Suisses. De plus, avec les taux bas actuels, c’est intéressant du point de vue financier. Mais être propriétaire, combien ça coûte vraiment?

News - 30.11.2020

L’essentiel en bref

  • Les fonds propres et la capacité financière constituent des obstacles majeurs. 
  • Être propriétaire, c’est bénéficier d’un coût du logement inférieur par rapport aux locataires.
  • Toutefois, il faut tenir compte de la valeur locative et des rénovations.

Acheter un bien n’est pas si simple. Les dispositions réglementaires en termes de fonds propres et de revenus (capacité financière) sont des obstacles pour un grand nombre de personnes en Suisse. Mais une fois ces obstacles déjoués, on fait des économies chaque mois.

Calculer correctement les coûts effectifs

oici un exemple: dans un quartier de la commune de Staufen (AG), des maisons individuelles sont à louer pour 2’800 francs par mois. Dans le même quartier, il y a des maisons similaires à vendre, avec deux places de stationnement, affichées à 750’000 francs.

Si l’on souhaite acquérir une maison individuelle, il faut verser 20% d’apport, soit 150’000 francs. On souscrit une hypothèque pour les 600’000 francs restants. La durée de l’hypothèque est par exemple de 10 ans, à un taux de 0,80%. Cela correspond à des coûts de 4’800 francs par an, soit 400 francs par mois, bien inférieurs au loyer de 2’800 francs.

Graphique à: Proprietaie ou Locataire

La valeur locative

L’idée derrière la valeur locative est que le propriétaire pourrait louer sa maison ou son appartement, mais il l’occupe lui-même. La propriété du logement doit toutefois être imposée comme si un locataire versait un loyer au propriétaire.

Afin de calculer précisément le montant de la valeur locative, on observe les loyers courants à proximité. Dans notre exemple, les frais fiscaux annuels supplémentaires seraient de 2’800 francs, une somme à indiquer comme revenu supplémentaire dans la déclaration fiscale.
La valeur locative augmente donc le revenu imposable. Les taux d’intérêt hypothécaires et l’entretien peuvent être à leur tour déduits. Cependant, en l’absence de rénovations importantes, le résultat sera une augmentation de la facture fiscale.

Amortissement

Au bout de 15 ans, jusqu’à un tiers de la propriété du logement doit être remboursé. Dans notre exemple, cela correspondrait à un montant supplémentaire de 7’000 francs par an, soit environ 600 francs par mois. Il est possible d’effectuer l’amortissement indirectement via le pilier 3a et ainsi le déduire du revenu imposable.

Total des coûts mensuels

Dans notre exemple de calcul, le propriétaire du bien ne paie pas uniquement 400 francs d’intérêts hypothécaires par mois, mais un total de 1’733 francs. L’amortissement via le pilier 3a permet d’abaisser ce montant. Avec des coûts mensuels de 1’233 francs, l’achat d’un bien est très avantageux par rapport au loyer de plus de 2’800 francs.

Rénovations

Dans le calcul, il ne faut pas oublier les rénovations qui doivent être effectuées de temps à autre. En tant que propriétaire immobilier, on doit assumer soi-même les coûts, mais ils peuvent être déduits des impôts. 

Tant que les coûts des rénovations ne sont pas négligés, la propriété du logement est tout à fait judicieuse. De plus, le sentiment d’être propriétaire de ses murs n’a pas de prix.

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