Mode de calcul de la capacité financière

Outre les fonds propres, la capacité financière représente le principal obstacle à l’acquisition d’un logement, ce qui en fait le facteur décisif dans le processus d’achat immobilier en plus de l’apport personnel.

News - 09.11.2020

L’essentiel en bref

  • Le calcul de la capacité financière montre à la banque si vous avez les moyens de souscrire une hypothèque.
  • La banque se protège contre un éventuel surdendettement du preneur d’hypothèque.
  • De ce fait, elle table sur 5% de taux hypothécaires alors que les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à 1%.

Calcul de la capacité financière

Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, vous devez verser un acompte de 20%. Vous aurez alors besoin d’une hypothèque pour les 80% restants. À ce stade se soulève alors la question de savoir si l’on peut se permettre d’acheter le bien souhaité.

Pour les loyers, la règle d’or en matière de financement est la suivante: les coûts du logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu annuel. Il en va de même pour les hypothèques. La différence consiste en ce que les coûts du logement ne sont pas indiqués ici comme loyers mensuels avec charges, mais regroupés dans le «calcul de la capacité financière».

Le tableau ci-après illustre le calcul complet de la capacité financière avec ses différentes composantes. Le calcul sera ensuite décomposé au fil de l’article.

Graphique à: Calcul de la capacité financière

Coûts liés à la première et à la deuxième hypothèques

Les taux hypothécaires de plus de 7% étaient monnaie courante vers 1990. Des familles entières ont ainsi perdu leur logement, car elles se sont retrouvées dans l’incapacité de payer les intérêts. Aujourd’hui, les taux des hypothèques fixes à 10 ans sont inférieurs à 1%.

Cependant, la FINMA entend s’assurer que les propriétaires soient en mesure de s’acquitter des intérêts passifs, même si ces derniers devaient connaître une forte hausse. C’est pourquoi le calcul de la capacité financière intègre toujours un taux de 5%.

D’après ce calcul, les coûts s’élèveraient donc à CHF 30’000.− pour la première et la deuxième hypothèques.

Amortissement de la deuxième hypothèque

La FINMA souhaite que chaque logement en propriété soit remboursé à un tiers au bout de 15 ans. La «deuxième hypothèque» désigne le montant que vous devez rembourser durant cette période. Concrètement, vous devez payer CHF 7’000.− chaque année pendant 15 ans pour être propriétaire d’un tiers de votre logement.

Charges et frais d’entretien

Les propriétaires de logement doivent également être en capacité de l’entretenir. 1% du prix d’achat est ainsi pris en compte dans le calcul de la capacité financière pour l’entretien et les charges, soit CHF 7’500.− en reprenant notre exemple. Tous les éléments du calcul ont à présent été inclus.

Si l’on additionne le tout, on obtient un total de CHF 44’500.− par an. Par conséquent, le ménage doit disposer d’un revenu annuel de CHF 133’500.− pour pouvoir supporter financièrement le coût de l’hypothèque.

Si l’hypothèque est contractée avec le (la) partenaire, c’est le revenu commun qui est pris en compte.

Théorie et pratique

Le calcul de la capacité financière fournit une certaine sécurité à la banque. Dans la pratique, il existe toutefois des exceptions. En effet, les coûts effectifs sont légèrement inférieurs à ce qui est indiqué dans le calcul, lequel prend également en compte une augmentation substantielle des frais d’intérêt.

Si vous avez déjà trouvé un bien immobilier, vous pouvez comparer les hypothèques de différents prestataires et souscrire directement un contrat en ligne sur Valuu.

Comparer et conclure une
hypothèque ! En avant !

Cette page utilise des Cookies. Vous trouvez plus d’informations dans la politique de confidentialité.
Wellen Bild