Le marché hypothécaire suisse en pleine mutation

Des taux bas et des contraintes importantes si l’on souhaite changer d’établissement.

BEI Business Engineering Institute St. Gallen - 28.02.2020

Les crédits couverts par des biens immobiliers, ce qu’on appelle communément des hypothèques, constituent un moyen de financement très apprécié en Suisse. Cette popularité se reflète dans la croissance des hypothèques en cours qui s’inscrit aux alentours des 3% par an ces dernières années. 1) Malgré l’augmentation des taux de vacance et la hausse des prix de l’immobilier, le marché des hypothèques a passé pour la première fois la barre du milliard de francs en 2019.1) Cette croissance s’explique notamment par la faiblesse des taux actuels.2) Du point de vue de l’acheteur, des taux bas lui permettent d’obtenir un financement à des conditions plus avantageuses. 

Le marché suisse des hypothèques s’oriente localement en majeure partie. Ainsi, 90% de Suisses prolongent une hypothèque auprès de leur banque habituelle sans demander d’offres comparatives.3) L’une des raisons qui pourrait expliquer cette fidélité étonnante des clients réside dans l’échelonnement des hypothèques. L’instrument d’échelonnement est l’aménagement de l’hypothèque en tranches assorties de diverses échéances. Si le client profite d’un tel échelonnement, il ne peut prolonger son hypothèque auprès d’un autre établissement que si toutes les tranches arrivent à échéance en même temps (dans un délai de 18 mois). Cela constitue une contrainte importante si l’on souhaite changer d’établissement. Les banques ont justifié un tel échelonnement en alléguant que cela mettait à la disposition du preneur d’hypothèque un instrument pour le protéger d’éventuelles fluctuations sur le marché des taux d’intérêt. Dans le cadre d’une étude, le Business Engineering Institut de St-Gall (BEI) a montré que cette approche servait principalement d’instrument de fidélisation de la clientèle pour les banques.

La diversité n’est pas synonyme de conditions avantageuses

La forte fragmentation du paysage bancaire suisse génère des obstacles supplémentaires. Les 24 banques cantonales gèrent 371 mia. CHF des hypothèques en cours, les deux grandes banques suisses 267 mia. CHF, et les 229 banques Raiffeisen 180 mia. CHF.4)5) Ces banques détiennent ainsi ensemble 75% du portefeuille hypothécaire en Suisse. Cela représente toutefois plus de 250 établissements différents et indépendants, très fortement axés sur le marché local. Forcément, cette diversité pèse lourdement sur la transparence et rend difficile l’accès à des conditions avantageuses. Des plateformes de comparaison offrent cette transparence. Par exemple, sur Valuu, on obtient dès le début une offre ferme de la part de différents bailleurs de fonds.

Répartition en pourcentage du volume d’hypothèques en cours  (Suisse 2018)

Le client décide davantage par lui-même

Jusqu’à présent, les banques entretenaient une relation personnelle forte avec leurs clients. Le conseiller à la clientèle connaissait le client et inversement. Les offres étaient souvent personnalisées et adaptées aux besoins spécifiques du client. Pour une banque, cela crée un besoin en ressources accru pour entretenir un grand réseau de filiales et employer des personnes qualifiées pour le conseil. 

De nouveaux canaux de communication (chatbot, e-banking, etc.) offrent l’opportunité de réorganiser et d’améliorer les échanges entre le client et la banque, ce qui influence considérablement les modèles commerciaux et la concurrence qui en résulte sur le marché. Ainsi, par l’intermédiaire d’interfaces mises à disposition, les banques peuvent intégrer dans leurs offres des prestataires tiers et les solutions innovantes qu’ils proposent. À titre d’exemple, citons Twint qui s’est établi en Suisse et qui permet d’accéder directement au compte et d’effectuer des paiements sans carte ou e-banking.6)
 

Au niveau international, on observe que de nombreux groupes technologiques tels que Google, Apple, Facebook et Amazon (GAFA) entrent dans la compétition avec de nouvelles approches. Les utilisateurs apprécient la simplicité de la navigation sur les plateformes, l’étendue de l’offre et la transparence qu’engendre la comparabilité. Dans ce contexte, l’importance des données de clients a grimpé en flèche, qu’il s’agisse de mettre en ligne des publicités adaptées à leurs besoins ou de développer des offres plus fortement axées sur les besoins réels des clients. 

Bon nombre de ces groupes essaient actuellement de s’implanter dans le secteur financier. Ainsi, Apple et Goldman Sachs ont lancé conjointement une carte de crédit pour payer par mobile et profiter de prestations proposées par les cartes de crédit.7) Avec Samsung Pay, Samsung offre la possibilité d’intégrer des cartes de crédit dans le téléphone portable.8)

Ces nouveaux modèles commerciaux connaissent également une croissance effrénée en Suisse. Cette tendance se reflète également dans la forte croissance observée sur le marché du courtage hypothécaire numérique qui a enregistré au cours des cinq dernières années une progression considérable de 24% en moyenne.9) 

En lui permettant par exemple de comparer les produits financiers et en lui présentant les différentes offres, ces plateformes numériques sont à même d’offrir au client la transparence dans un marché fragmenté. De plus, elles lui permettent de trouver plus vite un financement simple par le biais de processus numériques. De même, les banques peuvent générer un taux de pénétration supplémentaire avec ces plateformes. Le client n’est plus tributaire de sa banque locale, il peut comparer et profiter d’offres émises dans toute la Suisse. Ainsi, dans le monde numérique, le client peut décider davantage par lui-même et choisir parmi plusieurs offres.

Aperçu du marché des solutions hypothécaires numériques en Suisse

Le BEI a identifié trois approches numériques fondamentales dans les hypothèques. (1) Modèle informatif, (2) souscription numérique, (3) souscription et conseil numériques.

Le modèle informatif utilise les possibilités numériques uniquement comme un outil permettant de transmettre des informations sans autre processus numérique. On voit ainsi chez Valiant, par exemple, les avantages qu’offre chaque financement, les conditions, les conditions générales, et il est possible de prendre rendez-vous.10)

À ce jour, seule la plateforme hypothécaire Valuu permet de conclure une hypothèque de bout en bout par voie numérique.11) À l’instar du modèle informatif, Valuu propose des informations, mais aussi la possibilité de traiter numériquement l’intégralité du processus de financement hypothécaire et la prolongation. Valuu propose en outre, sur demande, un conseil et un accompagnement personnels et gratuits par des spécialistes en matières d’hypothèques. 

La souscription numérique, associée à un conseil sur place, constitue le modèle privilégié. Cette combinaison est ressortie comme un besoin souvent exprimé dans l’enquête clients réalisée par le BEI.12) 65% des sondés penchaient pour cette approche. Cette tendance a également été identifiée par les plateformes et c’est ce qui a poussé Valuu à compléter son offre purement axée sur le courtage jusqu’à présent, par un volet conseil cette année.13)

De nombreuses entreprises exploitant différents modèles se sont établies sur le marché suisse. Comparis, par exemple, est une plateforme comparative universelle qui compare diverses assurances et prix mais aussi des hypothèques. Les hypothèques sont ensuite traitées par une société affiliée, HypoPlus, lorsqu’elles intéressent les clients.14)15) Avec Valuu, PostFinance propose une simple plateforme de comparaison d’hypothèques qui agit en toute indépendance. Cette situation résulte de la situation de PostFinance qui ne transmet pas les fonds de ses clients à des tiers.16) Par ailleurs, ce modèle offre également la combinaison avec un conseil en plus du processus en ligne intégral. MoneyPark propose également une approche similaire mais ne permet toutefois pas d’effectuer l’intégralité du processus par voie numérique. Homegate.ch, Hypomat.ch, Swissquote, UBS (Atrium) sont d’autres plateformes actives dans le domaine des hypothèques numériques.

Il est à noter qu’au cours des six derniers mois, d’autres prestataires tels que Hypotheke.ch, FinanceScout24 sont arrivés sur le marché. Ces nouveaux concurrents ont compris que de plus en plus de personnes, en plus du e-commerce, ont aussi tendance à acheter des produits financiers plus complexes via des canaux en ligne, ou tout du moins à s’informer. De plus amples informations serons communiquées à ce sujet dans le prochain article de blog.

 

Source

  1. BNS (2019). Financial Stability Report 2019
  2. FuW (2019) Die Nationalbank – eine heilige Kuh? D’après https://www.fuw.ch/article/nmtm-die-nationalbank-eine-heilige-kuh/
  3. Moneypark (2019). https://moneypark.ch/news-wissen/hypotheken-und-zinsen/vermittler-erobern-den-hypothekarmarkt-eine-analyse-der-wichtigsten-akte…
  4. Raiffeisen (2020). Organisation D’après https://www.raiffeisen.ch/rch/fr/ueber-uns/organisation/die-einzigartige-bankengruppe.html
  5. BNS (2019). Créances hypothécaires. Liste des créances hypothécaires par groupe bancaire. D’après https://data.snb.ch (portail de données de la Banque nationale suisse)
  6. Twint (2020). Une application avec de multiples fonctions. D’après https://www.twint.ch/fr/clients-prives/fonctions/
  7. NZZ (2019). Pourquoi Apple et Goldman Sachs émettent conjointement une carte de crédit. D’après https://www.nzz.ch/wirtschaft/warum-sich-apple-und-goldman-sachs-eine-gemeinsame-kreditkarte-zulegen-ld.150156
  8. Samsung (2020). Samsung Pay. D’après https://www.samsung.com/ch/samsung-pay/
  9. e-foresight, IFZ (2019). Wie hat sich der Online-Hypothekarmarkt Schweiz 2018 entwickelt? D’après https://blog.hslu.ch/retailbanking/2019/07/25/wie-hat-sich-der-online-hypothekarmarkt-schweiz-2018-entwickelt/
  10. Valiant (2020). Financement D’après https://www.valiant.ch/fr/clients-prives/financement/hypotheque-a-taux-fixe
  11. Valuu (2020). D’après https://valuu.ch/
  12. Enquête clients du BEI (2019). Enquête réalisée auprès de la population suisse sur un échantillon de 1033 personnes de langue française et allemande.
  13. Valuu (2020). Premier entretien gratuit. D’après https://valuu.ch/fr/premier-entretien
  14. Comparis (2020). Page d’accueil. D’après https://www.comparis.ch
  15. HypoPlus (2020). Page d’accueil. D’après https://www.hypoplus.ch/fr/
  16. Loi sur l’organisation de la Poste (2012). Loi fédérale du 17 décembre 2010 sur l’organisation de La Poste Suisse. Art. 3 al. 2 LOP.

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