Tragbarkeit – wie sie berechnet wird
Neben dem Eigenkapital ist die Tragbarkeit die grösste Hürde, wenn Sie ein Eigenheim kaufen möchten. Daher ist die Tragbarkeit nebst dem Eigenkapital der wichtigste Faktor beim Kauf eines Eigenheims.
Das Wichtigste in Kürze
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Die Tragbarkeitsrechnung
Wenn Sie sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, müssen Sie 20% anzahlen. Für die restlichen 80% brauchen Sie eine Hypothek. Nun stellt sich die Frage, ob man sich selbst die Wohnung leisten kann.
Wenn es um Wohnungsmiete geht, lautet die goldene Finanzierungregel, dass die Wohnkosten nicht höher als ein Drittel des Jahreseinkommens sein dürfen. Das gilt auch für Hypotheken. Die Wohnkosten werden hier aber nicht als monatliche Miete mit Nebenkosten angegeben, sondern sie werden in der sogenannten «Tragbarkeitsrechnung» zusammengestellt.
In der Tabelle ist die komplette Tragbarkeitsrechnung ersichtlich, inklusive der verschiedenen Bestandteile. Im Verlauf des Artikels wird die Zusammensetzung der Rechnung erläutert.
| Kosten gemäss Bank | In Prozent | in CHF | Kosten in Prozent | Kosten in CHF |
| Kaufpreis | 100% | CHF 750'000 | ||
| Eigenkapital | 20% | CHF 150'000 | ||
| 1. Hypothek | 66% | CHF 495'000 | 5% | CHF 24'750 |
| 2. Hypothek | 14% | CHF 105'000 | 5% | CHF 5'250 |
| Amortisation* der 2. Hypothek | CHF 105'000 | geteilt durch 15 Jahre | CHF 7'000 | |
| Nebenkosten und Unterhalt | 1% vom Kaufpreis | CHF 7'500 | ||
| Total | CHF 44'500 | |||
| Einkommen benötigt | CHF 133'500 |
*allmähliche Tilgung einer Schuld nach einem bestimmten Plan
Kosten für die erste und zweite Hypothek
Hypothekarzinsen von über 7% waren um das Jahr 1990 gang und gäbe. Damals kam es vor, dass ganze Familien ihr Eigenheim verloren, weil sie die Zinsen nicht bezahlen konnten. Heute liegen die Zinsen für eine Festhypothek von 10 Jahren unter 1%.
Die FINMA will aber sicherstellen, dass Eigenheimbesitzer die Schuldzinsen auch bezahlen können, wenn diese massiv ansteigen würden. Deswegen wird bei der heutigen Tragbarkeitsrechnung noch immer mit 5% Zinsen gerechnet.
Somit würden die Kosten gemäss Tragbarkeitsrechnung für 1. und 2. Hypothek auf CHF 30'000 belaufen.
Amortisation der zweiten Hypothek
Die FINMA wünscht sich, dass jedes Eigenheim nach 15 Jahren zu einem Drittel abbezahlt ist. Den Betrag, den Sie in dieser Zeit abbezahlen müssen, wird die «zweite Hypothek» genannt. Das heisst, Sie bezahlen 15 Jahre lang jedes Jahr CHF 7'000.-. Dann gehört Ihnen ein Drittel Ihres Eigenheims.
Unterhalts- und Nebenkosten
Wer ein Eigenheim besitzt, muss dieses auch unterhalten können. In der Tragbarkeitsrechnung wird für Unterhalt und Nebenkosten mit 1% des Kaufpreises gerechnet. In unserem Beispiel sind das CHF 7'500.-. Und damit ist die Tragbarkeitsrechnung vollständig.
Wenn alles zusammenrechnet wird, gibt das CHF 44’500 pro Jahr. Das Haushaltseinkommen muss somit CHF 133'500.- betragen, um tragbar zu sein.
Falls die Hypothek gemeinsam mit dem Partner aufgenommen wird, zählt das gemeinsame Einkommen.
Theorie und Praxis
Die Tragbarkeitsrechnung bringt der Bank eine gewisse Sicherheit bei der Berechnung. In der Praxis gibt es aber immer wieder Ausnahmen. Die effektiven Kosten sind um einiges kleiner als die Tragbarkeitsrechnung ausweist. Diese berücksichtig jedoch auch einen erheblichen Anstieg der Zinskosten.
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