Tipps für frischgebackene Vermieter

1. Mietzins festlegen

Für die Festlegung eines möglichst lukrativen aber doch realistischen Mietzinses hilft ein Blick in den aktuellen Mietmarkt Ihrer Region: Was kosten Wohnungen mit vergleichbarer Grösse, Lage, Ausstattung und ähnlichem Alter und Zustand? Und: Welche gesetzlichen Regelungen gilt es zu beachten? Für diese wichtige Entscheidung lohnt es sich, einen Makler zu Rate zu ziehen.

2. Wunschmieter definieren

Machen Sie sich Gedanken darüber, wen Sie sich als Mieter wünschen. Ist es eher eine Familie mit Kindern, ein junges Paar, ein Rentner, eine WG, eine Einzelperson? Natürlich sollten Sie sich realistische Wunschmieter für Ihr Objekt ausmalen – eine Familie mit zwei Kindern wird sich kaum für eine 2-Zimmer-Wohnung interessieren.

3. Wohnung ausschreiben

Für die Ausschreibung nutzen Sie am besten die gängigen Online-Immobilienportale. Haben Sie bei der Beschreibung Ihres Objekts Ihre Wunschmieter im Hinterkopf und rücken Sie die entsprechenden Vorzüge in den Vordergrund. Diese Informationen gehören in die Ausschreibung:

• Adresse des Objekts
• Anzahl Zimmer
• Nettowohnfläche in m2 (ohne Wände, Balkon, Terrasse, Estrich, Keller)
• Miete + Nebenkosten
• Angaben zur Lage, Umgebung, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc.
• Fotos und Grundriss (achten Sie auf gute Qualität!)
• Mietbeginn
• Ihre Kontaktdaten 
• Evtl. Besichtigungstermin/e

4. Besichtigung 

Überlegen Sie sich, ob in Ihrem Fall Einzel- oder Gruppenbesichtigungen besser sind. In Einzelterminen können Sie die potentiellen Mieter besser kennenlernen, Gruppentermine sind unerlässlich, wenn es höchst wahrscheinlich sehr viele Interessenten gibt. 

5. Bewerbungsformular 

Geben Sie Interessenten ein Bewerbungsformular mit oder lassen Sie es vor Ort ausfüllen. Es ist gesetzlich geregelt, auf welche Informationen von Bewerbern Sie als Vermieter ein Anrecht haben (weitergehende Angaben sind im Prinzip freiwillig). Hier sind sie:

Angaben zur Identität

• Name, Vorname
• Geburtsdatum
• Adresse, Telefonnummer
• Art und Ablaufdatum einer allfälligen Aufenthaltsbewilligung (bei Ausländern)

Angaben zu finanziellen Verhältnissen

• Beruf, Tätigkeit, Arbeitgeber
• Ungefähres Jahreseinkommen (z.B. mittels Ankreuzen einer Einkommenskategorie)
• Hängige Betreibungen oder Verlustscheine (nicht älter als 5 Jahre)

Angaben zu Wohnverhältnissen

• Fragen nach wichtigen Problemen vorangehender Mietverhältnisse respektive ob und warum ein Mietverhältnis vom Vermieter aufgelöst wurde
• Anzahl der einziehenden Personen

Gut zu wissen:

Auf folgende Dokumente und Angaben haben Sie aus rechtlicher Sicht erst bei der Mietvertragsunterzeichnung ein Anrecht (zum Beispiel zur Bonitätsprüfung oder Prüfung anderer Angaben). In der Praxis legen viele Interessenten diese Unterlagen aber schon vorher vor.

• Betreibungsregisterauszug
• Kopie von ID, Pass oder Personalausweis
• Referenzen Dritter (z.B. vom aktuellen Vermieter oder Arbeitgeber)
• Lohnausweise / Arbeitsverträge

Hier finden Sie die Bestimmungen des Bundes über Anmeldeformulare für Mietwohnungen. 

6.    Mietvertrag 

Wenn Sie einen geeigneten Mieter gefunden haben, geht es an die Mietvertragsunterzeichnung. Im Internet finden Sie eine Reihe von Muster-Mietverträgen. Diese sollten Sie aber lediglich als Orientierung nutzen. Gehen Sie Punkt für Punkt durch und erstellen Sie Ihren individuellen Vertrag. Dabei sind Ihnen natürlich rechtliche Schranken gesetzt. Die wichtigsten Bestimmungen finden Sie im Obligationenrecht / Achter Titel: Die Miete. Legen Sie dem Mietvertrag auch eine Hausordnung bei.

Tipp: Das Mietrecht ist generell mieterfreundlich. Sie haben aber die Möglichkeit, gewisse Dinge in Ihrem Sinne festzulegen. Diese Punkte können Sie im Mietvertrag zum Beispiel zu Ihren Gunsten regeln:

• Höhe der Mietkaution (maximal 3 Monatsmieten bei Wohnräumen)
• Art der zu zahlenden Nebenkosten
• Haustierregelung (Achtung: nur grössere Tiere können verboten werden, Kleintiere sind gesetzlich grundsätzlich erlaubt)
• Kleiner Unterhalt (verpflichtet den Mieter, kleine Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen)
• Indexklausel (erlaubt Ihnen Mietzinsänderungen/-erhöhungen entsprechend eines Indexes)

Nicht zulässig sind Klauseln wie Rauchverbot, generelles Musizierverbot oder ein Untervermietungsverbot (kann nur in Ausnahmefällen festgelegt werden).

7.    Übergabe

Fertigen Sie bei der Wohnungs- und Schlüsselübergabe (und nach Mietbeendigung bei der Abgabe) ein Protokoll über Zählerstände, Schäden, Mängel, Anzahl der übergebenen Schlüssel etc. an. Nicht sofort erkennbare Schäden kann der Mieter auch zu einem späteren Zeitpunkt melden.

Holen Sie sich die Unterstützung von Profis

Als Vermieter müssen Sie viele rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beachten. Gerade bei essentiellen Punkten wie der Mietpreishöhe oder dem Mietvertrag sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Natürlich können Sie auch das gesamte Vermietungsgeschäft einem Makler respektive einer Immobilienverwaltung übergeben. Das kostet Sie zwar Geld (das Sie steuerlich geltend machen können), erspart Ihnen aber unter Umständen viel Zeit, Nerven oder teure Fehler.