Mehrfamilienhaus: Kosten beim und nach dem Kauf

Finanzierungskosten

Eigenkapitalanteil

Bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften  gelten seit dem 1. Januar 2020 verschärfte Bedingungen: Statt wie bisher 10 Prozent müssen Sie jetzt 25 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Für das nötige Eigenkapital dürfen Sie keine Vorsorgegelder aus der 2. oder 3. Säule vorbeziehen. Es sei denn, Sie sind selbst Nutzer Ihrer Liegenschaft und wohnen in einer Wohnung Ihres Mehrfamilienhauses.

Zinsen und Amortisation

Ein weiterer wichtiger Posten sind die Hypothekarzinsen und die Amortisationskosten. Bei Renditeliegenschaften muss innert maximal 10 Jahren ein Drittel der Hypothekarsumme  amortisiert werden.

Notariatskosten, Gebühren und Steuern 

Neben der eigentlichen Finanzierung fallen bei einem Liegenschaftskauf auch verschiedene Steuern und Gebühren an, die je nach Kanton oder Gemeinde total bis zu 5 Prozent des Kaufpreises betragen können. Einige dieser Kosten teilen Sie sich in der Regel mit dem Verkäufer. Trotzdem kommen je nach Kaufpreis stattliche Summen auf Sie zu, die Sie nicht mit einem Hypothekarkredit begleichen können. 

Notariatskosten

Ein Kauf/Verkauf einer Immobilie geht nicht ohne Notar. Er setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und kümmert sich oft auch um den Eintrag in das Grundbuch. Der Notar muss in dem Kanton ansässig sein, in dem Ihre erworbene Liegenschaft steht. Die Notariatskosten sind je nach Kanton und Gemeinde sehr unterschiedlich. Sie richten sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises und betragen ungefähr 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Am höchsten sind die Notariatskosten in den Kantonen GE, TI, BE und VS, am tiefsten in den Kantonen SZ, AR, SH und ZG. Wer die Notariatskosten trägt, muss vertraglich festgelegt werden. Normalerweise werden sie gleichmässig auf beide Parteien verteilt.

Tipp: In den Kantonen AG, BS, BL, BE, FR GE, JU, NE, TI, UR VD und VS ist das Notariatswesen freiberuflich organisiert, das heisst, dass die Notare ihre Ansätze selbst festlegen können. Darum unbedingt Honorare vergleichen und Sparpotentiale ausschöpfen!

Grundbuchgebühren

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, muss das entsprechend im Grundbuch geändert werden. Dieser Verwaltungsaufwand wird mit der sogenannten Grundbuchgebühr gedeckt. Auch hier gelten kantonal sehr unterschiedliche Tarife, sie bewegen sich aber wie die Notariatskosten im Promillebereich des Kaufpreises. Diese Kosten werden meist geteilt, dies muss aber klar vereinbart sein.

Errichtung des Schuldbriefes

Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, wird in den allermeisten Fällen ein Schuldbrief  errichtet und ins Grundbuch eingetragen. Der Schuldbrief dient dem Kreditgeber als Sicherheit und beurkundet unter anderem sein Pfandrecht auf der entsprechenden Immobilie. Die Notariatskosten für Errichtung und Grundbucheintragung des Schuldbriefes betragen ca. 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme. Die Kosten tragen Sie als Käufer.

Handänderungssteuer

Manche Kantone erheben auf die Handänderung spezielle Abgaben oder überlassen es den Gemeinden, ob und wie sie solche erheben. Die Höhe der Handänderungssteuer reicht von rund 1 Prozent des Kaufpreises (TG, SG, AI, NW) bis zu über 3 Prozent in NE. Bei einem Kaufpreis von 3 Millionen Franken sind das satte 90'000 Franken. In den meisten Kantonen wird allein der Käufer zu Kasse gebeten, in manchen wird die Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder die Aufteilung den beiden Parteien überlassen. 

Gut zu wissen: In den Kantonen GL, SH, SZ, UR, ZG oder ZH bezahlen Sie keine Handänderungssteuern. 

Wiederkehrende Kosten nach dem Kauf

Verwaltungskosten

Wenn Sie die gesamte administrative und technische Verwaltung Ihres Mehrfamilienhauses in die Hände eines externen Immobilienverwalters geben wollen, müssen Sie mit Kosten von ungefähr 3 bis 6 Prozent der Netto- oder Bruttomieteinnahmen rechnen. In Gemeinden oder Kantonen mit tieferen Mieten liegen die Kosten prozentual wahrscheinlich etwas höher. Holen Sie mehrere Offerten bei Immobilienverwaltungen ein. Die Kosten und Leistungen können sehr unterschiedlich sein. Natürlich können Sie sich die Kosten auch ganz sparen und die Verwaltung selbst übernehmen – wenn Sie dafür Zeit und Musse haben. 

Unterhaltskosten

Als Vermieter müssen Sie für sämtliche Reparaturen und Instandhaltungskosten an Ihrem Objekt aufkommen. Dafür sollten Sie jährlich ca. 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes einkalkulieren. Die Unterhaltskosten variieren natürlich je nach Zustand und Alter der Liegenschaft (je älter das Haus, desto höher die Kosten).

Rückstellungen für Renovationsarbeiten

Für grössere Renovationsarbeiten oder Sanierungen sollten Sie sich ein finanzielles Polster anlegen und jährlich ca. 0,5 – 1 Prozent des Verkehrswertes auf die Seite legen. Gemäss Experten stehen bei einer neuen Immobilie nach etwa 10 Jahren die ersten Sanierungen an. Bei älteren Objekten können Renovationen sehr viel früher nötig werden und sehr kostenintensiv ausfallen. Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollten Sie deshalb die Qualität und Bausubstanz älterer Objekte vor einem Kauf gründlich prüfen lassen.

Tipp: Sparen Sie nicht (zu sehr) bei Erneuerungsarbeiten. Regelmässige Renovationen sind wichtig für den optimalen Werterhalt Ihrer Immobilie. Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie zudem von den Steuern abziehen.