Immobilie? Wertschriften? Oder doch Pensionskassen-Einkauf?

Wer einen grossen Betrag investieren will, steht vor der grundsätzlichen Frage nach Rendite oder Sicherheit.

Sie wollen 5000 Franken investieren? Die Auswahl der Anlagemöglichkeiten ist überschaubar: zur Hauptsache Aktien, Anleihen, Fonds, Gold oder ganz kommun das Sparkonto. Anders, wenn Sie eine Million Franken investieren wollen. Nebst einem breit gefächerten Wertschriftendepot eröffnet sich nun auch die Möglichkeit direkt in Renditeliegenschaften zu investieren oder einen steuersparenden Einkauf in die Pensionskasse vorzunehmen. Doch was lohnt sich am meisten?

Das Szenario: Das Investment erfolgt unter den aktuell gegebenen Möglichkeiten. Alle Zinsen und Erträge entsprechen heute üblichen Werten. Die Steuersätze liegen im schweizerischen Mittel. Die Kapitalanlage erfolgt einmalig ausser im Falle des Pensionskasseneinkaufs. Um die Progression zu brechen, wird er über fünf Jahre gestaffelt – entsprechender Einkaufsbedarf vorausgesetzt. Andernfalls würde der angestrebte Steuervorteil nur sehr begrenzt wirksam. Berücksichtigt wurden auch alle Gebühren für Kauf und Verkauf, die einmaligen oder laufenden Abgaben sowie die wiederkehrenden oder einmaligen Steuern. 

Mehrfamilienhaus bringt gute Rendite

Es zeigt sich, dass die Direktinvestition in ein Mehrfamilienhaus unter den gegebenen Voraussetzungen am besten rentiert (siehe Tabelle). Dies liegt insbesondere daran, dass die Nettorendite voll auf das eingesetzte Eigenkapital (ein Drittel des Kaufpreises) anfällt. Das heisst aber auch – und dies sind sich viele Immobilienkäufer nicht bewusst – hier wird mit einem starken Hebel von 1 zu 2 gearbeitet. Würde man denselben Hebel beispielsweise über einen Lombardkredit bei Wertschriften ansetzen, würden wohl die meisten von einer hochspekulativen Anlage sprechen. 
Das Risiko kann aber durchaus dasselbe sein: Verliert die Immobilie zum Kaufpreis von drei Millionen Franken 20 Prozent an Wert, was in den letzten 100 Jahren gleich mehrmals vorgekommen ist, so entspricht dies einem Verlust von 600‘000 Franken – 60 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital. Bei «ungehebelten» Wertschriften sind es im gleichen Fall «bloss» 200‘000 Franken. Zudem besteht bei Liegenschaften ein Leerstandsrisiko, was die Rendite stark schmälern kann. Die Hypothekar- und sonstigen Kosten laufen während dieser Zeit weiter. 

Wertsteigerung ist nicht garantiert

Umgekehrt stellt sich natürlich die Frage, ob eine Wertsteigerung von «nur» einem Prozent jährlich – wie im Fallbeispiel − nicht allzu pessimistisch ist. In den letzten Jahren war es oft mehr. Die allermeisten Immobilienexperten von Banken oder spezialisierten Bewertungsfirmen gehen allerdings davon aus, dass in den nächsten Jahren nicht mehr mit den gleichen Werteigerungen gerechnet werden darf. 

Dieselbe Frage stellt sich bei den Wertschriftenanlagen. Das Beispiel geht von rund einem Viertel Aktien sowie zwei Drittel festverzinsliche Anlagen plus einer Beimischung von Gold aus. Rechnet man dagegen mit 100 Prozent Aktien, so dürfte man nach den Erfahrungen der letzten Jahrzehnte statt 3 auch 5 oder gar 6 Prozent Nettorendite einsetzen. Allerdings würde man sich dann auch einem sehr viel höheren Volatilitätsrisiko aussetzen, wie die vier Crashs zeigen, die wir allein seit der Jahrtausendwende erlebt haben. 

Einigermassen sicher und berechenbar scheint nur der Einkauf in die Pensionskasse zu sein. Allerdings darf man sich auch hier nicht täuschen lassen: Die Verzinsung im Überobligatorium ist nicht garantiert. Geht es der Pensionskasse schlecht, kann der Stiftungsrat sie reduzieren oder streichen. Und dass die Besteuerung des Kapitalbezugs auch in zehn Jahren noch zu Vorzugskonditionen erfolgt, ist ebenfalls nicht in Stein gemeisselt. Scheitern die geplanten Altersreformen erneut, könnten die Vorzugsbesteuerung oder der Kapitalbezug zur Disposition stehen.

Immobilie schlägt Wertschriften und Pensionskasseneinkauf 

Annahme: Verkauf bzw. Kapitalleistung nach 10 Jahren

Anlage- und jährliche Betriebskosten; jährliche Erträge

Anlage- und jährliche Betriebskosten; jährliche Erträge

Rendite über zehn Jahre

Rendite über zehn Jahre

 

Hintergrund: Indirekte Investitionen in Immobilien

Gegenüber dem Direktkauf Wohnimmobilie bietet der Kauf von Anteilen an einer börsenkotierten Immobiliengesellschaften oder einem Immobilienfonds oft mehr Sicherheit. Zwar sind auch sie von Wertberichtigungen nicht gefeit, aber ihre meist breite Diversifikation sorgt für Stabilität im Depot. 

Entsprechend gross ist die Nachfrage: Jedes Jahr fliessen Milliarden an Neugeld in Schweizer Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften. 2019 gehörten Immobilienfonds mit über 20 Prozent Rendite zu den erfolgreichsten Anlageklassen überhaupt. Im Corona-Jahr 2020 haben sie bislang aber stärker gelitten als der breite Aktienmarkt. 

Vorsicht ist allerdings auch hier geboten. Denn die Leerstände wachsen. Landesweit liegen sie bei 1,7 Prozent. Lange waren 1 Prozent die Norm. Bei Neubauten liegen die Leerstände im Durchschnitt gar bei 6 Prozent – doppelt so hoch wie vor fünf Jahren. Der Wohnungsmarkt hat sich entsprechend vom Vermieter- zum Mietermarkt mit tendenziell leicht sinkenden Mietzinsen gewandelt. 

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