Der Eigenmietwert unterscheidet sich von Kanton zu Kanton

Der Eigenmietwert einer Immobilie ist als Einkommen zu versteuern. Wie hoch er ausfällt, ist kantonal aber sehr unterschiedlich. Und beim Bund fällt er oft höher aus als im Kanton.

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss den Mietertrag als Einkommen versteuern. Doch auch wer sein Wohneigentum selbst nutzt, muss darauf Einkommenssteuern entrichten, egal ob es sich um seinen Erstwohnsitz oder bloss um eine Ferienwohnung handelt. Die Steuer fällt auf den sogenannten Eigenmietwert an, eine Art «fiktives» Einkommen (siehe Box). 

Grundsätzlich sind die Kantone frei, wie sie den Eigenmietwert berechnen wollen. Das Bundesgericht hat lediglich festgehalten, dass er mindestens 60 Prozent des Mietzinses betragen soll, der für die betreffende Wohnung oder das betreffende Haus auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Die Kantone orientieren sich üblicherweise an einem Zielband von 60 bis 90 Prozent der Marktmiete. 

Unterschiedliche Methoden in den Kantonen

Basis für den Eigenmietwert ist in allen Kantonen der Liegenschaftswert. Folgende Berechnungsmethoden kommen zur Anwendung: 

Vergleich mit vermieteten ähnlichen oder gleichen Objekten: 
AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Einzelbewertung meist auf Basis eines hedonischen Computermodells, bei dem die wichtigsten Informationen zu einem Objekt in einem Datenblatt erfasst und mit ähnlichen Objekten in der Datenbank verglichen wird: 
AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG.

Spezifische kantonale Schätzmethode:
BL auf Basis Gebäudeversicherungswert (= Brandlagerwert) multipliziert mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor,
BS auf Basis Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung und Landwert (= Realwert), 
GE auf Basis eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung etc.
NE als Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (= Katasterwert) 
SO auf Basis Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (=Katasterwert), 
VD auf Basis Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort etc.),
ZG auf Basis Kaufpreis bzw. Verkehrswert, 
ZH auf Basis Land- und Zeitbauwert (= Verkehrswert).

Der Bund übernimmt nur in AI, AR, FR, GR, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG und ZH die kantonalen Steuerwerte: In allen andern Kantonen erhebt der Bund unterschiedliche Zuschläge oder er gewährt nur geringere Abschläge auf die Marktwerte. Zudem erlaubt er keinerlei Sonderabzüge, wie sie einzelne Kantone beispielsweise für Erstwohnungen kennen. 

Anspruchsvolle Berechnung des Eigenmietwerts

Was einfach tönt, ist in der Realität oft sehr kompliziert, wie sich am Beispiel des Kantons Zürich zeigen lässt: 

Berechnungsbasis ist im Kanton Zürich der Kaufpreis. 70 Prozent davon entsprechen dem Steuerwert, der als Vermögen zu versteuern ist. 4,25 Prozent des Steuerwerts entsprechen dem jährlichen Eigenmietwert für Eigentumswohnungen. Bei einem Einfamilienhaus sind es 3,5 Prozent.

Allerdings gilt diese simple Berechnungsart nur für Zweitwohnsitze. Die Berechnung des Eigenmietwerts auf den Erstwohnsitz erweist sich als sehr viel komplizierter. Dafür fällt die Detailberechnung häufig zu Gunsten der Eigentümer aus: 

Die Zürcher Steuerbehörden gehen auch in diesem Fall grundsätzlich von denselben Formelwerten von 3,5 für Einfamilienhäuser beziehungsweise 4,25 Prozent für Eigentumswohnungen aus. Für einen vergleichsweise hohen Landanteil gibt es jedoch abgestufte Abschläge. Und auch die Altersentwertung führt zu einem tieferen Steuerwert. Allzu tief darf er aber nicht ausfallen: Liegt das Resultat unter 70 Prozent, so erfolgt eine individuelle Schätzung. Oder es gilt halt doch das Minimum von 70 Prozent des effektiv bezahlten Kaufpreises (Berechnungsbeispiel unten). Über 90 Prozent des Kaufpreises darf der Vermögenssteuerwert umgekehrt auch nicht steigen.

Eigenmietwert soll im Zielband liegen

Der Landanteil wird auch beim Eigenmietwert berücksichtigt. Voll mit 4,25 Prozent belastet wird nur ein Basisanteil. Höhere Wertanteile werden nur noch mit einem Prozent besteuert, sehr grosse Grundstücke gar nur mit einem Franken pro Quadratmeter. So soll verhindert werden, dass sehr kleine Häuser auf rieseigen Grundstücken oder sehr grosse Gebäude auf kleinen Grundstücken übermässig hoch bzw. unverhältnismässig tief besteuert werden. Letztlich führt das zu Eigenmietwerten, die in der Regel um 3 Prozent des Steuerwerts liegen. Zielwert sind Eigenmietwerte von 60 bis 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete. 

Liegt der Eigenmietwert über diesem Zielband, kann man in seiner Steuerklärung einen tieferen Wert einsetzen. Eine solche Änderung muss man allerdings gut begründen können. Ein starkes Argument dafür ist beispielsweise eine ähnlich grosse Wohnung im selben Haus, die zu einem tieferen Preis vermietet wird. Es darf sich allerdings nicht um eine Vorzugsmiete für Familienangehörige oder sonstige Nahestehende handeln. Auch eine schlechte Besonnung, Strassenlärm, eine verbaute Aussicht oder veraltete Inneneinrichtungen können zur Begründung dienen. 

Angesichts der hohen Kosten und der komplizierten Materie empfiehlt sich, dem Thema Eigenmietwert beim Gespräch mit der Beraterin oder dem Berater besondere Beachtung zu schenken.

Steuer- und Eigenmietwert sind steuerpflichtig

Selbstgenutztes Wohneigentum muss versteuert werden: der Steuerwert als Vermögen, der Eigenmietwert als Einkommen. Vor allem der Eigenmietwert ist seit Jahren umstritten. Denn aus der Sicht der Eigentümer handelt es um eine Art «fiktives» Einkommen. Aus der Sicht der Mieter sieht das allerdings anders aus: Sie sehen darin das Gegenstück zu ihrem Mietzins, der als Teil der Lebenshaltungskosten bei den Steuern auch nicht abgezogen werden darf. Mehrere Initiativen zielten in der Vergangenheit auf Abschaffung des Eigenmietwerts, bislang vergeblich. 

Auch derzeit diskutiert das Parlament wieder einen entsprechenden Vorstoss aus Kreisen der Hauseigentümerverbände. Im Gegenzug sollen die Abzüge auf den Hypothekarzins und den Unterhalt der Liegenschaft wegfallen. Für Ferienhäuser und Zweitwohnungen soll weiterhin die bisherige Regelung gelten. 

Grundsätzlich scheint dieser Vorschlag auch bei den Mieterverbänden mehrheitsfähig. Die Probleme stecken wie so oft aber im Detail: Junge Familien könnten sich Wohneigentum wohl noch weniger leisten als heute, wenn sie die Schuldzinsen bei den Steuern nicht mehr abziehen dürfen. Und es besteht die Gefahr, dass Liegenschaften vernachlässigt werden, wenn die Unterhaltkosten nicht mehr zum Abzug zugelassen sind. Ob National- und Ständerat einen breit abgestützten Kompromiss finden, ist offen. 

 

Berechnung der Steuerwerte am Beispiel einer Eigentumswohnung in Erlenbach ZH

Grafik zu: Steuerwerte

 

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