Tragbarkeit: Kann ich mir mein Traumhaus langfristig leisten?

17.06.2022 Eye Icon ca. 3 Minuten

Wenn Sie eine Hypothek für ein Eigenheim aufnehmen wollen, gilt es, zwei Haupthürden zu überwinden: 1. die Eigenkapitalquote von mindestens 20 % und 2. die Tragbarkeitsrechnung. Mit letzterer will Ihr Kreditgeber sicherstellen, dass Sie sich die Hypothek respektive die Immobilie langfristig leisten können. Hier erfahren, wie Sie die Tragbarkeit berechnen.

Tragbarkeit – der zentrale Faktor beim Immobilienkauf

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten, müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlen können. Für die restlichen höchstens 80 % können Sie eine Hypothek aufnehmen. Man nennt dies auch «belehnen». Bevor ein Kreditgeber dieser Belehnung zustimmt, prüft er, ob Sie sich die Liegenschaft aller Voraussicht nach auch langfristig leisten können. Dazu gehört, dass Sie den vereinbarten Zinsforderungen und Amortisation nachkommen sowie die Nebenkosten für die Immobilie berappen können. 

Die Faktoren der Tragbarkeitsrechnung

Um zu beurteilen, ob Sie Ihre Wunschimmobilie tragen können, wenden Banken und andere Kreditgeber folgende Goldene Regel an: Die Jahreskosten für die Immobilie dürfen 33 % Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Ihr Einkommen ist also ein entscheidender Faktor in der Tragbarkeitsrechnung.

Doch welchen Immobilienkosten wird es gegenübergestellt? Wie setzen sich diese zusammen? Hier eine Übersicht:

1. Hypothekarzinsen / kalkulatorische Zinsen: Um die Höhe Ihrer Hypothekarzinsen zu beziffern, wird für die Tragbarkeitsrechnung nicht mit dem effektiv vereinbarten Zinssatz, sondern mit dem so genannten kalkulatorischen Zinssatz gerechnet. Dieser liegt bei rund 5 %, also weit über den aktuellen Marktzinssätzen. Mit diesem dicken «Puffer» stellen die Kreditgeber sicher, dass Sie Ihre Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragen können.

2. Amortisation (Abzahlung): Zusätzlich zu den Zinszahlungen stehen Ihnen in der Regel auch Amortisationszahlungen ins Haus. Denn nach 15 Jahren oder zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung (das vorher Eintreffende) muss Ihre Hypothekarschuld auf die Höhe von maximal zwei Dritteln des Kaufpreises reduziert worden sein (mehr zur Tragbarkeit im Alter erfahren Sie hier). Der Teil einer Hypothek, der diese zwei Drittel übersteigt, wird 2. Hypothek genannt.

3. Nebenkosten: Zu den Nebenkosten zählen Kosten für Wasser, Strom, Kehricht, Heizung oder die Hauswartung. Für die Berechnung der Tragbarkeit werden die Nebenkosten mit 1 % des Kaufpreises veranschlagt.

Beispiel einer Tragbarkeitsberechnung

Kosten Anteil in CHF Kalkulation pro Jahr in CHF
Kaufpreis 100% 1'000'000    
Eigenkapital 20% 200'000    
1. Hypothek 66.67% 666'700 5% 33'335
2. Hypothek 13.33% 133'300 5% 6665
Amortisation 2. Hypothek   133'300 geteilt durch 15 Jahre 8892
Nebenkosten und Unterhalt     1% vom Kaufpreis 10'000
Total       58'890
         
Jahreseinkommen für Tragbarkeit 33%       177'000

Die Tabelle zeigt die Berechnung der Tragbarkeit am Beispiel eines Immobilienerwerbs mit 20% Eigenkapital und einer Finanzierung von CHF 800'000.–

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FAQ

Wie berechnet man die Höhe einer Hypothek?

Die Höhe einer Hypothek errechnet sich aus der Höhe des Kaufpreises abzüglich des Eigenkapitalanteils (mindestens 20 Prozent).

Beispiel: 

Kaufpreis: CHF 750´000.00
Eigenkapital: CHF 150´000.00 (= 20 %)
Hypothek: CHF 600´000.00 (= 80 %)

Welche Hypothek muss zurückbezahlt (amortisiert) werden?

Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek. Diese entspricht jenem Anteil der Hypothek, der zwei Drittel des Verkehrswertes übersteigt. Die 1. Hypothek kann, muss aber nicht zurückbezahlt werden.

Beispiel:

Kaufpreis: CHF 750´000.00
Eigenkapital: CHF 150´000.00 (= 20 %)
Hypothek total: CHF 600´000.00 (= 80 %)
1. Hypothek: CHF 495´00.00 (= 66 % von CHF 750´000.00)
2. Hypothek: CHF 105´00.00 (CHF 600´000.00 – CHF 495´000.00)

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