Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit: Was mit der Hypothek passiert

Die meisten Kreditgeber in der Schweiz handeln mit Sicherheit und Bedacht bei der Vergabe von Hypotheken. Sie finanzieren Wohneigentum nur, wenn die laufenden Jahreskosten der Immobilie ein Drittel des Bruttoeinkommens der Hypothekarnehmenden nicht übersteigen. Die Jahreskosten setzen sich zusammen aus einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5% bis 5%, Pflichtamortisation und Nebenkosten, die zusammen nochmals 1% bis 2% des Verkehrswerts bei Anschaffung der Immobile ausmachen.

Bei der Hypothek planen Banken, Versicherungen und Pensionskassen also von Anfang an ein Reservepolster ein. Wer Kurzarbeit leistet (Bruttoeinkommen mindestens 80% des Gehalts) oder arbeitslos wird (Bruttoeinkommen mindestens 70% des Gehalts für Alleinstehende, mindestens 80% bei Unterhaltspflicht gegenüber Kindern unter 25 Jahren), kann die Hypothek meistens weiterhin problemlos bedienen.

Die rechtliche Ausgangslage

So lange die monatlichen Zinszahlungen eintreffen, sieht das finanzierende Institut normalweise auch keinen Grund, die Bonität zu überprüfen oder gar den Hypothekarvertrag aufzulösen. Dennoch: Rein rechtlich gesehen hätte das Hypothekarinstitut diese Möglichkeit. Denn der Hypothekarvertrag räumt dem Kreditgeber meist ein Kündigungsrecht ein, wenn die Bonität der Hypothekarnehmenden deutlich sinkt.

Die Klauseln, die im Kleingedruckten der Verträge und in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind, klingen oft wenig ermutigend. ZKB, Raiffeisen und viele andere Banken können schon nach 30 Tagen Zahlungsverzug den Hauskredit kündigen. Die Credit Suisse kann das nach 60 Tagen.

Vertragsbestimmungen kommen sehr selten zur Anwendung

In manchen Verträgen finden sich noch weiter gehende Bestimmungen. Swiss Life etwa kann die Hypothek auch dann kündigen, wenn der Schuldner oder die Schuldnerin seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber anderen Gläubigern nicht nachkommt.

Dies könnte zumindest theoretisch auch bei Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit der Fall sein. Üblicherweise wird der Kreditgeber dann zuerst gemeinsam mit den Kreditnehmenden eine Lösung suchen. Hypothekarverträge werden nur sehr selten gekündigt, versichern Banken und Versicherungen. Die entsprechenden Klauseln in den Verträgen kämen nur im äussersten Notfall zur Anwendung. Wenn Sie unsicher sind, welche Kündigungsbedingungen Ihr Hypothekarvertrag enthält, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber.

Vorsicht, wenn das Einkommen langfristig sinkt

Anders sieht es aus, wenn das Einkommen langfristig sinkt, beispielsweise bei Langzeitarbeitslosigkeit oder auch bei Invalidität, nach einer Scheidung oder im Todesfall der Ehepartnerin bzw. des Ehepartners. In einem solchen Fall kann das Kreditinstitut durchaus zum Schluss kommen, dass die Tragbarkeit für das Eigenheim nicht mehr gegeben sei.

Es lohnt sich in diesen Fällen, möglichst früh das Gespräch mit dem Hypothekarinstitut zu suchen und über mögliche Lösungen zu diskutieren. Eine Verpflichtung dazu gibt es aber nicht. Die Bank wird in solchen Fällen eine individuelle Bewertung vornehmen. Vor allem wenn weitere Vermögenswerte vorhanden sind, wird die Fortführung der Hypothek selten ein Problem darstellen.

Wichtig: Zahlungsunterbrüche vermeiden

Heikler kann die Situation sein, wenn es um die Erneuerung der Festhypothek geht. Nicht jedes Kreditinstitut wird bereit sein, den Hypothekarvertrag zu erneuern, wenn die Tragbarkeit formell nicht mehr gegeben ist.

Allerdings haben die Banken und Finanzinstitute in diesem Bereich einen grossen Handlungsspielraum, den sie auch in ihrem eigenen Interesse zum Vorteil ihrer Kundinnen und Kunden nutzen können. Der Wechsel zu einem anderen Finanzierungsinstitut dürfte sich angesichts der ungenügenden Tragbarkeit dagegen in vielen Fällen als unrealistisch erweisen. Die ungenügende Tragbarkeit birgt aus Sicht des kreditgebenden Instituts ein zusätzliches Risiko. Das schlägt sich bei der Verlängerung des Hypothekarvertrags oft in einem Risikozuschlag beim Zins nieder, dem die Kund:innen mangels Alternative kaum ausweichen können.

Besonders schwierig wird die Situation, wenn es zu Zahlungsunterbrüchen kommt. In solchen Fällen kann eine private Unterstützung aus dem Familien- oder Freundeskreis oder die Bürgschaft einer nahestehenden Person hilfreich sein, um einen Notverkauf der Immobilie zu vermeiden.

Lohnt sich eine Hypothekarversicherung?

In der Schweiz gibt es Hypothekenversicherungen. Sie werden von einigen grossen Schweizer Versicherungen angeboten. Damit sichern Sie die Zahlung ihres Hypothekarzinses während Arbeitslosigkeit oder Einkommensausfall ab. Allerdings sind Hypothekenversicherungen eher teuer, und meist schützen sie ungenügend.

So sind meist nur kurze Laufzeiten abgedeckt, häufig bloss zwölf Monate. Zudem sind sie meist mit einer Wartefrist (Karenzzeit) verbunden, meist sind es drei Monate. Dazu ist die versicherte Hypothek in der Regel auf einen Betrag von CHF 2000.– bis CHF 2500.– pro Monat begrenzt.

Üblicherweise wird eine solche Versicherung mit einer Zins- und Prämienbefreiung bei Erwerbsunfähigkeit wegen Krankheit oder Unfall kombiniert. Kommt eine Todesfallversicherung hinzu, aus der die Resthypothek beim Ableben des Miteigentümers oder der Miteigentümerin teilweise oder gar vollständig abgedeckt werden soll, so kann die Versicherungsprämie rasch einmal 4% bis 5% des jährlichen Hypothekarzinses ausmachen.

Wegen ihres schlechten Kosten-/Nutzenverhältnisses werden Hypothekarversicherungen kaum mehr nachgefragt und gelten als Auslaufmodell. Immer weniger Versicherungen führen sie noch in ihrem Angebot.

Erwerbsunfähigkeits- und Todesfallrisikoversicherung

Individueller und vor allem günstiger ist jedoch eine Erwerbsunfähigkeitsversicherung, die allerdings keine Ersatzzahlungen bei Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit vorsieht. Sie kann jedoch auf Wunsch eine Prämienbefreiung bei Arbeitslosigkeit einschliessen. Die Wartefrist kann frei angepasst werden.

Fazit: Eine spezielle Hypothekarversicherung lohnt sich kaum, zumal Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit bereits über die Sozialversicherung relativ gut abgesichert sind. Dem gegenüber können eine Erwerbsausfall- und besonders eine Todesfallrisikoversicherung das finanzielle Risiko, das mit einer Hypothek verbunden ist, sehr gut abfedern.

Das Finanzierungsrisiko minimieren

Am besten ist es jedoch, man achtet grundsätzlich auf eine risikoarme Finanzierung des Wohneigentums: Zahlen Sie für Ihre Immobilie nur so viel, wie sie auch wirklich wert ist. Schliessen Sie eine günstige Hypothek bei einem vertrauenswürdigen Kreditgeber ab. Ein Solidarschuldner oder eine Solidarschuldnerin hilft Ihnen, die Verantwortung für eine Hypothek zu teilen. Reizen Sie die Tragbarkeit nicht ganz aus und schaffen Sie sich eine finanzielle Reserve.

Dazu gehört auch, ein Reservepolster für schlechte Zeiten aufzubauen. Dieses Polster kann man zum Beispiel auf einem Konto oder auch auf der 3. Säule ansparen. Es kann auch zur teilweisen Amortisation des Kredits nach Ablauf der Festhypothek genutzt werden. Und selbst die schrittweise Rückzahlung von Festhypotheken ist bei vielen Anbietern möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass Höhe und Zeitpunkt der Rückzahlung bereits bei Abschluss des Hypothekarvertrags vereinbart wurden – und dass man sich dann auch daran hält.