Was der Eigenmietwert für Ihre Steuern bedeutet
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Der Eigenmietwert einer Immobilie ist als Einkommen zu versteuern. Wie hoch er ausfällt, ist kantonal aber sehr unterschiedlich. Die Berechnung ist anspruchsvoll und mitunter kompliziert. Wir zeigen Ihnen die Unterschiede für Wohneigentum, Zweitwohnung in der Schweiz oder Ferienhaus im Ausland – und erklären, was Sie steuerlich beachten sollten.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss den Mietertrag als Einkommen versteuern. Doch auch, wer sein Wohneigentum selbst nutzt, muss darauf Einkommenssteuern entrichten, egal ob es sich um den Erstwohnsitz oder bloss um eine Ferienwohnung handelt. Die Steuer fällt auf den sogenannten Eigenmietwert an, eine Art «fiktives» Einkommen (siehe Box unten).
Grundsätzlich sind die Kantone frei, wie sie den Eigenmietwert berechnen wollen. Das Bundesgericht hat lediglich festgehalten, dass er mindestens 60% des Mietzinses betragen soll, der für die betreffende Wohnung oder das betreffende Haus auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Die Kantone orientieren sich üblicherweise an einem Zielband von 60 bis 90% der Marktmiete.
Unterschiedliche Methoden in den Kantonen
Basis für den Eigenmietwert ist in allen Kantonen der Liegenschaftswert. Folgende Berechnungsmethoden kommen zur Anwendung:
Vergleich mit vermieteten ähnlichen oder gleichen Objekten
AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.
Einzelbewertung meist auf Basis eines hedonischen Computermodells
AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG erheben die wichtigsten Informationen zu einem Objekt und vergleichen Objekte mit ähnlichen Eigenschaften aus der Datenbank.
Spezifische kantonale Schätzmethode
- BL auf Basis Gebäudeversicherungswert (= Brandlagerwert) multipliziert mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor, sowie Korrekturfaktoren für Alter und Stockwerkeigentum
- BS auf Basis Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung und Landwert (= Realwert)
- GE auf Basis eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung usw.
- NE als Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (= Katasterwert)
- SO auf Basis Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (=Katasterwert)
- VD auf Basis Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort usw.)
- ZG auf Basis Kaufpreis bzw. Verkehrswert
- ZH auf Basis Land- und Zeitbauwert (= Verkehrswert)
Der Bund übernimmt nur in AR, FR, GE, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG und ZH die kantonalen Steuerwerte: In allen anderen Kantonen erhebt der Bund unterschiedliche Zuschläge oder er gewährt nur geringere Abschläge auf die Marktwerte. Zudem erlaubt er keinerlei Sonderabzüge, wie sie einzelne Kantone beispielsweise für Erstwohnungen kennen.
Anspruchsvolle Berechnung des Eigenmietwerts
Was einfach tönt, ist in der Realität oft sehr kompliziert, wie sich am Beispiel des Kantons Zürich zeigen lässt:
Berechnungsbasis ist im Kanton Zürich der Kaufpreis. 70% davon entsprechen dem Steuerwert, der als Vermögen zu versteuern ist. 4,25% des Steuerwerts entsprechen dem jährlichen Eigenmietwert für Eigentumswohnungen. Bei einem Einfamilienhaus sind es 3,5%.
Allerdings gilt diese simple Berechnungsart nur für Zweitwohnsitze. Die Berechnung des Eigenmietwerts auf den Erstwohnsitz erweist sich als sehr viel komplizierter. Dafür fällt die Detailberechnung häufig zu Gunsten der Eigentümer:innen aus:
Die Zürcher Steuerbehörden gehen auch in diesem Fall grundsätzlich von denselben Formelwerten von 3,5 für Einfamilienhäuser beziehungsweise 4,25% für Eigentumswohnungen aus. Für einen vergleichsweise hohen Landanteil gibt es jedoch abgestufte Abschläge. Und auch die Altersentwertung führt zu einem tieferen Steuerwert. Allzu tief darf er aber nicht ausfallen: Liegt das Resultat unter 70%, so erfolgt eine individuelle Schätzung. Oder es gilt halt doch das Minimum von 70% des effektiv bezahlten Kaufpreises (s. Berechnungsbeispiel in der Tabelle unten). Über 90% des Kaufpreises darf der Vermögenssteuerwert umgekehrt auch nicht steigen.
Eigenmietwert soll im Zielband liegen
Der Landanteil wird auch beim Eigenmietwert berücksichtigt. Voll mit 4,25% belastet wird nur ein Basisanteil. Höhere Wertanteile werden nur noch mit einem Prozent besteuert, sehr grosse Grundstücke gar nur mit einem Franken pro Quadratmeter. So soll verhindert werden, dass sehr kleine Häuser auf riesigen Grundstücken oder sehr grosse Gebäude auf kleinen Grundstücken übermässig hoch bzw. unverhältnismässig tief besteuert werden. Letztlich führt das zu Eigenmietwerten, die in der Regel um 3% des Steuerwerts liegen. Zielwert sind Eigenmietwerte von 60 bis 70% der erzielbaren Marktmiete.
Liegt der Eigenmietwert über diesem Zielband, dürfen Sie in Ihrer Steuerklärung einen tieferen Wert einsetzen. Eine solche Änderung müssen Sie jedoch gut begründen, wenn sie Erfolg haben soll. Ein starkes Argument dafür ist beispielsweise eine ähnlich grosse Wohnung im selben Haus, die zu einem tieferen Preis vermietet wird. Es darf sich allerdings nicht um eine Vorzugsmiete für Familienangehörige oder sonstige Nahestehende handeln. Auch eine schlechte Besonnung, Strassenlärm, eine verbaute Aussicht oder veraltete Inneneinrichtungen können zur Begründung dienen.
Eigenmietwert von Ferienwohnungen
Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, müssen Sie auch darauf Einkommens- und Vermögenssteuern auf Basis des Eigenmietwerts entrichten. Und entsprechend müssen Sie im Kanton des Feriendomizils ebenfalls eine Steuererklärung einreichen. Es genügt aber, die Steuererklärung am Hauptwohnsitz auszufüllen und eine unterzeichnete Kopie an die Gemeinde seines Zweitwohnsitzes zu senden. Die Steuerbehörden teilen die Steuereinnahmen dann selbstständig untereinander auf.
Steuerliche Auswirkungen der Repartition
Wie das geschieht, ist anspruchsvoll, denn der Steuerwert einer Liegenschaft unterscheidet sich von Kanton zu Kanton stark (siehe oben). Die kantonalen Steuerbehörden haben sich darum auf Umrechnungsfaktoren – die sogenannten Repartitionswerte – geeinigt, die als Berechnungsbasis dienen (Kreisschreiben 22 vom 22. März 2018).
Je nach Kanton gibt es Zu- oder Abschläge. So wird beispielsweise eine Zweitliegenschaft ab Baujahr 2006 im Wallis zuerst mit dem Faktor 145 multipliziert und dann am Hauptwohnsitz im Kanton Zürich durch 90 dividiert. Aus Sicht des Kantons Zürich ist eine Liegenschaft im Wallis mit einem dortigen Steuerwert von CHF 400’000.– also CHF 644’444.– wert (CHF 400’000.– × 145 / 90) – was sich stark auf die Vermögens- und die Einkommenssteuer auswirkt.
Zudem werden auf dieser Basis auch die Hypothekarschulden aufgeteilt. Es nützt also nichts, seine Hypothek auf die Liegenschaft im Kanton mit der höheren Steuerbelastung aufzunehmen, um vom stärkeren Progressionseffekt zu profitieren. Steuerlich wird die Hypothek aufgeteilt, als wäre sie entsprechend den so ermittelten Steuerwerten aufgenommen worden.
Haus im Ausland? Eigenmietwert wird schematisch erfasst
Bei der Besteuerung des Eigenmietwerts auf ausländische Liegenschaften machen es sich die meisten Kantone einfach: Statt komplizierte Einzelberechnungen nutzen sie einen simplen Formelwert.
Im Kanton Zürich lautet er beispielsweise für eine Ferienwohnung: 70% des Kaufpreises = Steuerwert; davon 4,25% = Eigenmietwert. Fremdwährungsverluste, beispielsweise beim Euro gegenüber dem Schweizer Franken, dürfen Sie jeweils bei der jährlichen Steuerklärung geltend machen.
Keine Doppelbesteuerung, aber höherer Steuersatz
Die so ermittelten Steuerwerte führen jedoch in aller Regel nicht zu einer Doppelbesteuerung. Denn Liegenschaften müssen Sie nur dort versteuern, wo sie sich befinden, in diesem Fall also im Ausland. Dies gilt für alle Länder, mit denen die Schweiz ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat. Und dies ist mit der grossen Mehrheit aller Staaten der Fall, insbesondere auch mit allen gängigen Feriendestinationen von Schweizerinnen und Schweizern.
Ganz ohne steuerliche Konsequenzen bleibt die ausländische Liegenschaft aber auch in der Schweiz nicht. Denn der Wert des Hauses sowie die Einnahmen daraus (Mietzins oder Eigenmietwert) wirken sich in der Schweiz «satzbestimmend» aus. Das bedeutet: Einkommen und Vermögen werden in der Schweiz zu dem Satz besteuert, der das gesamte in- und ausländische Einkommen und Vermögen berücksichtigt.
Ein steuerbares Einkommen von beispielsweise CHF 90’000.– plus CHF 10’000.– Eigenmietwert aus einer ausländischen Ferienwohnung wird also immer noch auf der Basis eines Einkommens von CHF 90’000.– besteuert, allerdings zum leicht höheren Steuersatz, der einem steuerbaren Einkommen von CHF 100’000.– entspricht.
Unternutzung führt vielerorts zu tieferem Eigenmietwert
Steht ein Wohnraum permanent leer, beispielswiese weil die Kinder ausgezogen sind oder ein Ehepartner verstorben ist, so ist beim Bund und in einigen Kantonen ein spezieller Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert möglich.
Nebst dem Bund kennen BL, GR, NW; OW, SH, SZ, SG, UR, ZG und ZH einen solchen Abzug. Die Berechnung des Unternutzungsabzugs ist je nach Kanton unterschiedlich geregelt. Meist lehnt sie sich aber an die Regelung bei der direkten Bundessteuer an. Danach gilt bei Einfamilienhäusern die Zimmerzahl plus zwei (für Küche, Bad und sonstige Nebenräume) als Teilungsfaktor, um den Abzug zu ermitteln. Bei Eigentumswohnungen lautet die Regel: Zimmerzahl plus eins.
So berechnet sich der Unternutzungsabzug
Beispiel für ein Haus
Der Unternutzungsabzug für ein 6-Zimmer-Haus mit zwei leerstehenden Zimmern und einem Eigenmietwert von CHF 27’000.– berechnet sich nach der Formel CHF 27’000.– mal 6 (4 genutzte Zimmer plus 2 Räume) geteilt durch 8 (6 vorhandene Zimmer plus 2 Räume) gleich CHF 20’250.–. Der Eigenmietwert reduziert sich also um CHF 6’750.–.
Beispiel einer Eigentumswohnung
Der Unternutzungsabzug für eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung mit einem leerstehenden Zimmer und einem Eigenmietwert von CHF 18’000.– berechnet sich nach der Formel CHF 18’000.– mal 5 (4 genutzte Zimmer plus 1 Raum) geteilt durch 6 (5 vorhandene Zimmer plus 1 Raum) gleich CHF 15’000.–. Der Eigenmietwert reduziert sich also um CHF 3’000.–.
Doch die Voraussetzungen sind eng definiert. Viele Kantone verlangen, dass die Räumlichkeiten vollständig geräumt sind. Andere Kantone, so etwa ZH, zeigen sich in dieser Beziehung grosszügiger: Hier dürfen nicht mehr benötigte Zimmer wenigstens als Abstellraum benutzt werden. Eine teilweise Nutzung, beispielsweise als Gäste- oder Bügelzimmer, ist allerdings auch in ZH nicht gestattet.
Bei Zweitwohnungen verweigern sämtliche Steuerbehörden einen Abzug. Ebenso, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung schon beim Bezug überdimensioniert war.
Eigenmietwert: Abzug bei Umbau
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung umbaut und während dieser Zeit eine andere Bleibe braucht, darf einen entsprechenden Steuerabzug auf seinen Eigenmietwert vornehmen. Dauern die Arbeiten beispielsweise einen Monat, so darf man den Eigenmietwert um ein Zwölftel kürzen.
Voraussetzung ist allerdings, dass das Haus oder die Wohnung während dieser Zeit tatsächlich nicht bewohnt sind. TG beispielsweise verlangt, dass alle Möbel aus dem Eigenheim entfernt sind. SG verlangt gar, dass während der Umbauzeit Kosten für eine Fremdmiete, beispielsweise für Übernachtungen in einem Hotel, entstanden sind. Eine Gratisunterkunft bei Freunden oder Familie berechtigt also nicht zum Steuerabzug.
Andere Steuerverwaltungen sehen das weniger eng: In AG, BL, BS, BE, GR und LU etwa reicht es, wenn das Haus oder die Wohnung während der Umbauzeit tatsächlich nicht bewohnbar war.
Ist das Eigenheim während der Umbauphase nur teilweise bewohnbar, so kommt der Eigenmietwert in AG, BS, SG, TG und ZH dennoch voll zur Anwendung. Die Steuerverwaltung BE dagegen akzeptiert in solchen Fällen einen anteiligen Abzug.
Herabsetzung im Härtefall auf dem Prüfstand
Vor allem für Rentner:innen mit tiefem Einkommen kann der Eigenmietwert zur Belastung werden. Die Kantone GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD und ZH haben in ihren Steuergesetzen deshalb eine Härtefallklausel: Übersteigt der Eigenmietwert einen gewissen Anteil am steuerbaren Einkommen (meist ein Drittel), so wird der Eigenmietwert reduziert. In LU und SG darf der Eigenmietwert aufgrund des Sonderabzugs allerdings nicht unter 60% des Marktwerts fallen.
Ob diese Härtefallregelungen auch künftig Bestand haben, ist offen. Das Bundesgericht hat im September 2022 befunden, dass eine neue, analoge Regelung in TI nicht verfassungskonform sei. Eine Hintertür bleibt allerdings offen: Ohne sich letztlich festzulegen, befand das Bundesgericht, dass eine Begrenzung des Sonderabzugs auf 60% der Marktmiete wie in LU und SG allenfalls zulässig sei.
Einsprache kann sich lohnen
Zu Auseinandersetzungen mit den Steuerbehörden kommt es vor allem nach Höherbewertungen, die alle Kantone periodisch vornehmen. Handelt es sich lediglich um eine Aufwertung aufgrund des gestiegenen Immobilienindexes, wird eine Anfechtung kaum Aussicht auf Erfolg haben. Bei einer Einzelschätzung kann sich eine Einsprache dagegen lohnen, wenn wichtige Elemente bei der Wertberechnung nicht oder nur ungenügend einbezogen wurden.
Einsprachen sind in einer ersten Stufe kostenlos. Geht es aber vor Gericht, muss die unterliegende Partei die Kosten tragen. Und die können hoch sein, weil das Gericht in aller Regel eine zusätzliche Expertenschätzung in Auftrag gibt.
Angesichts der hohen Kosten und der komplizierten Materie empfiehlt sich in jedem Fall, dem Thema Eigenmietwert beim Gespräch mit der Beraterin oder dem Berater besondere Beachtung zu schenken.
Steuer- und Eigenmietwert sind steuerpflichtig
Selbstgenutztes Wohneigentum muss versteuert werden: der Steuerwert als Vermögen, der Eigenmietwert als Einkommen. Vor allem der Eigenmietwert ist seit Jahren umstritten. Denn aus der Sicht der Eigentümer handelt es um eine Art «fiktives» Einkommen.
Aus der Sicht der Mieter sieht das allerdings anders aus: Sie sehen darin das Gegenstück zu ihrem Mietzins, der als Teil der Lebenshaltungskosten bei den Steuern auch nicht abgezogen werden darf. Mehrere Initiativen zielten in der Vergangenheit auf Abschaffung des Eigenmietwerts, bislang vergeblich.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist politisch umstritten
Auch derzeit diskutiert das Parlament wieder einen entsprechenden Vorstoss aus Kreisen der Hauseigentümerverbände. Im Gegenzug, so die ursprüngliche Absicht, sollten sämtliche Abzüge auf den Hypothekarzins und den Unterhalt der Liegenschaft wegfallen. Für Ferienhäuser und Zweitwohnungen sollte weiterhin die bisherige Regelung gelten.
Grundsätzlich schien dieser Vorschlag auch bei den Mieterverbänden mehrheitsfähig. Die Probleme stecken wie so oft aber im Detail: Junge Familien könnten sich Wohneigentum wohl noch weniger leisten als heute, wenn sie die Schuldzinsen bei den Steuern nicht mehr abziehen dürfen. Und es besteht die Gefahr, dass Liegenschaften vernachlässigt werden, wenn die Unterhaltkosten nicht mehr zum Abzug zugelassen sind.
National- und Ständerat sind darum auf der Suche nach einem Kompromiss. Jüngste Idee (Stand Februar 2023): Der Schuldzinsabzug soll möglich bleiben, würde aber auf die Höhe der Mietzinseinnahmen beschränkt. Damit könnten sich offenbar alle Parteien und Verbände sowie die meisten Kantone anfreunden. Mit Ausnahme der Tourismuskantone, die um eine wichtige Einnahmequelle fürchten.
Berechnung der Steuerwerte am Beispiel einer Eigentumswohnung in Erlenbach ZH
| Vermögenssteuerwert | Berechnungsbasis | Multiplikator | Aktueller Wert |
| Landanteil an der Gesamtliegenschaft | 150 m2 | à CHF 1’240.– 1) | CHF 186’000.– |
| Aktueller Zeitbauwert Anteil an Gesamtliegenschaft | CHF 44’000.– 2) | x10 3) | CHF 440’000.– |
| Abzüglich Altersentwertung seit Bauerstellung 1999 | 16% | CHF -70’000.– | |
| Formelwert der Liegenschaft | CHF 556’000.– | ||
| Effektiver Kaufpreis 2018 | CHF 975’000.– | ||
| Davon 70% | CHF 682’000.– |
Stand Frühjahr 2023
| Eigenmietwert | Berechnungsbasis | Multiplikator | Aktueller Wert |
| Eigenmietwert des Landanteils | CHF 186’000.– | Davon 4.25% 4) | CHF 7’900.– |
| Eigenmietwert Wohnung Total | CHF 368’000.– | CHF 14’600.– | |
| - davon Anteil bis CHF 40’000.– Basiswert 2) 4) | CHF 336’000.– | Davon 4.25% 4) | CHF 14’300.– |
| - davon Anteil über CHF 40’000.– Basiswert 2) 4) | CHF 32’000.– | Davon 1% 4) | CHF 300.– |
| Eigenmietwert total | CHF 22’500.– 5) | ||
| Eigenmietwert bezogen auf den Vermögenssteuerwert | 3.3% |
Stand Frühjahr 2023
Alle Werte gerundet
1) statistischer Durchschnittswert für Erlenbach in der entsprechenden Lage 3
2) Basiswert Gebäudeversicherung festgelegt 1939
3) Aufwertung seit Festlegung des Basiswerts mit dem Faktor 10 ergibt den aktuellen Zeitwert
4) gemäss Weisung des Regierungsrats von 2009
5) Der Eigenmietwert soll bei 60 bis 70% der Marktmiete liegen; ist das nicht der Fall, kann eine Einzelschätzung verlangt werden.
FAQ
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Kantone sind grundsätzlich frei, nach welcher Methode sie den Eigenmietwert berechnen. In der einen oder andern Form orientieren sie sich aber alle an der Miete für ein vergleichbares Objekt am freien Markt. Der Eigenmietwert soll 60% der Marktmiete nicht unterschreiten, sollte aber auch nicht höher als 90% der Marktmiete ausfallen. Der Eigenmietwert muss als Einkommen deklariert und versteuert werden.
Wie wird der amtliche Wert berechnet?
Die Kantone sind grundsätzlich frei, nach welcher Methode sie den amtlichen Wert (= Steuerwert) einer Liegenschaft berechnen. In der einen oder andern Form orientieren sie sich aber alle am Preis, der für ein vergleichbares Objekt am freien Markt erzielt werden kann. Der amtliche Wert soll bei rund 70% des Kaufpreises liegen. Der Steuerwert muss als Vermögen deklariert und versteuert werden.
Kann ich die Höhe des Eigenmietwerts anfechten?
Überschreitet der amtlich festgelegte Eigenmietwert das Zielband von 60 bis 90% der erzielbaren Marktmiete oder hat das Steueramt wesentliche Bewertungskriterien nicht oder nur ungenügend einbezogen, so kann sich eine Einsprache lohnen. Sie muss allerdings gut begründet sein, wenn sie Aussicht auf Erfolg haben soll. Hilfreich ist insbesondere die Expertise einer professionellen Immobilienschätzerin oder eines ausgewiesenen Immobilienschätzers.
Wo muss ich den Eigenmietwert versteuern?
Der Eigenmietwert ist immer dort zu versteuern, wo sich die Liegenschaft befindet. Der Hauptwohnsitz also am Steuerdomizil, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im betreffenden Kanton bzw. im betreffenden Land. Bei einer ausserkantonalen Liegenschaft reicht es, dem betreffenden Kanton eine Kopie der Steuererklärung zuzusenden. Die Kantone regeln die Aufteilung der Steuereinnahmen dann unter sich. Eine Liegenschaft im Ausland muss man in der Schweiz zwar ebenfalls deklarieren, es erfolgt aber keine Doppelbesteuerung. Das Besteuerungsrecht steht ausschliesslich dem betreffenden Staat zu. Hingegen werden Eigenmietwert und Steuerwert der ausländischen Liegenschaft in der Schweiz bei der Festlegung der Steuersätze einbezogen und führen in der Folge zu leicht höheren Steuern.
Wer muss den Eigenmietwert bezahlen?
Alle privaten Eigentümer:innen mit Steuerdomizil in der Schweiz müssen den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen und deren amtlichen Wert als Vermögen versteuern. Dabei ist es egal, ob es sich um ein blosses Grundstück, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine Zweitwohnung im gleichen oder in einem anderen Kanton handelt. Ein Ferienhaus im Ausland muss ebenfalls deklariert werden, wird aber nur satzbestimmend in die Besteuerung einbezogen. Wer seine Wohnung oder sein Haus vermietet, muss den effektiv erzielten Nettomietertrag versteuern. Gelingt es trotz aktiven Bemühungen nicht, ein Objekt zu vermieten, so muss man darauf auch keinen Eigenmietwert bezahlen.
Wie kann man den Eigenmietwert reduzieren?
Wurde der amtliche Wert und in der Folge der Eigenmietwert offensichtlich zu hoch angesetzt, kann man deren Höhe anfechten. Ein Abzug auf den Eigenmietwert ist beim Bund und in den Kantonen BL, GR, NW; OW, SH, SZ, SG, UR, ZG und ZH zulässig, wenn ein oder mehrere Zimmer der Wohnung oder des Hauses leer stehen. Die Berechnungsformel für diesen sogenannten Unternutzungsabzug unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Für Fälle, in denen der Eigenmietwert einen unverhältnismässig hohen Anteil am steuerbaren Einkommen ausmacht, kennen die Kantone GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD und ZH eine Härtefallklausel. Sie ermöglicht einen Sonderabzug, dank dem der Eigenmietwert auf bis zu einen Drittel des steuerbaren Einkommens reduziert werden darf.
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