Ja, ich will ein Haus mit dir: Wohneigentum ohne Ehe

Die Liebe ist gross, vielleicht dauert sie ein ganzes Leben. Beide haben schon Kinder aus früheren Beziehungen. Die Lust, nochmals zu heiraten, ist gering. Der Wunsch zusammenzuleben dagegen gross. Am liebsten im gemeinsamen Eigenheim. Doch funktioniert das ohne Trauschein? Expertinnen und Experten sind sich einig: Heute steht dem gemeinsamen Glück in den eigenen vier Wänden nichts mehr im Weg – auch nicht der fehlende Trauschein. Es empfiehlt sich aber gewisse Vorkehren zu treffen und gemeinsame Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

Alleineigentum schafft klare Verhältnisse, ist aber unausgewogen

Die Eigentumswohnung oder das Haus ist gefunden. Doch wer aus der Partnerschaft soll es nun kaufen? Bloss eine Person? Oder doch beide gemeinsam? Und wie soll das genau geschehen? Die simpelste Lösung ist das Alleineigentum: Sie oder Ihre Partnerin beziehungsweise Ihr Partner treten als alleiniger Käufer oder als alleinige Käuferin auf und lassen sich so ins Grundbuch eintragen.

Diese Möglichkeit bietet sich vor allem dann an, wenn nur eine der beiden Personen über Eigenmittel verfügt, die er oder sie in die Immobilie investieren möchte. Der Partner bzw. die Partnerin kann sich in diesem Fall mit einem Darlehen beteiligen. Oder er bzw. sie kann sich zusätzlich oder stattdessen mit einem Mietvertrag einbringen, der die Rechte und Pflichten beider Parteien festhält. Insbesondere können Sie im Vertrag vereinbaren, ob Miete fällig wird und gegebenenfalls in welcher Höhe, oder ob die finanziellen Aspekte anders geregelt werden.

Auch bei Alleineigentum kann die Partnerin oder der Partner bei der Hypothek solidarisch mithaften. Das kann bei Bedarf die Tragbarkeit verbessern. Denn so zählt auch das Einkommen der Partner:in bei der Berechnung der Tragbarkeit mit. Mieteinnahmen aus dem Mietvertrag mit der Partner:in werden seitens der Bank dagegen oftmals nicht mitberücksichtigt.

Kommt es zur Trennung oder zum Tod des Eigentümers oder der Eigentümerin, kann der Vertrag unter Einhaltung der ordentlichen Fristen gekündigt werden.

Zum Schutz des Lebenspartners bzw. der Lebenspartnerin können Sie ihm bzw. ihr als Eigentümer:in ein Wohnrecht einräumen, das über den eigenen Tod hinausgeht. Oder Sie setzen ihren Partner beziehungsweise Ihre Partnerinn als Erb:in der Liegenschaft ein. Die Rechte ihrer Pflichterb:innen dürfen Sie dabei aber nicht verletzen.

Miteigentum, wenn beide Kapital einbringen möchten

Häufig möchten sich beide Partner:innen beim Kauf engagieren. Das bietet sich selbst dann an, wenn sie unterschiedlich viel Eigenkapital einbringen möchten oder können. In diesem Fall wird das Wohneigentum meist anteilmässig im Grundbuch eingetragen, beispielsweise mit Anteilen von 30 und 70% des Erwerbspreises. Gemäss dieser Quote sind künftig auch die Unterhalts- und Renovationskosten zu tragen. Auch den Unterhalts- und den Schuldzinsabzug dürfen sie bei den Steuern gemäss ihrer Eigentumsquote vornehmen. Für den Hypothekarkredit haften dagegen beide vollumfänglich, egal wie die Miteigentumsquote aufgeteilt ist.

Häufig wählen Lebenspartner:innen aber auch eine Miteigentumsquote, die nicht ihrem effektiv eingebrachten Kapital entspricht. Um gleiche Rechte und Pflichten zu haben, lassen auch unverheiratete Paare ein je hälftiges Miteigentum ins Grundbuch eintragen. Bei einer Trennung oder beim Ableben einer der beiden Personen muss die effektive Eigentumsquote in diesem Fall aufgeschlüsselt werden. Da ist es sehr hilfreich, den tatsächlichen Eigentumsschlüssel in einem Konkubinatsvertrag oder im Kaufvertrag festzuhalten.

Miteigentümer:innen sind frei, ihren Eigentumsanteil auch unabhängig von ihrem Partner oder ihrer Partnerin zu verkaufen. Sie müssen ihrem Miteigentümer bzw. ihrer Miteigentümerin allerdings ein Vorkaufsrecht einräumen. In der Praxis wird dieser Fall jedoch kaum je eintreffen, da kaum jemand bereit ist, ein blosses Miteigentum zu kaufen. Auch im Todesfall hat der oder die überlebende Partner:in ein Vorkaufsrecht.

Gesamteigentum gibt beiden gleiche Rechte und Pflichten

Im Gesamteigentum gehört die Wohnung oder das Haus beiden, unabhängig davon, wer wieviel zum Kauf beigesteuert hat. Das gilt auch für den Wertzuwachs. Das Paar entscheidet immer gemeinsam über sein Wohneigentum. Soll die Immobilie verkauft oder eine Hypothek aufgenommen werden, so müssen beide einverstanden sein. Beim Tod des Partners bzw. der Partnerin erhalten deren Erb:innen die Hälfte. Das kann zu Zwist führen, weshalb es sich empfiehlt, ein allfälliges Ungleichgewicht vertraglich auszugleichen.

Finanzierung über 3a im Gesamteigentum nicht möglich

Im Alleineigentum und im Miteigentum dürfen auch unverheiratete Paare Gelder aus der Säule 3a für die Finanzierung ihres Eigenheims beisteuern. Im Gesamteigentum ist das hingegen nicht zulässig.

Konkubinatspaare erhalten keine AHV-Witwen- oder Witwerrenten. Wenn Einkommen und Vermögen absehbar nicht ausreichen, um im Falle des Todes des Partners oder der Partnerin alle Kosten alleine zu tragen, so können die beiden Partner:innen eine Todesfallrisikoversicherung abschliessen und sich gegenseitig als Begünstigten einsetzen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich insbesondere auch, wenn Kinder vorhanden sind. Denn deren Erbteil verwaltet bis zu ihrem 18. Lebensjahr die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB).

Konkubinatsvertrag schafft klare Verhältnisse

Für unverheiratete Paare empfiehlt sich der Abschluss eines Konkubinatsvertrags, insbesondere auch dann, wenn sie beabsichtigen, gemeinsam Wohneigentum zu erwerben. Denn von Gesetzes wegen ist das Zusammenleben im Konkubinat nicht geregelt. Im Konkubinatsvertrag lässt sich festschreiben, wer welche Kosten trägt, wie Pflichten und Rechte aufgeteilt werden und was im Trennungs- oder Todesfall geschehen soll.

Soll der Partner oder die Partnerin auch finanziell geschützt sein, so empfiehlt sich zusätzlich ein Testament oder ein Erbvertrag. Darin kann insbesondere auch bestimmt werden, dass der überlebende Partner bzw. die überlebende Partnerin den Wohnanteil erhalten soll. Dabei müssen aber die Pflichtteile gesetzlicher Erb:innen beachtet werden.

Vorsicht vor zu hohen Erbschaftssteuern

Im Gegensatz zu Ehepartner:innenn bezahlen Hinterbliebene ohne Trauschein jedoch in den meisten Kantonen Erbschaftssteuern (s. Tabelle). In den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Genf, Schaffhausen, Solothurn, St. Gallen, Thurgau, Tessin, Waadt und Wallis sogar den Höchsttarif. Der gilt sonst nur für nichtverwandte Dritte. Das kann leicht ein Viertel oder mehr des gesamten Erbes wegfressen.

Viele Kantone reduzieren die Erbschaftssteuer für hinterbliebene Lebenspartner:innen aber mit Freigrenzen oder Freibeträgen. Die Kantone Graubünden, Luzern, Ob- und Nidwalden, Schwyz, Uri sowie Zug verzichten vollends auf die Besteuerung von Lebenspartnern.

Unterschiedliche Definitionen von Kanton zu Kanton

Was ein Lebenspartner im Sinne des Steuergesetzes genau ist, definieren die Kantone allerdings sehr unterschiedlich. Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Jura, Luzern, Obwalden, Neuenburg, Zug und Zürich verlangen für eine Steuerreduktion beziehungsweise eine Steuerbefreiung die klassische, eheähnliche Gemeinschaft von Tisch und Herd sowie gegenseitiger finanzieller Unterstützung. Und dies seit mindestens fünf Jahren (Ausnahmen: Luzern zwei, Jura zehn Jahre).

Basel-Stadt, Baselland und Uri verzichten auf den Begriff «Lebenspartner bzw. Lebenspartnerin». Sie gewähren die Steuervergünstigung «Personen», die mit dem oder der Verstorbenen mindestens fünf Jahre «in häuslicher Gemeinschaft und am gemeinsamen Wohnsitz gelebt haben».

Die Kantone Aargau, Bern, Freiburg, Nidwalden und Uri definieren die Form der Gemeinschaft noch offener: In diesen Kantonen reicht es für eine privilegierte Erbschaftsbesteuerung schon, dass man seit mindestens fünf (AG, NW UR) beziehungsweise 10 Jahren (BE und FR) «am gleichen Wohnsitz in dauernder Wohngemeinschaft gelebt» hat. Diese Anforderung erfüllen auch eine stabile Studenten-WG oder ein Geschwisterpaar, das unter dem gleichen Dach lebt.

Erbschaftssteuer: Hinterbliebene ohne Trauschein profitieren sehr unterschiedlich

1) Der Freibetrag bleibt immer steuerfrei; nur der übersteigende Teil ist steuerpflichtig.
2) Die Freigrenze ist ein Freibetrag bis zu dem das Erbe unter gewissen Bedingungen zusätzlich oder stattdessen steuerfrei ist. Übersteigt das Erbe diese Grenze, wird der gesamte Betrag ab Null bzw. ab Freibetrag steuerpflichtig. 
3) Schenkung 2’000
4) Schenkung 0
5) Schenkung 10’000
6) Schenkung 5’000
7) Steuerbefreit sind auch nichtgemeinsame Nachkommen des Lebenspartners
8) Gilt auch für nach kantonalem Recht registrierte Partner (PAC) nach einer Mindestdauer von 2 Jahren
9) Schenkung 0
10) Schenkung 14’100
11) Nur Kantonssteuer; viele Gemeinden erheben zusätzlich eine ebenso hohe Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer
12) Schenkung 2’000