Steuern sparen mit Nutzniessung und Wohnrecht
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Viele ältere Wohnungs- und Hausbesitzer überlegen sich, ob sie ihr Eigenheim schon vor dem Tod verkaufen oder an ihre Erben weitergeben wollen. Vielfach sind Nutzniessung oder Wohnrecht der optimale Weg dazu.
Viele Menschen mit Wohneigentum wünschen sich, dass ihr Eigenheim dereinst in der Familie bleibt. Sie überlegen sich deshalb, ob sie es schon heute ihren Kindern überschreiben wollen. Und doch möchten sie so lange wie möglich im Haus wohnen bleiben.
Vor- und Nachteile bei Verkauf, Schenkung oder Abtretung als Erbvorbezug
Grundsätzlich bieten sich dazu drei Möglichkeiten: Verkauf, Schenkung oder Abtretung als Erbvorbezug. In allen diesen Fällen geht das Eigentum am Haus an die Kinder über – mit allen Vor- und Nachteilen: Die Eltern müssen künftig weder den Eigenmietwert als Einkommen noch den Wert des Hauses als Vermögen versteuern. Anderseits können sie beispielsweise die Hypothek nicht mehr erhöhen, selbst wenn sie später einmal Geld brauchen sollten. Vor allem aber ist nicht gewährleistet, dass sie bis an ihr Lebensende in ihrem Haus oder ihrer Wohnung bleiben können.
Darum macht ein Mietvertrag Sinn
Einen Ausweg bieten in dieser Situation ein Mietvertrag, ein Nutzniessungsvertrag oder ein Wohnrechtsvertrag. Bei einer entgeltlichen Miete müssen die Eltern nur den Mietzins bezahlen. Für Unterhalts- und Renovationskosten sind im Gegenzug ihre Kinder zuständig, ebenfalls für die Steuern des Hauses.
Unentgeltliche Nutzniessung: keine Änderung bei den Steuern
Völlig anders präsentiert sich die Situation bei einer Nutzniessung. Eine unentgeltliche Nutzniessung belässt den bisherigen Eigentümer:innen das Recht auf Besitz und Gebrauch der Wohnung (s. Tabelle). Falls nichts anderes vereinbart wird, gilt nach Gesetz: Die Eltern müssen als Nutzende der Liegenschaft die Kosten für den Unterhalt des Hauses übernehmen, die Kosten für die Hypothek, die Versicherung sowie für die amtlichen Gebühren.
Sie sind aber nicht mehr für Renovationen zuständig. Steuerlich bleibt alles beim Alten: Das Gesetz über die direkten Bundessteuern und die kantonalen Staatssteuergesetze sehen vor, dass die Nutzniesser:innen den Eigenmietwert oder die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern und den Steuerwert des Hauses als Vermögen. Im Gegenzug dürfen sie die entsprechenden Abzüge für Unterhalt und Hypothekarzinsen vornehmen.
Die neuen Eigentümer:innen dürfen theoretisch das Haus oder die Wohnung auch gegen den Willen der bisherigen Eigentümer:innen verkaufen. Doch das Nutzniessungsrecht bleibt auch bei einem Verkauf bestehen, die Berechtigten müssen also nicht ausziehen und dürfen die Liegenschaft auch weitervermieten. Für die neuen Eigentümer:innen würde es darum in der Praxis sehr schwer, eine Käuferin oder einen Käufer für die Immobilie zu finden.
Nutzniessung: Gemeinsames Stimmrecht im Stockwerkeigentum
Wird nichts anderes vereinbart, so nehmen Nutzniessende und Eigentümerschaft bei Stockwerkeigentum das Stimmrecht gemeinsam wahr. Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin sind in allen Fragen der Verwaltung stimmberechtigt. Sie können also zum Beispiel bei der Wahl des Verwalters oder der Verwalterin mitentscheiden oder auch bei der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Stockwerkeinheiten.
Geht es um eine notwendige bauliche Massnahme, so liegt das Stimmrecht ebenfalls bei den Nutzniesser:innen. Bei nur nützlichen oder luxuriösen baulichen Massnahmen sowie in allen übrigen Fällen hingegen haben die Eigentümer:innen das Entscheidungsrecht.
Das sind die Vorteile beim Wohnrecht
Als Wohneigentümer:in könnten Sie Ihr Haus beispielsweise aber auch an Ihre Kinder abtreten und sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht ausbedingen. Ein Wohnrecht hätte einige Vorteile für Sie:
Laut Gesetz müssen Sie fortan nur noch für die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts aufkommen, also für kleinere Reparaturen am Haus üblicherweise bis etwa CHF 150.–. Die übrigen Kosten wie Hypothekarzinsen, aussergewöhnliche Reparaturen, Renovationen, Versicherungen, Gebühren sowie die Verbrauchskosten für Wasser, Elektrizität, Gas, Heizungskosten oder Telefonanschluss usw. gehen in diesem Fall zulasten der neuen Eigentümer:innen. Häufig wird jedoch vereinbart, dass die Verbrauchskosten nicht vom Eigentümer oder der Eigentümerin, sondern von den Wohnberechtigten getragen werden.
Die wohnberechtigten Eltern müssen in diesem Fall zwar wie bis anhin den Eigenmietwert versteuern, können im Gegenzug aber den Unterhaltsaufwand abziehen. Mit dem Steuerwert der Liegenschaft werden die Kinder als neue Eigentümer:innen belastet.
Diese Voraussetzungen und Bedingungen gelten beim Wohnrecht
Wer über ein Wohnrecht verfügt, darf die Liegenschaft oder Teile davon selbst bewohnen und Familienangehörige, Lebenspartner:in sowie Haus- und Pflegepersonal aufnehmen. Das Wohnrecht ist jedoch weder übertragbar noch kann es vererbt werden. Auch eine (Unter-) Vermietung ist ohne Zustimmung der neuen Eigentümer unzulässig. In der Regel wohnt der oder die Berechtigte gratis. Es kann aber auch ein Wohnrechtszins oder eine Einmalzahlung vereinbart werden.
Wohnrecht spart Erbschaftssteuern
Auch in anderen Fällen kann das Einräumen eines Wohnrechts sinnvoll sein – etwa, wenn Sie die späteren Erbschaftssteuern Ihres Lebenspartners oder Ihrer Lebenspartnerin reduzieren möchten. Erhält Ihr Partner oder Ihre Partnerin ein lebenslanges Wohnrecht, so fallen darauf kurzfristig zwar Schenkungssteuern an, später dafür aber weniger Erbschaftssteuern. Denn der Wert der Wohnung wird durch die Belastung mit dem Wohnrecht massiv gesenkt. Da auf diesem Weg die Progression gebrochen wird, fallen unter dem Strich meist deutlich weniger Steuern an.
Wann das Wohnrecht erlischt
Das Wohnrecht erlischt, wenn der Berechtigte darauf verzichtet, oder mit seinem Ableben. Selbst ein lebenslanges Wohnrecht verliert seine Gültigkeit, sobald der oder die Berechtigte die Wohnung definitiv aufgibt und wegzieht. Dies gilt auch dann, wenn die betreffende Person definitiv in ein Alters- oder Pflegeheim zieht.
Ein Wohnrecht kann auch nur befristet erteilt oder an Bedingung geknüpft werden. So ist es beispielsweise zulässig, das Wohnrecht so zu vereinbaren, dass es bei einer Scheidung oder definitiven Trennung vom Partner bzw. der Partnerin aufgehoben wird.
Nutzniessung und Wohnrecht müssen zwingend im Grundbuch eingetragen werden, wofür je nach Kanton und Notariat unterschiedlich hohe Gebühren anfallen.
Wohn- oder Nutzungsrecht nach Schuldbriefen eintragen
Wichtiger Tipp: Das Wohnrecht oder die Nutzniessung sollten erst im Nachgang zu den Schuldbriefen im Grundbuch eingetragen werden. So bleibt der berechnete Verkehrswert der Liegenschaft und damit die Belehnung aus Sicht der Bank unverändert. Wird das Wohnrecht oder die Nutzniessung vor den Schuldbriefen eingetragen, wird der Verkehrswert unter Berücksichtigung der jeweiligen Dienstbarkeit berechnet. Das kann sich negativ auf die Finanzierung auswirken.
Wohnrecht und Nutzniessung sind anspruchsvolle Instrumente bei der Vorsorge- und Nachlassplanung. Der Beizug einer Expertin oder eines Experten ist empfehlenswert.
Wohnrecht und Nutzniessung: Die wichtigsten Unterschiede
| Nutzniessung | Wohnrecht | |
| Dauer | Bis zum Ablauf der Befristung oder bis zum Ableben der Berechtigten | Bis zum Ablauf der Befristung oder bis zum Ableben der Berechtigten |
| Beendigung | Im gegenseitigen Einverständnis oder durch einseitigen Verzicht, bei Enteignung, dem vollständigen Untergang des Grundstücks, durch Gerichtsentscheid und bei einer Zwangsvollstreckung | Im gegenseitigen Einverständnis oder durch einseitigen Verzicht, bei Unmöglichkeit der Ausübung, bei Enteignung, dem vollständigen Untergang des Grundstücks, durch Gerichtsentscheid und bei einer Zwangsvollstreckung |
| Inhalt | Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin darf die Liegenschaft nutzen, verwalten und Erträge beziehen. Die Nutzniessung kann entgeltlich (periodische Zahlungen oder Einmalzahlung) oder unentgeltlich eingeräumt werden | Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil desselben zu wohnen. Es ist weder übertragbar noch vererblich. Das Wohnrecht kann entgeltlich (periodische Zahlungen oder Einmalzahlung) oder unentgeltlich eingeräumt werden |
| Rechte | Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten. Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin hat das Recht auf die Mieteinnahmen | Der oder die Wohnberechtigte darf die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen – einzig die Aufnahme von Familien angehörigen und Hausgenoss:innen ist gestattet, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Die Vermietung ist nicht gestattet |
| Pflichten | Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin kommt für den gewöhnlichen Unterhalt, die Nebenkosten, die Hypothekarzinsen, die Versicherungsprämien sowie für die periodischen Steuern und Abgaben auf | Der oder die Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt und die Nebenkosten auf |
| Steuern | Der Nutzniesser oder die Nutzniesserin versteuert den amtlichen Wert der Liegenschaft als Vermögen. Den Eigenmietwert muss er bzw. sie als Einkommen aus der Liegenschaft versteuern. Bei Vermietung werden die Mieterträge als Einkommen des Nutzniessers bzw. der Nutzniesserin besteuert. Bei der Vermögenssteuer kann der Nutzniesser oder die Nutzniesserin die auf der Liegenschaft lastenden Schulden (des Eigentümers bzw. der Eigentümerin) abziehen. Bei der Einkommenssteuer sind Abzüge für den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen, die Versicherungsprämien sowie die Gebühren und Abgaben möglich | Der oder die Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin muss den amtlichen Wert der Liegenschaft als Vermögen versteuern. Bei der Vermögenssteuer kann der Eigentümer bzw. die Eigentümerin die auf der Liegenschaft lastenden Hypotheken in Abzug bringen. Der bzw. die Wohnberechtigte kann die von ihm bzw. ihr bezahlten Unterhaltskosten von seinem/ihrem Einkommen abziehen |
So berechnet sich der Wert eines Wohnrechts
Der Wert des Wohnrechts berechnet sich nach folgender Formel:
Wert Wohnrecht = Nettojahresmietwert x Kapitalisierungsfaktor
Berechnung Nettojahresmietwert am Beispiel
| Marktmiete pro Jahr | CHF 24’000.– |
| Abzüglich Unterhaltskosten 1) | CHF -4’800.– |
| Nettojahresmietwert | CHF 19’200.– |
Berechnung Kapitalisierungsfaktor
| Jahresrente CHF 56.29 pro CHF 1’000.– 2) | 17.76 |
Berechnung Wert des Wohnrechts
| CHF 19’200.– x 17.76 | CHF 344’992.– |
1) Pauschale in den meisten Kantonen 10% für Gebäude jüngere als 10 Jahre, 20% für ältere Gebäude.
2) Gemäss Tabelle 2005 mit Alter 68 (Annahme) auf www.estv.admin.ch.
Stand: Frühjahr 2023
Es gibt viele weitere Dienstbarkeiten
Wohnrecht und Nutzniessung sind sogenannte Dienstbarkeiten und müssen (kostenpflichtig) im Grundbuch eingetragen werden, damit sie ihre Wirkung entfalten. Es gibt allerdings viele weitere Dienstbarkeiten beziehungsweise Servitute, wie sie auch genannt werden. Typische Dienstbarkeiten sind Fuss- und Wegrechte, Durchleitungsrechte sowie Baurechte (Baubeschränkungen, Näherbaurechte usw.).
Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) belastet werden. Der oder die Eigentümer:in muss sich in diesem Fall bestimmte Eingriffe der berechtigten Person gefallen lassen (= dulden; positive Dienstbarkeit), oder darf das Eigentumsrecht nur beschränkt ausüben (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).
FAQ
Welche Rechte und Pflichten sind mit einer Nutzniessung verbunden?
Wer das Nutzniessungsrecht an einer Eigentumswohnung oder einem Haus hat, darf dort selbst wohnen oder das Objekt auch vermieten und den Mietzins behalten. Im Gegenzug muss der Nutzniesser oder die Nutzniesserin aber den Eigenmietwert sowie den amtlichen Wert der Wohnung oder des Hauses versteuern. Auch die Kosten der Hypothek sowie sämtliche Nebenkosten gehen zu Lasten der Nutzniessenden. Eine neue Hypothek darf hingegen nur der Eigentümer oder die Eigentümerin aufnehmen. Ein Nutzniessungsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.
Welche Rechte und Pflichten sind mit einem Wohnrecht verbunden?
Wer über ein Wohnrecht verfügt, darf in der betreffenden Eigentumswohnung oder im betreffenden Haus wohnen. Auch eine Lebenspartnerin, einen Lebenspartner oder eine Hausangestellte, einen Hausangestellten darf man aufnehmen. Hingegen ist es nicht gestattet, die Wohnung zu vermieten. Das Wohnrecht kann befristet oder bis zum Lebensende vereinbart werden. Es erlischt, sobald der oder die Berechtigte die Wohnung nicht mehr nutzt, also beispielsweise ins Altersheim zieht oder verstirbt. Der oder die Wohnberechtigte muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern und den kleinen Unterhalt bezahlen. Der Eigentümer oder die Eigentümerin muss den amtlichen Wert als Vermögen versteuern und auch die allermeisten Verbrauchskosten tragen. Die Parteien sind allerdings frei, auch eine andere Aufteilung zu vereinbaren. Ein Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.
Was sind die wichtigsten Unterschiede zwischen Nutzniessung und Wohnrecht?
Als Nutzniesser:in dürfen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur selbst bewohnen, sondern das Objekt auch vermieten. Das Wohnrecht gilt dagegen nur für den oder die Berechtigte. Sobald die berechtigte Person nicht mehr dort wohnt, verfällt das Wohnrecht (beispielsweise, wenn die betreffende Person ins Altersheim wechselt oder verstirbt). Nutzniesser:innen müssen die allermeisten anfallenden Kosten tragen, so etwa für die Hypothek sowie die Verbrauchs- und Nebenkosten. Sie müssen auch den Eigenmietwert und den amtlichen Wert des Eigenheims versteuern. Wohnberechtigte müssen dagegen nur für einen Teil der Nebenkosten sowie den kleinen Unterhalt aufkommen. Zudem müssen sie den Eigenmietwert versteuern. Den amtlichen Wert versteuern dagegen die Eigentümer.
In welchen Fällen empfiehlt sich ein Nutzniessungsrecht?
Ein Nutzniessungsrecht kann sinnvoll sein, wenn man sicherstellen will, dass eine Liegenschaft im Familienbesitz bleibt. So können Sie Ihr Haus beispielsweise schon frühzeitig Ihren Kindern überschreiben, sich im Gegenzug aber ein Nutzniessungsrecht einräumen lassen. Die Kinder werden in diesem Fall als neue Eigentümerschaft eingetragen, während Sie immer noch über das Wohnrecht verfügen oder die Liegenschaft auch vermieten dürfen.
In welchen Fällen empfiehlt sich ein Wohnrecht?
Im Rahmen Ihrer freien Quote können Sie Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin ein Wohnrecht einräumen. So ist diese:r abgesichert, falls Erben bei Ihrem Ableben Ansprüche an die Wohnung oder das Haus stellen. Besonders bietet sich ein solches Wohnrecht an, um nicht verheiratete Lebenspartner:innen abzusichern. Ein solches Wohnrecht darf auch mit Bedingungen verknüpft sein. Beispielsweise, dass es nur so lange gilt wie die Ehe oder die Partnerschaft nicht geschieden oder aufgelöst ist.
Was sind Dienstbarkeiten beziehungsweise Servitute?
Dienstbarkeiten – auch Servitute genannt – sind Rechte oder Pflichten, die mit dem Grundeigentum verbunden sind. Dazu gehören beispielsweise Fuss- und Wegrechte, Durchleitungsrechte sowie Baurechte (Baubeschränkungen, Näherbaurechte usw.). Auch Nutzniessungs- und Wohnrechte gehören zu den Dienstbarkeiten. Um gültig zu sein, müssen Dienstbarkeiten zwingend ins Grundbuch eingetragen werden.
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