Sanieren und Steuern optimieren – so geht’s!

Als Eigenheimbesitzer tun Sie gut daran, Ihre Immobilie in Schuss zu halten – und die Sanierungsarbeiten geschickt zu planen. Hier eine Übersicht über abzugsfähige Kosten und Faustregeln für die Steueroptimierung.

Wenn Sie Ihre eigene Immobilie bewohnen, müssen Sie zwar den Eigenmietwert  als fiktives Einkommen versteuern, dürfen im Gegenzug aber die Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Wie lange und in welcher Form diese Regelung noch besteht, steht derzeit in den Sternen; die Besteuerung des Eigenmietwertes wird seit langem kritisiert und könnte demnächst gekippt werden. Wie sich das im Detail auf die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten auswirken wird, steht noch nicht fest. So gelten derzeit noch die alten Regelungen.

Welche Kosten sind abzugsfähig?

Neben den Hypothekarzinsen können Sie alle Kosten für rein werterhaltende Massnahmen für Ihre Immobilie abziehen:

  • Reparaturen
  • Sanierungen (z.B. neue Isolation)
  • Anlagenersatz (z.B. neue Heizung)
  • Versicherungsprämien
  • Bei Stockwerkeigentum: Beiträge in Reparatur- und Erneuerungsfonds (aus diesem Fonds bezahlte Reparaturen sind dann nicht mehr abzugsfähig)

Welche Kosten sind nicht abzugsfähig?

Wertvermehrende Investitionen können Sie steuerlich nicht geltend machen. Dazu zählen:

  • Kosten für den Erwerb von neuen Bauten und Einrichtungen
  • Um-, Ein- und Ausbauten (z.B. neuer Wintergarten). Diese Investitionen können Sie jedoch bei einem allfälligen Verkauf der Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen.
  • Aufwendungen, die z.B. von Versicherungen oder der öffentlichen Hand übernommen werden (z.B. Subventionen für umweltfreundliche Anlagen wie Luftwärmepumpen oder Solarzellen)

Welche Kosten sind nur teilweise abzugsfähig?

  • Höherwertiger Anlagenersatz: Handelt es sich bei einem Anlagenersatz nicht nur um eine werterhaltende, sondern gleichzeitig um eine wertvermehrende Massnahme, können Sie nur den werterhaltenden Anteil Ihrer Investition von der Steuer abziehen. Wie andere wertvermehrende Investitione können Sie aber auch diese bei einem allfälligen späteren Verkauf von der Grundstückgewinnsteuer abziehen. Ein typisches Beispiel dafür ist der Ersatz einer einfachen Badewanne durch einem Whirlpool oder eines einfachen Teppichbodens durch einen hochwertigen Parkettboden. Eine Ausnahme sind Massnahmen, die der Nachhaltigkeit dienen (z.B. eine umweltschonendere, effizientere Heizung); diese können abzüglich der allfälligen staatlichen Subventionen abgezogen werden. Die Abgrenzung zwischen Werterhalt und Wertvermehrung ist selten einfach und in den meisten Fällen eine Ermessensfrage. Es empfiehlt sich, das Vor- und Nachher einer Sanierung gut zu dokumentieren (zum Beispiel mit Fotos) um bei der Steuerbehörde gegebenenfalls Ihre Ansprüche zu belegen.
  • Kosten für Abbruch und Ersatzneubau: Wenn Sie Land inklusive einer alten Immobilie gekauft haben und das Grundstück neu bebauen wollen, können Sie die Kosten für den Abbruch des alten Hauses sowie die Erstellung des Ersatzneubaus unter Umständen teilweise geltend machen. Diese neue Liegenschaftskostenverordnung ist erst seit 2020 in Kraft und ermöglicht Neuerwerbern massive Steuereinsparungen.

Steueroptimierung

Faustregel 1

Kleine Unterhaltsarbeiten auf ein Steuerjahr konzentrieren: Als Eigenheimbesitzer haben Sie die Wahl, ob Sie für Ihren Unterhalt eine Pauschale oder die effektiven Kosten von den Steuern abziehen wollen. Die Pauschale ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich hoch, beträgt aber in den meisten Fällen 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Sie können jedes Jahr wählen, welchen Abzug Sie geltend machen wollen. Diese Freiheit sollten Sie optimal nutzen! Vermeiden Sie es, jedes Jahr «ein bisschen was» an Ihrem Haus zu machen. Die Kosten für solche Kleinarbeiten übersteigen die Pauschale meist nicht, so dass diese aus Steuersicht wirkungslos verpuffen. Sparen Sie sich stattdessen mehrere kleinere Renovationen auf und erledigen Sie diese alle in einem Jahr, so dass die Gesamtkosten die Pauschale übersteigen und sie in diesem Jahr die effektiven Kosten abziehen können. In den anderen Jahren können Sie die Pauschale geltend machen, obwohl Sie gar keine Ausgaben hatten. Reparaturen, die keinen Aufschub dulden, sind von dieser Regel natürlich ausgenommen

Faustregel 2

Grosse Sanierungen auf zwei oder mehr Steuerperioden verteilen: Andersherum verhält es sich mit grossen Sanierungen: Wenn die Kosten ca. die Hälfte Ihres steuerbaren Einkommens übersteigen, sollten Sie die Bauetappen wenn möglich auf zwei oder mehr Jahre verteilen oder die Arbeiten über den Jahreswechsel planen. Achten Sie darauf, dass Sie die einzelnen Kosten klar zu einem Jahr zuteilen können. Erkundigen Sie sich dazu, ob in Ihrem Kanton die Kostenzurechnung nach Rechnungs- oder Zahlungsdatum erfolgt. In manchen Kantonen ist auch beides möglich.

Unterstützung durch Experten beiziehen

Eine kluge Sanierungsplanung ist also wichtig, und nicht trivial; gerade bei grösseren Vorhaben lohnt es sich, einen Steuerexperten beizuziehen um optimal Steuern zu sparen. 

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