Rekordtiefe Zinsen: Wann sich der vorzeitige Ausstieg aus der Hypothek lohnt

Im aktuell tiefen Zinsumfeld kann es sich lohnen, den laufenden Hypothekarvertrag trotz Strafzahlung aufzulösen. Wir erklären Ihnen, worauf es dabei ankommt.

Wer aktuell eine Hypothek abschliesst, freut sich über rekordtiefe Hypothekarzinsen. Und wer eine laufende Festhypothek mit höheren Zinsen hat, fragt sich vielleicht: wie kann auch ich von den tiefen Zinsen profitieren? 

Eine Hypothek vorzeitig ablösen und zu besseren Konditionen wechseln ist grundsätzlich immer möglich. Oft wird dabei jedoch eine Strafzahlung (Penalty oder Vorfälligkeitsentschädigung genannt) verlangt. Der Kreditgeber lässt sich die entgangenen Zinserträge bezahlen. Das kann unter Umständen mehrere zehntausend Franken kosten. Die Strafzahlung ist umso höher, je grösser die Differenz der alten und neuen Hypothekarzinsen und je länger die restliche Laufzeit ist.

Wann sich der Ausstieg lohnt

Trotzdem kann sich ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek lohnen. Dann nämlich, wenn das Sparpotenzial der neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Als Faustregel gilt: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1,5% und einer Restlaufzeit von über einem Jahr lohnt sich der vorzeitige Ausstieg.

Was Sie bei der Steuer beachten müssen

Wer diese Rechnung macht, sollte ausserdem einen möglichen Steuerabzug prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert:

  • Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek beim selben Finanzierungsinstitut ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abzugsfähig im Einkommen
  • Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek bei einem anderen Finanzierungsinstitut gilt sie als Schadenersatz und ist nicht abzugsfähig
  • Bei der vorzeitigen Auflösung der Hypothek wegen des Verkaufs der Liegenschaft gilt die Strafzahlung als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer

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