Immobilien als Kapitalanlage

23.02.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

In Zeiten von niedrigen Zinsen und nervösen Börsen erfreuen sich Immobilien als Kapitalanlage einer grossen Beliebtheit. Doch worauf muss man achten, um nicht eine unerfreuliche Überraschung zu erleben?

Was versteht man unter einer Kapitalanlage?

Mit der Anlage ihres Kapitals wollen Investorinnen und Investoren mittel- und langfristig Rendite erzielen und das investierte Geld vermehren. Sie setzen dafür im Normalfall überschüssige liquide Mittel, welche sie lieber investieren als halten wollen. Mögliche Anlageformen reichen vom Sparbuch über Festgeldkonten bis hin zu Aktien, Obligationen, Fonds und Rohstoffen. Auch Immobilien eignen sich für die Kapitalanlage. In Zeiten erhöhter Inflation kann ein Ziel der Kapitalanlage sein, Vermögenswerte nicht in Geld- und Wertpapiere, sondern in Sachwerten anzulegen und so nicht von einer Entwertung betroffen zu sein. Zudem besteht vor allem bei erstklassigen Liegenschaften die Chance, dass sie für einen späteren Verkauf eine Wertsteigerung erfahren.

Lesetipp zum Thema: «Immobilie? Wertschriften? Oder doch Pensionskassen-Einkauf?»

Für wen eignen sich eine Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien eignen sich als Kapitalanlage für Investorinnen und Investoren, die über genügend Zeit für die Suche nach einem geeigneten Objekt und über genügend Eigenmittel für den Kauf verfügen. In der Regel müssen mindestens 25% des Kaufpreises einer Immobilie als Eigenkapital verfügbar sein, zudem muss die Tragbarkeit gewährleistet sein. Anders als bei selbstbewohntem Wohneigentum richtet sich die Tragbarkeit nicht nach dem Einkommen, sondern vor allem nach dem Mietertrag. Wer in Immobilien investiert, muss über einen langfristigen Anlagehorizont verfügen: Das Geld ist jahrelang fest gebunden. Die Liquidität muss also auch ohne das investierte Kapital gewährleistet sein. Und die Anlegerinnen und Anleger müssen bereit sein, das Vermieterrisiko zu tragen. Dieses besteht beispielsweise in einem Leerstand der Wohnungen und damit verbundenem Mietausfall oder in Sanierungskoste. Je nach Marktsituation muss man auch damit rechnen, die Immobilie später zu einem tieferen Preis zu verkaufen.

Welche Arten von Renditeliegenschaften gibt es?

Als Renditeobjekt kommt eine ganze Bandbreite von Immobilien in Frage: Neben Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Immobilien (Wohnen, Gewerbe und Büro) in jüngster Zeit vermehrt auch Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Die Wahl hängt stark von der finanziellen Situation, aber auch von der individuellen Lebensplanung ab: Viele Investorinnen und Investoren entscheiden sich wegen des vergleichsweise tiefen Einstiegspreises für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Vielleicht will man aber als Paar eine Immobilie kaufen, die man später im Alter selber bewohnen kann? Dann bietet sich etwa ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum an. Wer ein grösseres Budget hat und die Wohnungen langfristig vermieten möchte, kann auch in Mehrfamilienhäuser investieren.

Worauf muss man beim Kauf einer Liegenschaft achten?

Die entscheidenden Wertfaktoren sind die Lage, der Zustand und der Ausbaustandard einer Immobilie sowie die generelle Nachfragesituation. Der Kaufpreis sollte angemessen und marktgerecht sein. Verschiedene Faktoren beeinflussen den Wert einer Renditeliegenschaft:

Eine Liegenschaft sollte gepflegt und gut unterhalten sein. Es sollte kein Sanierungsstau (zum Beispiel durch eine veraltete Heizungsanlage oder eine schlechte Isolation der Gebäudehülle) bestehen. Ein guter Indikator für den energetischen Zustand einer Liegenschaft ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).

Kriterien wie die Verkehrsanbindung, die Aussicht, der Steuerfuss, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie die Zukunftsperspektiven des Standorts haben grossen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Der Preis einer Immobilie wirkt sich ganz direkt auf die Eigenkapitalrendite aus. Wenn er deutlich über dem Verkehrswert liegt, schmälert dies die Renditeerwartungen der Anlegerinnen und Anleger.

Hohe Nebenkosten vermindern oft die Vermietbarkeit. Meist sind es die Energiekosten, die am meisten ins Gewicht fallen. Deshalb sollte der energetische Zustand der Immobilie genau geprüft werden (siehe Punkt «Zustand»).

Prüfen Sie auch, wie das Verhältnis mit bestehenden Mieterinnen und Mietern oder leerstehende Wohnungen ist: Mietrechtliche Streitigkeiten und Zahlungsrückstände bei den Mietzinsen gehören ebenfalls zu den Risiken der Vermieterinnen und Vermieter.

Welche Fehler sollte man beim Kauf einer Immobilie vermeiden?

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man die genannten Wertfaktoren berücksichtigen. Auch auf versteckte Mängel sollten man achten. Wer die Grundbucheinträge nicht überprüft, kann beispielsweise eine eingetragene Nutzniessung, Baurecht oder ein Wohnrecht übersehen. Der Kaufpreis darf nicht zu hoch sein, und die eingesetzten Eigenmittel dürfen die Liquidität der Investorinnen und Investoren nicht zu stark belasten.

Zu beachten ist auch, dass das Kapital langfristig an die Immobilie gebunden ist und nur schwer in Liquidität umgewandelt werden kann. Wer eine Immobilie kaufen will, sollten daran denken, dass sich nicht alle Kosten auf die Mieterschaft abwälzen lassen. Die Beiträge für den Erneuerungsfonds, die Liegenschaftssteuer und die Gebäudeversicherung sind von der Eigentümerin oder dem Eigentümer zu tragen. Das gilt auch für sämtliche Reparaturen und Instandhaltungskosten am Objekt (mit Ausnahme des im Mietvertrag vereinbarten Kleinunterhaltes). Der Mietzins sollte so angesetzt sein, dass nach Abzug aller Kosten noch ein Überschuss bleibt. 

Generell sollte durch das Investieren in Immobilien kein Klumpenrisiko im Anlageportfolio entstehen: Ansonsten investiert man besser in steuerbegünstigte Immobilienfonds. Mit Anteilsscheinen kann man am Immobilienmarkt partizipieren, ohne auf die Rendite einer einzelnen Liegenschaft angewiesen zu sein. 

Welche Tipps sollte man beim Kauf unbedingt beachten?

Es lohnt sich, die verschiedenen Angebote und Kaufpreise zu vergleichen. Wer die Lage und den Zustand des Objekts unter die Lupe genommen hat, sollte unbedingt eine genaue Berechnung der Investition und der Renditeaussichten machen. Eine fachliche Beratung lohnt sich in den meisten Fällen. Zusammenfassend lässt sich sagen:

  • Lage: Kriterien wie die Verkehrsanbindung, die Aussicht, der Steuerfuss, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie die Zukunftsperspektiven des Standorts haben grossen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.
  • Zustand: Eine Liegenschaft sollte gepflegt und gut unterhalten sein. Es sollte kein Sanierungsstau (zum Beispiel durch eine veraltete Heizungsanlage oder eine schlechte Isolation der Gebäudehülle) bestehen. Ein guter Indikator für den energetischen Zustand einer Liegenschaft ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).
  • Kaufpreis: Der Preis einer Immobilie wirkt sich ganz direkt auf die Eigenkapitalrendite aus. Wenn er deutlich über dem Verkehrswert liegt, schmälert dies die Renditeerwartungen der Anlegerinnen und Anleger.
  • Nebenkosten: Hohe Nebenkosten vermindern oft die Vermietbarkeit. Meist sind es die Energiekosten, die am meisten ins Gewicht fallen. Deshalb sollte der energetische Zustand der Immobilie genau geprüft werden (siehe Punkt «Zustand»).
  • Mieterstruktur: Prüfen Sie auch, wie das Verhältnis mit bestehenden Mieterinnen und Mietern oder leerstehende Wohnungen ist: Mietrechtliche Streitigkeiten und Zahlungsrückstände bei den Mietzinsen gehören ebenfalls zu den Risiken der Vermieterinnen und Vermieter.

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