Immobilienfinanzierung
Sparpotenzial

Hypothekarzinsen: Welche Faktoren beeinflussen ihre Höhe?

13.01.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Hypothekarzinsen sind der Preis, den man dem Finanzinstitut zahlt, das einem das Geld für einen Immobilienkauf leiht. Aber wie kommt dieser Preis zustande? Warum sind die Zinsen mal höher und mal tiefer? Hier die wichtigsten Einflussfaktoren.

1. Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB)

Die SNB ist die unabhängige Zentralbank der Schweiz. Sie setzt die Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung in unserem Land und hat auch in Sachen Hypothekarzins den stärksten Hebel in der Hand: den Leitzins. Er bestimmt die «Grosswetterlage» im Finanzierungsmarkt, und zwar so: Um Hypotheken vergeben zu können, müssen sich Finanzinstitute Geld bei der SNB beschaffen. Dafür bezahlen sie eben diesen Leitzins und wälzen ihn – zuzüglich einer individuellen Marge  – auf ihre Hypothekar- und Kreditkunden ab. 

Der Leitzins bestimmt natürlich nicht nur die Hypothekar-, sondern auch die Sparzinsen. Das heisst: Je tiefer der Leitzins, desto mehr wird konsumiert und investiert und desto weniger wird gespart. Der Leitzins ist also ein geldpolitisches Steuerungsinstrument und hilft, die Wirtschaft anzukurbeln oder zu «bremsen». Das Ziel der SNB ist es, die Preise langfristig stabil zu halten (± 2 Prozent Inflation). 

Auch einschneidende, weltumspannende Ereignisse wie die Corona-Pandemie können natürlich den Hypothekarzins beeinflussen. Dank einer frühzeitigen Reaktion der SNB (u.a. Einführung des Negativzinses) hat die derzeitige Pandemie den Zinsverlauf bis jetzt aber noch nicht nennenswert tangiert; die Zinsen sind nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau.

2. Persönliche finanzielle Lage

Bei der Bestimmung des konkreten Angebotszinses spielt die finanzielle Sicherheit des Kunden eine grosse Rolle. Je sicherer man von einem Finanzinstitut eingeschätzt wird und je tiefer die Belehnung ist, desto günstiger fallen die Konditionen aus. Die entscheidenden Faktoren sind dabei die Tragbarkeit und die Bonität. 

Die Tragbarkeit ist in den Augen des Hypothekargebers in der Regel dann gegeben, wenn die jährlichen Kosten für die Immobilie 33 Prozent das Bruttoeinkommen des Kunden nicht übersteigen. Die Jahreskosten setzen sich zusammen aus den Hypothekarzinsen (wobei mit einem theoretischen Zinssatz von 5 Prozent auf die Kreditsumme gerechnet wird), der Pflichtamortisation und den Immobilien-Nebenkosten (Reparaturen, etc.). 

Die Bonität gibt Auskunft über die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Hypothekarvertrag (Zinszahlungen, Amortisationen) zuverlässig eingehalten wird. Sie ist entscheidend für das Zustandekommen und die Konditionen des Vertrages. Bei der Bonitätsprüfung spielen zwei Faktoren eine Rolle: die Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit. Bei der Kreditfähigkeit werden die Einnahmen und Ausgaben geprüft um zu sehen, ob man überhaupt in der Lage ist, die Hypothek langfristig zu bedienen. Bei der Kreditwürdigkeit geht es um Zuverlässigkeitsfaktoren wie die Zahlungsmoral eines Kunden. 

Lesetipp zum Thema: «Passende Hypothek finden: So kommen Sie zum besten Angebot» 

3. Hypothekarmodell und Laufzeit

Es gibt drei Hypothekarmodelle: die Festhypothek mit verschiedenen Laufzeiten, die Flex-/SARON-Hypothek (ehemals LIBOR) und die variable Hypothek. Bei der Festhypothek werden sowohl Laufzeit als auch Zinssatz fest vereinbart. Bei der Flex-/SARON-Hypothek ist nur die Laufzeit fest, der Zinssatz schwankt aber gemäss dem Referezzinssatz SARON («Swiss Average Rate Overnight»). Eine variable Hypothek ist kurzfristig kündbar, der Zins kann sich immer wieder ändern. Die variablen Hypotheken spielen derzeit kaum eine Rolle im Markt.

Bei den drei Hypothekermodellen kommt der Zinsatz also auf unterschiedleiche Weisen zustande. Die Grundregel lautet dabei eigentlich: Je mehr Sicherheit und Stabilität, desto höher der Zins. Hypotheken mit langen Laufzeiten sind im Prinzip also teurer als kurzfristige. Aber derzeit greift dieses Prinzip kaum oder gar nicht, denn die effektiven nominalen Zinsunterschiede sind minim oder gar nicht vorhanden. Das gilt sowohl für den Vergleich von kurz- und langfristigen Festhypotheken als auch von Fest- und SARON-Hypotheken. 

Lesetipp zum Thema Laufzeiten: «Festhypotheken: Welche Laufzeit ist optimal?» 

4. Marge des Anbieters

Schliesslich hat der Anbieter bei der Preisgestaltung das letzte Wort. Um mit Hypotheken Geld zu verdienen, schlägt er eine Marge auf den Leitzins. Wie gross diese Marge ist, ist ihm überlassen. Allerdings wird er die Marge so ansetzen, dass er konkurrenzfähig bleibt. Auch haben die verschiedenen Finanzinstitutstypen (Bank, Pensionskasse oder Versicherung) unterschiedliche Refinanzierungsmodelle, was sich ebenfalls in unterschiedlichen Margen äussern kann. Deshalb ist es wichtig, Anbieter aus allen drei Bereichen zu vergleichen – so wie es auf Valuu automatisch geschieht.

Einfach vergleichen und viel Geld sparen

Gerade der letzte Punkt – die anbieterabhängige Marge – sorgt für grosse Unterschiede bei den Hypothekarzinsen. Vergleichen ist ein Muss, um nicht unnötig teure Verträge abzuschliessen. Mit der richtigen Wahl können Sie jährlich mehrere tausend Franken sparen! 

Auf Valuu können Sie die besten Angebote von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen einfach und schnell vergleichen, die passende Hypothek wählen und gleich online abschliessen. Bei Fragen helfen Ihnen unsere Expertinnen und Experten gerne weiter.

Übrigens: Nicht nur das einfache Vergleichen macht Valuu so attraktiv für angehende Eigenheimbesitzer. Unsere Analyse der auf Valuu abgeschlossenen Hypotheken hat auch gezeigt, dass die Margen im Onlinemarkt generell kleiner sind als im traditionellen Markt. Dies liegt zum einen am Preisdruck aufgrund der einfachen Vergleichbarkeit, die nur auf einer digitalen Plattform möglich ist. Zum anderen haben Hypothekargeber mit Onlinekunden weniger Arbeitsaufwand, da diese ihre Daten grösstenteils selbst erfassen und vieles automatisch abläuft. Diese Einsparungen geben sie dann an ihre Onlinekunden in Form von günstigeren Konditionen weiter.
 

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