Hypothek erhöhen: Was Sie darüber wissen sollten

Eine Renovation, eine neue Heizung oder ein Dachstockausbau: Um diese Investitionen finanziell zu stemmen, bietet sich eine Aufstockung der Hypothek an. Worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie hier.

Wenn Sie Ihr Eigenheim sanieren, umbauen oder modernisieren wollen, können Sie diese Arbeiten entweder mit Ihren angesparten flüssigen Mitteln respektive Vorsorgegeldern bezahlen oder Ihre Hypothek aufstocken. Letzteres kann sinnvoll sein, um für andere Träume oder Notwendigkeiten genügend liquide zu bleiben. Investitionen in Ihre Immobilie wirken sich positiv auf deren Wert aus, so dass Sie sich damit Spielraum für weitere Erhöhungen schaffen. Denn je höher der Wert Ihrer Immobilie, desto höher die mögliche Belehnung

Gleiche Anforderungen wie bei einer «normalen» Hypothek

Für eine Erhöhung müssen Sie die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie für jede andere Hypothek: 

  1. Tragbarkeit: Die Bank wird kritisch prüfen, ob Sie die erhöhte Hypothek tragen können. Dabei sind Ihre aktuellen Einkommensverhältnisse zentral. Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn Ihre Immobilienkosten (Zinsen + Amortisation + Immobilien-Nebenkosten) einen Drittel Ihres Haushaltseinkommens nicht übersteigen. 
  2. Höchstens 80 Prozent: Die Belehnung Ihrer Immobilie darf auch nach der Aufstockung nicht mehr als 80 Prozent betragen. 

Beispiel: Ihre Immobilie hat 1 Million Franken gekostet und Sie haben dafür eine Hypothek von 750'000 Franken (75 Prozent) aufgenommen. Nun können Sie diese um maximal 50'000 Franken (5 Prozent) erhöhen. Vorausgesetzt, der Verkehrswert der Immobilie ist inzwischen nicht gesunken, denn dann könnte Ihr Plan ganz nach hinten losgehen ...

Neubewertung birgt auch Risiken

Wenn Sie die Hypothek auf Ihrer Immobilie erhöhen wollen, prüft Ihr Finanzinstitut nicht nur erneut die Tragbarkeit, sie unterzieht auch Ihr Objekt einer Neubewertung. In den meisten Fällen erhöht sich der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit, aber eben nicht immer. Das Marktgeschehen, eine veränderte Umgebung (z.B. Neubauten oder Strassen) oder der Zustand einer Immobilie können den Wert auch schmälern. Stellt die Bank fest, dass der Verkehrswert Ihrer Immobilie seit der letzten Bewertung gesunken ist, gilt dies auch für die maximale Belehnung. Unter Umständen müssen Sie dann viel Geld bezahlen statt welches zu bekommen. Denn liegt Ihre aktuelle Hypothek über der maximalen Belehnung, lehnt der Kreditgeber eine Erhöhung ab und fordert stattdessen eine entsprechende Amortisation. Lassen Sie im Zweifel Ihre Immobilie also erst von neutraler Stelle bewerten, um nicht in die Aufstockungsfalle zu tappen.

Beispiel: Ihre damals 1 Million Franken teure Immobilie wird von der Bank heute mit 900'000 Franken bewertet. Die aktuelle maximale Belehnung beträgt somit 720'000 Franken (80 Prozent von 900'000 Franken). Ihre Hypothek beträgt aber immer noch 750'000 Franken – 30'000 Franken zu viel. 

Ist ein neuer Schuldbrief nötig?

Bei einer Hypothekenerhöhung muss unter Umständen auch ein neuer Schuldbrief erstellt werden, und zwar dann, wenn die erhöhte Hypothek die im Schuldbrief festgehaltene Pfandsumme übersteigt. Die Notariatskosten dafür sind kantonal sehr unterschiedlich, aber nicht zu unterschätzen. Zur Erklärung: Der Schuldbrief ist jene Urkunde, die Ihrem Hypothekargeber als Pfand dient. Sie berechtigt ihn dazu, Ihre Immobilie zu verkaufen, wenn Sie den Forderungen des Hypothekarvertrags nicht nachkommen können. Die Pfandsumme kann höher sein als Ihre effektive, aktuelle Hypothek. Zum Beispiel dann, wenn Sie einen Teil der damals aufgenommenen Hypothek amortisiert haben, oder wenn Sie aufgrund Ihrer Kreditwürdigkeit eigentlich eine höhere Hypothek hätten aufnehmen können. In diesem Sinne bescheinigt der Schuldbrief respektive die Pfandsumme das Mass Ihrer Kreditfähigkeit und nicht unbedingt die Höhe Ihrer Hypothek. 

Lesetipp: «Ohne Schuldbrief keine Hypothek»

Besser vor der Pensionierung

Anträge auf eine Hypothekenerhöhung stellt man am besten vor dem 50. Geburtstag, spätestens aber mit 55 Jahren. Danach ziehen Finanzinstitute für die Tragbarkeitsrechnung bereits das voraussichtliche Renteneinkommen heran, was eine Zusage erschweren kann. Zudem muss jede Hypothek spätestens bis zur Pensionierung auf 65 Prozent reduziert sein. Eine Erhöhung kurz vor Ultimo über diese 65 Prozent hinaus würde also wenig Sinn ergeben und die finanzielle Belastung durch die Amortisation in den letzten Erwerbsjahren enorm erhöhen. 

Es gibt zwar Banken, die ihren Kunden auch im Seniorenalter Hypothekenerhöhungen gewähren, meist aber nur bei sehr niedrigen Belehnungswerten oder wenn der Kunde substantielle andere Sicherheiten in die Waagschale werfen kann. Es ist also ratsam, sich frühzeitig mit allfälligen Renovationen, Erhöhungen und der Immobilienfinanzierung im Alter auseinanderzusetzen. 

Vorausschauend und exakt kalkulieren

Wie bei jeder Hypothek sollten Sie auch bei einer Erhöhung künftige mögliche Einkommensminderungen einkalkulieren. Wenn Sie zum Beispiel schon wissen, dass Sie dereinst zugunsten der Familienarbeit weniger Erwerbsarbeit verrichten wollen, sollten Sie die Erhöhung entsprechend tiefer ansetzen. Andernfalls könnten Sie sich lanfristig mit der Hypothek übernehmen. Andererseits sollten Sie die Aufstockung hoch genug ansetzen um nicht nachjustieren zu müssen. Dies erfordert eine möglichst präzise Berechnung Ihrer Projektkosten. Bei Fehlkalkulationen müssen Sie sonst womöglich mitten in den Bauarbeiten eine weitere Erhöhung beantragen – mit ungewissem Ausgang. 

Erhöhungen auch auf Valuu möglich

Anfangs konnte man auf Valuu bei einer Ablösung oder Verlängerung den Hypothekarbetrag nur reduzieren, nicht aber erhöhen. Seit November 2021 sind nun auch Erhöhungen möglich, sofern sie gut begründet werden. Dabei gibt es zwei Begründungkategorien: 

  1. Investitionen in die Liegenschaft (z. B. Renovation, Modernisierung, Ausbau, Sanierung)
  2. Andere Investitionen (z. B. Fahrzeug, Ausbildung, Rückzahlung eines Darlehens oder Privatkredits)

Bleibt der Hypothekarbetrag auch mit der Erhöhung im Rahmen der 1. Hypothek (max. 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie), akzeptieren die meisten Kreditgeber beide Erhöhungsgründe. Sollte mit der Erhöhung diese Grenze überschritten werden, werden eher nur Investitionen in die Liegenschaft als Grund akzeptiert. Diese müssen aber in jedem Fall mit entsprechenden Dokumenten wie Offerten, Rechnungen oder Pläne dokumentiert werden.

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