Gestaffelte Hypothek: Wie sinnvoll ist sie?

Das Aufteilen einer Hypothek in mehrere Tranchen ist im Einzelfall sinnvoll , will aber gut durchdacht sein. Denn sonst verspielt man für eine lange Zeit die Chance, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Bei einer gestaffelten Hypothek – auch Hypotheken-Tranchierung oder -Splitting genannt – wird die gesamte Hypothek in zwei oder mehr Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt. Auch das Hypothekarmodell kann bei den einzelnen Tranchen variieren. Man kann zum Beispiel eine dreijährige Flex/SARON Hypothek und eine fünf- und zehnjährige Festhypothek abschliessen. Auch auf Valuu können Sie Ihre Hypothek in bis zu drei Tranchen aufteilen. Dabei gilt es sorgfältig abzuwägen, ob eine Tranchierung sinnvoll ist.

Vorteil: Risiken und Chancen verteilen

Bei einer Tranchierung müssen Sie nicht die ganze Hypothek auf einen Schlag erneuern. So vermeiden Sie das Risiko, dass Ihre gesamte Finanzierung plötzlich erheblich teurer wird, falls die Erneuerung in eine Hochzinsphase fällt. Umgekehrt erhalten Sie häufiger die Chance, von gegebenenfalls tieferen Zinsen profitieren zu können. Auch können Sie mit einer gestaffelten Hypothek besser gewisse Ereignisse in Ihre Finanzplanung integrieren und zum Beispiel eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung zur (teilweisen) Tilgung einer auslaufenden Hypothek einsetzen. 

Nachteil: Schwieriger Anbieterwechsel 

Ein Hypotheken-Verfall ist immer eine hervorragende Gelegenheit, den Anbieter zu wechseln und von günstigeren Konkurrenzangeboten zu profitieren. Und hier liegt der entscheidende Nachteil einer gestaffelten Hypothek: Diese bindet Sie unter Umständen bis zum Ablauf der letzen Tranche an Ihren alten Anbieter. Denn ein neuer Anbieter wird Ihre abgelaufene Tranche nur übernehmen, wenn er spätestens nach eineinhalb oder zwei Jahren auch die anderen Tranchen übernehmen kann. Liegen die Laufzeiten Ihrer Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander, ist ein Anbieterwechesel nur noch in Ausnahmefallen möglich, zum Beispiel, wenn Sie eine ausserordentlich gute Bonität vorweisen können. Andernfalls müssten Sie Ihre Hypothek vorzeitig kündigen und die horrend teuren Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf nehmen, was sich unter dem Strich kaum lohnen wird. Von der Tranchierung profitieren also oft vor allem die Hypothekargeber, weniger Sie als Kunde. Das Tranchieren wird von den Anbietern denn auch eher mit dem Ziel der langfristigen Kundenbindung und nicht unbedingt zum Wohle der Kunden «empfohlen». 

Weitere Nachteile von gestaffelten Hypotheken sind die Mehrarbeit und die Planungsunsicherheit; mit drei Tranchen mit Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren müssen Sie nicht nur öfter mit Ihrem Hypothekargeber verhandeln, Sie können auch Ihre Ausgaben weniger gut planen als zum Beispiel mit einer Festhypothek, bei der Sie über zehn oder mehr Jahre denselben Zins bezahlen. 

In der derzeitigen Niedrigzinsphase bietet es sich aber ohnehin an, sich die günstigen Konditionen mit einer langfristigen Festhypothek zu sichern. Nicht umsonst ist derzeit die zehnjährige Festhypothek mit Abstand die beliebteste Finanzierungsart in der Schweiz – nicht nur im traditionellen Markt, sondern auch Valuu, wie unsere Analyse zeigt.

Wenn tranchieren, dann richtig

Wenn Sie trotz allem tranchieren wollen, dann mit kurzen Laufzeiten-Differenzen von maximal 24 Monaten. Andernfalls sind Sie Ihrem bestehenden Anbieter ausgeliefert und müssen bei der Anschlussfinanzierung Wohl oder Übel dessen (meist sehr unvorteilhaften) Konditionen abnicken. So gehen Ihnen unter Umständen riesige Ersparnisse flöten. 

Wenn Sie bereits über eine gestaffelte Hypothek verfügen, sollten Sie bei der nächsten Ablösung die Tranchen synchronisieren; wählen Sie die Laufzeit der zu erneuernden Hypothek so, dass sie gleichzeitig oder mit maximal 24 Monaten Differenz zu den anderen Tranchen ausläuft. 

Unabhängige Beratung 

Viele Finanzexperten raten mittlerweile von einer Tranchierung ab, wenn es dafür keinen triftigen Grund gibt. Trotzdem gilt auch bei diesem Thema: die individuelle Situation ist entscheidend. Lassen Sie sich deshalb am besten von einem unabhängigen Berater unterstützen. Unsere Hypothekarexpert:innen sind bei der Frage pro oder contra Tranchierung gerne für Sie da.

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