Festhypotheken: Welche Laufzeit ist optimal?

Lang, mittel oder kurz? Was Sie bei der Wahl der Laufzeit Ihrer Festhypothek beachten sollten.

Der Name sagt es schon: Bei der Festhypothek werden sowohl der Zinssatz als auch die Laufzeit im Voraus fest vereinbart. Am gängigsten sind Hypotheken mit einer Laufzeit zwischen 2 und 15 Jahren. Über Valuu können auf Anfrage aber auch Hypotheken mit einer Laufzeit von nur 1 Jahr oder von über 20 Jahren abgeschlossen werden. Dabei gilt die Faustregel: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. 

Neben der Festhypothek gibt es noch zwei andere Hypothekarmodelle: Die Flex-/SARON-Hypothek und die variable Hypothek. Bei der Flex-/SARON-Hypothek (früher Libor-Hypothek) ist nur die Rahmenlaufzeit, nicht aber der Zinssatz fix (mehr zu Libor und SARON im Artikel «Bye Bye Libor, salut SARON»). Bei der variablen Hypothek sind Zinssatz und Laufzeit flexibel. Dieses Modell spielt im Hypothekenmarkt derzeit eine sehr kleine Rolle. 

Stabilität vs. Flexibilität 

Lange oder kurze Laufzeit? Die Unterschiede liegen auf der Hand. Je länger die Laufzeit, desto grösser die Stabilität in allen Belangen: Steigende Zinsen können Ihnen nichts anhaben und Sie können Ihre Hypothekarkosten entsprechend sicher budgetieren. Die Kehrseite: Je länger die Laufzeit, desto unflexibler können Sie auf Veränderungen in Ihrem Leben oder im Zinsumfeld reagieren. Das kann Sie unter Umständen teuer zu stehen kommen. Sollten Sie Ihre Festhypothek zum Beispiel aus irgendeinem Grund (z.B. Krankheit oder Scheidung) vorzeitig auflösen müssen, kommt eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu. 

Die 3 wichtigsten Entscheidungsfaktoren 

Welche Laufzeit ist nun optimal? Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Diese drei Faktoren sollten Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen:

1. Prognostizierter Zinsverlauf: Die zu erwartende Zinsentwicklung ist der stärkste Entscheidungsfaktor: Steigen die Zinsen aller Voraussicht nach an, ist es ratsam, sich die guten Konditionen mit einer langfristigen Festhypothek zu sichern. Prognostizieren die Experten eher sinkende oder stagnierende Zinsen, sind kurze oder mittlere Laufzeiten die bessere Wahl. 

TIPP: Wenn Sie in spätestens zwei Jahren eine Hypothek abschliessen oder verlängern wollen, bietet sich eine Forward-Hypothek an. Damit können Sie sich den jetzigen Tiefzins für Ihre künftige Hypothek sichern. Viele Kreditgeber bei Valuu berechnen bis 12 Monate vor dem Startdatum Ihrer Hypothek keinen Forward-Aufschlag. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema.

2. Finanzielles Risikoprofil: Je risikobereiter Sie sind und je grösser Ihr finanzieller Puffer für allfällige Zinssteigerungen ist, desto eher bieten sich kürzere und damit günstigere Laufzeiten an. 

TIPP: Für risikobereitere Menschen empfiehlt sich eher eine Flex-/SARON-Hypothek. Wenn das Sicherheitsbedürfnis überwiegt, sind langfristige Festhypotheken die bessere Wahl.

3. Lebens- und Immobilienpläne: Die Wahl der Laufzeit hängt auch von Ihren Plänen ab: Wenn Sie Ihre Immobilie so lange wie möglich behalten wollen, spricht das eher für eine lange Laufzeit. Wenn es aber sein könnte, dass Sie das Haus nach ein paar Jahren wieder verkaufen, beispielsweise wegen eines Jobwechsels, der Pensionierung oder der Übertragung auf ein Kind, ist eine kurze oder mittlere Laufzeit die vernünftigere Wahl. 

Laufzeiten mischen – mit Vorsicht

Es besteht auch die Möglichkeit, eine Hypothek in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten auftzuteilen. Damit vermindern Sie theoretisch das Risiko, die gesamte  Hypothek zu viel schlechteren Konditionen verlängern zu müssen, sollte diese in einer Hochzinsphase auslaufen. Hier ist aber Vorsicht geboten: Liegen die Laufzeiten der Tranchen mehr als 2 Jahre auseinander, können Sie mit der zu verlängernden Tranche nicht ohne Weiteres zu einem günstigeren Anbieter umziehen. Sie sind also unter Umständen bis zum Ende der längsten Laufzeit an Ihren alten Anbieter und seine (von ihm diktierten schlechten) Konditionen gebunden. Mehr zu diesem Thema können Sie in unserem Artikel «Gestaffelte Hypothek: Wie sinnvoll ist sie?» nachlesen.

Laufzeiten – die aktuelle Marktlage (Stand August 2021)

  • 10-jährige Hypotheken am beliebtesten: Die Festhypothek ist derzeit das beliebteste Hypothekarmodell in der Schweiz – allen voran die Festhypothek über 10 Jahre. Auch auf Valuu war die 10-jährige Festhypothek letztes Jahr die einsame Spitzenreiterin und machte über 50 Prozent aller Abschlüsse aus (siehe Valuu-Studie «Schweizer Online-Hypotheken: Wer sie will und was sie bieten»). 
  • Zinsunterschiede sehr gering: Eine von der Credit Suisse erstellte Zinsentwicklungskurve zeigt, wie die Zinssätze für die verschiedenen Hypotheken-Laufzeiten seit ca. 2009 immer näher zusammengerückt sind. Die Zinssätze für die auf Valuu abgeschlossenen Festhypotheken über 3, 5 und 10 Jahre bewegen sich derzeit alle zwischen 0,63 und knapp 1 Prozent (siehe Median-Zins-Vergleich). Entsprechend weniger Bedeutung kommt aktuell also der Frage nach der optimalen Laufzeit zu.

Tabelle 1: Zinsprognose

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Bei Valuu finden Sie das ganze Spektrum an Festhypotheken: Laufzeiten bis 20 Jahre können Sie einfach und bequem online vergleichen und gleich abschliessen. Längere Laufzeiten sind auf Anfrage ebenfalls möglich. Sind Sie unsicher, welche Laufzeit die richtige für Sie ist? Unsere Hypothekarexpertinnen und -experten beraten Sie gerne persönlich. 

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