Immobilien: Mit den Preisen geht’s weiterhin aufwärts

Seit Jahren steigen die Preise für Wohneigentum. Corona hat diesen Trend nicht gebremst, sondern erst recht angeheizt.

In den Jahren 2016/2017 machte die Preiskurve für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen einen kleinen Knick nach unten. Ansonsten kennt sie seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Die jüngsten Zahlen aus dem 2. Quartal 2021 ergeben eine Rekord-Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum: Eigentumswohnungen sind durchschnittlich um 6,8 Prozent teurer geworden; das ist die höchste Preissteigerung seit 2013. Bei den Einfamilienhäusern beträgt die Preissteigerung 6,3 Prozent – soviel wie seit zehn Jahren nicht mehr.

Grafik 1: Entwicklung Transaktionspreise

 
Preise steigen mitunter immer dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Das ist auch beim Wohneigentum so. Doch warum ist die Nachfrage nach Immobilien so hoch und das Angebot zu klein? 

Nachfragetreiber Corona 

Zu Beginn der Coronapandemie prognostizierten viele Experten einen Rückgang der Immobilienpreise; zu erwartende wirtschaftliche Einbussen und Unsicherheiten würden die Nachfrage nach Wohneigentum bremsen; langfristige finanzielle Verpflichtungen wolle sich in dieser Lage kaum jemand eingehen. Doch das Gegenteil traf ein: die Lockdown-Erfahrungen haben offenbar bei vielen Menschen das Bedürfnis nach mehr Privatsphäre und einem schönen, geräumigen Zuhause (mit Büro und Garten) geweckt oder verstärkt. 

Nachfrage und Preise stiegen dabei insbesondere auch in den zentrumsfernen, günstigeren Gegenden an. Das haben Analysen von Immobilien-Suchabos ergeben, gemäss denen Abonnenten ihre Suchradien stark ausgedehnt haben. Auch diese Entwicklung ist offenbar Corona geschuldet: Viele Arbeitnehmer und Unternehmen haben gute Erfahrungen mit Homofffice gemacht und signalisiert, dieses Modell nach der Pandemie (teilweise) beizubehalten. Wer nun weniger oft ins Büro in die Stadt fahren muss, nimmt dafür offenbar grösserer Distanzen zwischen Wohn- und Arbeitsort in Kauf, wenn dafür der Traum des Eigenheims in Erfüllung gehen kann.

Nachfragetreiber Tiefzins

Die Hypothekarzinsen sind immer noch auf historisch tiefem Niveau. Es ist also trotz der relativ hohen Preise immer noch attraktiv, Wohnraum zu kaufen anstatt zu mieten. Dieses Zinsumfeld wird sich auch in naher Zukunft nicht verändern; um die Inflation aufgrund der Coronakrise tief zu halten, hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) weiter an ihrer Negativzinspolitik fest und Experten gehen davon aus, dass der Leitzins so schnell nicht erhöht wird.

Lesetipp:
•    «Eigenheim kaufen oder mieten? Sechs Punkte, die Sie beachten sollten.»
•    «Hauskauf: Jetzt schon oder lieber später?» 

Angebotsbremse: Wenig Neubautitätigkeit

Neben diesen Nachfragtreibern trägt auch eine Angebotsbremse zur aktuellen Preisentwicklung bei: Entegegen der steigenden Nachfrage geht die Anzahl bewilligter Neubauten und damit das Immobilienangebot seit Jahren zurück. Dies sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch bei den Einfamilienhäusern. Gemäss einer Studie der Credit Suisse ist der Trend im 2. Quartal 2021 an einem Rekordtief angelangt (siehe Grafik). 

Grafik 2: Baubewilligung

Mit den Preisen steigt die Tragbarkeitshürde

Die Nachfrage nach Immobilien ist zwar ungebrochen hoch. Aber es gibt auch immer mehr «Normalverdiener», die sich wegen der hohen Immobilienpreise ihren Traum vom Eigenheim abschminken müssen. Nicht, weil sie sich die effektiven Zinsen nicht leisten könnten, sondern weil sie an der Tragbarkeitshürde scheitern. Die Tragbarkeit ist zusammen mit der Belehnung die wichtigste Voraussetzung für eine Hypothekenvergabe. Sie ist dann gegeben, wenn die Summe aus Zinsen, Amortisationen und Immobilien-Nebenkosten ein Drittel des Gesamteinkommens nicht überschreitet. Die Finanzinstitute rechnen dabei aber nicht mit dem effektiven, sondern mit dem viel höheren kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Mit diesem Puffer wollen sie sicherstellen, dass ein Kunde die Hypothek langfristig tragen kann, auch wenn sich das Zinsumfeld ändert. 

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Die Immobilienpreise werden laut Experten auch vorerst weiterhin hoch bleiben. Umso wichtiger ist eine möglichst günstige Finanzierung. Auf Valuu können Sie Top-Angebote von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen einfach vergleichen und abschliessen – alles online. Wenn Fragen oder Probleme auftauchen, können Sie sich jederzeit an die Hypothekarexpertinnen und -experten von Valuu wenden. 

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