Eigenmietwert: Ende in Sicht?

Die Eigenmietwertsbesteuerung ist eine Eigenart des Schweizer Steuerrechts und seit Jahrzehnten umstritten. Vor einiger Zeit hat die verantwortliche Ständerratskommission erneut Anlauf für eine Reform genommen. Nächstes Jahr könnte diese Steuer passé sein.

Die Eigenmietwertsbesteuerung stammt noch aus Vorkriegszeiten. Seit Jahrzehnten wird versucht, sie durch Vorstösse und Initiativen zu kippen oder zumindest zu senken. Bisher ohne Erfolg. 2018 hat sich die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerates erneut an das heisse Eisen herangewagt und im Februar 2019 Ansätze für einen Systemwechsel präsentiert. 

Doch worum genau geht es beim Eigenmietwert eigentlich?

Eigenmieterwert kurz erklärt

Der Eigenmietwert – auch «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» genannt – ist der fiktive Mietertrag, den Eigenheimbesitzer erzielen würden, wenn sie ihre Immobilie nicht bewohnen, sondern vermieten würden respektive eine vergleichbare Immobilie selbst mieten müssten. Der Eigenmietwert wird wie Einkommen behandelt und entsprechend besteuert. Eigenheimbesitzer können im Gegenzug die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für ihre Immobilie steuerlich geltend machen. Der Eigenmietwert wird auf alle selbst genutzten Immobilien angewendet, also auch auf Zweit- und Ferienwohnungen. Werden Ferienwohnungen sowohl selbst genutzt als auch vermietet, reduziert sich der Eigenmietwert entsprechend der Dauer der Vermietungen. Auch Kinder, Eltern oder andere sogenannte Nutzniesser, die unentgeltlich eine Immobilie bewohnen, müssen den Eigenmietwert versteuern.

Wie hoch der Eigenmietwert einer Immobilie ist, wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt. Dabei werden unterschiedliche Methoden angewendet, in den meisten Fällen werden aber Mietobjekte mit ähnlicher Grösse und Lage sowie ähnlichem Alter zum Vergleich herangezogen. Nach dem Grundsatz der Wohneigentumsförderung können die Kantone den Eigenmietwert auch tiefer ansetzen als die Vergleichsmiete – er muss aber mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen. 

Kritik: unsinnig und unfair 

Wegen der anhaltenden Tiefzinsphase ist die Eigenmietwertsbesteuerung in den letzten Jahren wieder verstärkt in den Fokus geraten. Denn je tiefer die Hypothekarzinsen, desto geringer sind die Abzüge und desto höher die Steuerbelastung für die Eigenheimbesitzer. Vor allem ältere Eigenheimbesitzer würden stark belastet, sagen Kritiker, da diese ihre Hypothek oft schon zu einem grossen Teil abbezahlt hätten und dadurch noch weniger Abzüge geltend machen könnten. Zudem hätten diese im Rentenalter ohnehin schon weniger Einkommen zur Verfügung (in der Regeln 40% weniger). Ein weiterer Kritikpunkt ist die Tatsache, dass dieser Steuer ein rein fiktives Einkommen zugrunde liegt, das darüber hinaus nur sehr ungenau geschätzt werden könne. Ausserdem setze die mit der Eigenmietwertsbesteuerung einhergehende Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen den Anreiz, Hypotheken nicht abzuzahlen. Die Folge: im internationalen Vergleich sind die Schweizer Haushalte sehr hoch verschuldet. 

Zu bedenken ist jedoch, dass die Eigenmietwertsbesteuerung auch zum Vorteil für Eigenheimbesitzer ausfallen kann. Nämlich dann, wenn das Zinsniveau stark steigt und die Hypothekarschulden den Eigenmietwert übersteigen. Das hätte nach geltendem Gesetz eine Einkommensminderung und damit eine Steuererleichterung zur Folge. Die Gegner einer Abschaffung befürchten ausserdem einen massiven Verlust an Steuereinnahmen und eine steuerliche Benachteiligung von Mieterinnen und Mietern.

Ideen für einen Systemwechsel

Einen konkreten Reformvorschlag seitens der WAK gibt es noch nicht, jedoch aber Vorschläge, wie das Gesetz zur Eigenmietwertsbesteuerung reformiert werden könnte. Die Hauptpunkte:

  • Hauptwohnsitz: Abschaffung des Eigenmietwerts und Abschaffung der Abzugmöglichkeit von Hypothekarzinsen (mit wenigen Ausnahmen) und Unterhaltskosten 
  • Zweitwohnungen: keine Abschaffung des Eigenmietwerts und der Abzugsmöglichkeiten
  • Ersterwerberabzug: Wer zum ersten Mal ein Eigenheim kauft, soll in den ersten zehn Jahren die Hypothekarkosten weiterhin (teilweise) abziehen können
  • Massnahmen zur Denkmalpflege, Energieersparnis oder zum Umweltschutz können bei der direkten Bundessteuer nicht mehr geltend gemacht werden. Die Kantone können Abzüge für Massnahmen zur Energieersparnis und zum Umweltschutz aber weiterhin gestatten.

Ob und wie diese Ideen in einen konkreten Vorschlag für die Gesetzesreform eingearbeitet werden, ist noch offen. Sollte der Vorschlag von National- und Ständerat dereinst aber gutgeheissen und anschliessend kein Referendum gegen die Vorlage ergriffen werden, könnte die Eigenmietwertsbesteuerung in der aktuellen Form nächstes Jahr abgeschafft sein.

Hypothek suchen, vergleichen
und abschliessen.

Diese Seite verwendet Cookies. Weitere Informationen finden Sie in den Datenschutzbestimmungen.
Wellen Bild