Direkte und indirekte Amortisation: Was ist der Unterschied? Was ist besser?

Für das Zurückzahlen – oder auf Finanzdeutsch: Amortisieren – Ihrer Hypothek haben Sie die Wahl zwischen dem direkten und indirekten Weg. Worin unterscheiden sie sich und was sind ihre Vor- und Nachteile?

Dies vorweg: Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Eine 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als zwei Drittel (= Maximalhöhe der 1. Hypothek) des Kaufpreises respektive Verkehrswertes der Immobilie von der Bank leihen wollen oder müssen. 

Für die Amortisation Ihrer Hypothek haben Sie diese Varianten zur Auswahl:

Direkte Amortisation = Zahlungen direkt an den Hypothekargeber

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie in regelmässigen Abständen die Hypothek direkt zurück. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung, womit auch die Zinskosten sinken. Das klingt erst mal gut, ist aber aus Steuersicht in der Regel ungünstig, denn: Die Zinsen für Ihre Hypothek können Sie vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Sinkende Zinskosten gehen also mit steigenden Steuern einher. 

Indirekte Amortisation = Zahlungen auf ein Vorsorgekonto

Bei der indirekten Amortisation gehen die Amortisationsbeträge nicht direkt an den Hypothekargeber, sondern erst mal auf ein verpfändetes Vorsorgekonto, also zum Beispiel auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a oder in eine Lebensversicherung. Dem Hypothekargeber dient dieses Guthaben als Sicherheit. Bei dieser Variante bleibt Ihre Hypothekarschuld und somit der Schuldzins stets gleich hoch. Somit können Sie sowohl die gleichbleibend hohen Zinsen als auch die Vorsorgebeiträge vom steuerbaren Einkommen abziehen und viel Steuern sparen. Spätestens, wenn die Pflichtamortisation fällig ist (nach 15 Jahren oder mit der Pensionierung), wird das angesparte Vorsorgekapital ausbezahlt und muss dann zur Tilgung der Hypothekarschuld eingesetzt und auch versteuert werden. Oft wird so auf einen Schlag die 2. Hypothek abbezahlt. Die indirekte Amortisation ist nur bei selbstbewohnten Immobilien möglich.  

Einzahlungen in die 3. Säule sind begrenzt 

Wichtig zu wissen für die indirekte Amortisation: Einzahlungen in die 3. Säule sind begrenzt. Die Maximalbeträge wurden für 2021 leicht erhöht. Sie betragen 6883 Franken für Angestellte, die einer Pensionskasse angehören und ein Fünftel des jährlichen Nettoerwerbseinkommens respektive maximal 34’416 Franken für Selbständigerwerbende, die keiner Pensionskasse angehören. Wenn Sie mehr amortisieren möchten oder müssen, ist eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation sinnvoll. 

Welche Variante ist besser?

Bei der Frage direkte oder indirekte Amortisation spricht vieles für die indirekte Variante, da sie steuerlich viele Vorteile bietet. Es gibt aber viele Faktoren, die in die Amortisationsplanung hineinspielen und die Sie in der Gesamtheit betrachten sollten. Neben Fragen der Steueroptimierung gehört auch Ihr Anlageverhalten dazu, also ob und wie viel von ihren flüssigen Mitteln Sie zum Beispiel in Aktien oder andere Anlagen investieren wollen. Oder haben Sie genug Geld zur Verfügung, um sowohl direkt zu amortisieren UND ein Vorsorgekonto zu besparen? Dann ist die direkte Variante unter Umständen sinnvoller. Die beiden Formen können übrigens auch gemischt werden; so dürfen Sie alle fünf Jahre die durch indirekte Amortisation angesparten Vorsorgegelder beziehen um Ihre Hypothek direkt abzuzahlen. Dies kann unter Umständen eine interessante Lösung sein, wenn Sie dereinst nicht das ganze Vorsorgekapital auf einen Schlag beziehen und versteuern wollen. 
Schliesslich gibt es auch psychologische Faktoren, die Sie beachten sollten: Für manche Menschen ist es wichtig für ihren Seelenfrieden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann loszuwerden – finanzielle Optimierung hin oder her.

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Je nach Kreditgeber können die Amortisationen etwas unterschiedlich ausfallen. Valuu berechnet für Sie bei jedem Angebot die exakte Höhe der geschuldeten Amortisation – für volle Transparenz und Vergleichbarkeit. 

 

 

 

 

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