Bestehende Hypothek übertragen: So wird’s gemacht

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, obwohl es noch mit einer Festhypothek belehnt ist? Kein Problem! Wir erklären Ihnen, was Sie dabei beachten sollten und wie Sie am meisten Geld sparen.

Für den Verkauf Ihrer Immobilie kann es viele Gründe geben. Zum Beispiel veränderte Bedürfnisse durch Alter, Krankheit oder Umzug. Dann kommt es vor, dass Sie Ihr Haus verkaufen wollen, aber Ihre Hypothek noch lange läuft. Sie haben drei Möglichkeiten: Finanzierung auflösen, übertragen oder mitnehmen.

Hypothek mitnehmen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine neue erwerben, können Sie die Hypothek einfach mitnehmen. Sie wird aufs neue Objekt übertragen. Dabei wird Ihr Kreditgeber in der Regel eine Gebühr verlangen für den Objektwechsel. Ist Ihr Kreditgeber damit nicht einverstanden oder die Hypothek zu hoch für das neue Objekt, lässt sie sich vielleicht auf die Person übertragen, die Ihr Haus kauft.

Hypothek übertragen

Verkaufen Sie Ihr Haus samt Hypothek, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. So sparen Sie möglicherweise mehrere tausend Franken. Machen Sie der Person, die Ihre Immobilie kauft, die Übernahme der Hypothek schmackhaft, indem Sie zum Beispiel den Kaufpreis senken. Aber Achtung! Folgende Kosten kommen trotzdem auf Sie zu:

  • Durch den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung wird der Grundstückgewinn beim Verkauf höher und Sie müssen mehr Grundstückgewinnsteuer zahlen 
  • Ihr Kreditgeber verlangt in der Regel eine Gebühr für den Wechsel der Kreditnehmenden (in etwa CHF 250.– bis CHF 750.–)

Hypothek auflösen

Vielleicht kommen Sie nach allen Berechnungen und Überlegungen zum Schluss, dass Sie Ihre Hypothek doch lieber auflösen und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dann sollten Sie auf jeden Fall einen möglichen Steuerabzug prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert:

  • Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek beim selben Finanzierungsinstitut ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abzugsfähig im Einkommen
  • Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek bei einem anderen Finanzierungsinstitut gilt sie als Schadenersatz und ist nicht abzugsfähig
  • Bei der vorzeitigen Auflösung der Hypothek wegen des Verkaufs der Liegenschaft gilt die Strafzahlung als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer

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