Hauskauf: diese Nebenkosten kommen auf Sie zu

14.09.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan: Wer eine Immobilie kauft, muss diverse Nebenkosten auf der Rechnung haben. Allein die Formalitäten für den Kaufvorgang verursachen Honorare und Gebühren, die je nach Kanton oder Gemeinde bis zu 5 % des Kaufpreises betragen können. Nach dem Kauf fallen dann wiederkehrende Neben- und Unterhaltskosten an.

Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Übersicht

Einmalige Nebenkosten beim Hauskauf (Kaufnebenkosten):

  • Notariatskosten
  • Grundbuchgebühren 
  • Gebühren für die Errichtung des Schuldbriefes
  • Ggf. Handänderungssteuer
  • Ggf. Kosten für Gebäudegutachter
  • Ggf. Kapitalauszahlungssteuer ist sofort fällig (bei Finanzierung mit Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a)
  • Ggf. Maklerprovisionen
  • Ggf. Grundstückgewinnsteuer (kommt der Verkäufer dieser Steuerpflicht nicht nach, wird sie auf den Verkäufer übertragen, wenn dies vertraglich nicht ausgeschlossen wurde)

Wiederkehrende Nebenkosten nach dem Hauskauf:

  • Unterhaltsarbeiten
  • Rückstellungen für grössere Renovationen
  • Betriebskosten 
  • Versicherungsprämien 
  • Verwaltungskosten (bei Renditeliegenschaften)
  • Amortisation und Hypothekarzinsen werden als wiederkehrende Hauptkosten betrachtet

Schauen wir uns die wichtigsten Nebenkosten nun genauer an.

Mit welchen Notariatskosten müssen Sie rechnen?

Ein Hauskauf/-verkauf ist auch ein amtlicher Akt und bedarf immer eines Notars. Er setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn. In manchen Kantonen (z. B. in SO) ist das Notariatswesen amtlich organisiert, in manchen Kantonen sind die Notare freiberuflich.

Die Honorare sind je nach Kanton und Gemeinde sehr unterschiedlich. In Zürich sind es zum Beispiel 0,1 % des Kaufpreises, in Bern 0,5 %. 

Am höchsten sind die Notariatskosten in den Kantonen GE, TI, BE und VS, am tiefsten in den Kantonen SZ, AR, SH und ZG. 

Wichtig zu wissen: 

Der Notar muss in dem Kanton ansässig sein, in dem Ihre erworbene Liegenschaft steht.
Wer die Notariatskosten trägt, muss vertraglich festgelegt werden. Normalerweise werden sie gleichmässig auf beide Parteien verteilt.

Tipp: In den Kantonen AG, BS, BL, BE, FR GE, JU, NE, TI, UR VD und VS ist das Notariatswesen freiberuflich organisiert. Das heisst, dass die Notare ihre Ansätze selbst festlegen können. Also unbedingt Honorare vergleichen und Sparpotentiale ausschöpfen!

Wie hoch sind die Grundbuchgebühren?

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, muss das entsprechend im Grundbuch geändert werden. Dieser Verwaltungsakt wird mit der sogenannten Grundbuchgebühr gedeckt.

Auch hier gelten kantonal sehr unterschiedliche Tarife. Sie bewegen sich aber wie die Notariatshonorare im Promillebereich des Kaufpreises oder Verkehrswertes

Diese Kosten werden meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, dies muss aber klar vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten sein.

Wie viel kostet die Errichtung des Schuldbriefes

Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, wird in den allermeisten Fällen ein Schuldbrief errichtet und ins Grundbuch eingetragen. Der Schuldbrief dient dem Kreditgeber als Sicherheit und beurkundet unter anderem sein Pfandrecht auf der entsprechenden Immobilie.

Die Notariatskosten für die Errichtung und die Grundbucheintragung des Schuldbriefes betragen ca. 0,1 bis 0,3 % der Pfandsumme. Die Kosten tragen Sie als Käufer.

Bestehende Schuldbriefe können auf den neuen Hausbesitzer übertragen werden. 

Seit 2012 werden Schuldbriefe nicht mehr in Papierform, sondern ausschliesslich als genannten Register-Schuldbriefe ausgestellt.

Wie hoch ist die Handänderungssteuer beim Immobilienkauf?

Manche Kantone erheben auf die Handänderung eine Steuer oder überlassen es den Gemeinden, ob und wie sie solche erheben. 

Einige Kantone (z.B. SO oder BE) erheben für selbstbewohntes Wohneigentum keine Handänderungssteuer oder erst ab einer bestimmten Summe.

Von der Steuer befreit sind in jedem Fall Handänderungen

  • unter Ehegatten 
  • von Eltern zu Kindern 
  • bei Erbgängen und Schenkungen in auf- und absteigender Linie
  • im Rahmen einer Umwandlung vom Gesamt- zum Miteigentum
  • im Falle einer Ersatzbeschaffung (Kauf einer anderen Immobilie als Wohnsitz)
  • aufgrund güterrechtlicher Auseinandersetzung

Die Höhe der Handänderungssteuer reicht von rund 1 % des Kaufpreises (TG, SG, AI, NW) bis zu über 3 % in NE. 

Eine Übersicht über die kantonalen Tarife und Regelungen finden Sie hier.

In den meisten Kantonen wird allein der Käufer zu Kasse gebeten, in manchen wird die Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder die Aufteilung den beiden Parteien überlassen.

Wie viel kostet ein Gebäudegutachten?

Vor dem Hauskauf empfiehlt es sich, die Bausubstanz von einem Experten prüfen zu lassen, um zu klären, ob ein Sanierungsbedarf besteht. Diese Expertise wird zum Beispiel von Bauingenieuren oder Architekten angeboten und kostet je nach Gebäude ca. CHF 1000.-.
 

Wiederkehrende Nebenkosten nach dem Kauf

Als Hauseigentümer:in müssen Sie nicht nur regelmässig die Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen und Amortisationen) bezahlen, es fallen auch wiederkehrende Nebenkosten an. Rechnen Sie dafür 1 bis 2 % des Verkehrswertes ein. Die Nebenkosten bestehen im Wesentlichen aus

  • Unterhalt: ca. 0,5 – 1 % des Verkehrswertes
  • Rückstellungen für grössere Renovationen: ca. 0,5 – 1 % des Verkehrswertes
  • Versicherungsprämien (z.B. obligatorische Gebäudeversicherung)
  • Zusätzlich bei Renditeliegenschaften:
  • Verwaltungskosten für die Vermietungen: 3 – 6 % von Netto- oder Bruttomiete

Regelmässige Renovationen lohnen sich

Gemäss Experten stehen bei einer neuen Immobilie nach etwa 10 Jahren die ersten Sanierungen an. Bei älteren Objekten können Renovationen sehr viel früher nötig werden und sehr kostenintensiv ausfallen.  

Sparen Sie nicht (zu sehr) bei den Rückstellungen und den Erneuerungsarbeiten. Regelmässige Renovationen sind wichtig für den optimalen Werterhalt Ihrer Immobilie. Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie zudem von den Steuern abziehen.

Checkliste Kaufnebenkosten

Um böse Überraschungen beim und nach dem Immobilienkauf zu vermeiden, achten Sie auf Folgendes:

  1. Klären Sie ab, wie hoch die Notariatskosten und Gebühren in Ihrem Kanton sind. 
  2. Wenn in Ihrem Kanton das Notariatswesen freiberuflich organisiert ist und es keine einheitlichen Honorare gibt: Vergleichen Sie die Kosten von mehreren Notaren!
  3. Kalkulieren Sie entsprechend genügend Mittel für die Kaufnebenkosten ein - es können gut und gerne bis zu 5 % des Kaufpreises sein.
  4. Kalkulieren Sie genügend Mittel für die wiederkehrenden Nebenkosten und Reserven für werterhaltende Sanierungen ein: 1 bis 2 % des Kaufpreises.

Sparen bei der Finanzierung

Bei den Nebenkosten gibt es nur bedingt Sparpotential. Einfacher ist es, bei der Finanzierung zu sparen: Die Unterschiede bei den Angeboten sind zum Teil sehr gross. Dank dem einfachen Hypothekenvergleich auf Valuu finden Sie rasch einen günstigen Anbieter und können so jährlich bis zu mehrere tausend Franken an Zinsen einsparen. 

FAQ

Kann ich die Kaufnebenkosten von den Steuern abziehen?

Nein, Kaufnebenkosten sind nicht abzugsfähig.

Abzugsfähig sind werterhaltende (jedoch nicht wertsteigernde) Massnahmen wie Renovationen und Reparaturen.

Welche Kantone kennen keine Handänderungssteuer?

Die folgenden Kantone kennen gar keine Handänderungssteuer: GL, SH, UR, ZG ZH und SZ. Es gibt aber weitere Kantone, die bei selbstbewohntem Wohneigentum auch keine Handänderungssteuer erheben oder einen Freibetrag ansetzen (z.B. SO, BE oder BL).

Wer muss für die Kaufnebenkosten aufkommen: der Käufer oder der Verkäufer?

Dies müssen die Parteien unter sich klären. In der Regel werden die Kaufnebenkosten hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Davon ausgenommen ist die Errichtung des Schuldbriefes und ggf. weitere Kosten, die klar dem Käufer zuzuschreiben sind, wie zum Beispiel das Honorar für eine Gebäudebewertung.

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