Mieten oder kaufen: Was ist besser?

07.09.2022 Eye Icon ca. 6 Minuten

Wohneigentum zu besitzen ist ein Traum vieler Schweizerinnen und Schweizer. Bis Ende 2021 war es wegen der niedrigen Zinsen auch finanziell attraktiver, zu kaufen statt zu mieten. Doch wie sieht die Rechnung nach der Zinswende aus? Und abgesehen vom Finanziellen: Was sollten Sie bei der Entscheidung pro und contra Eigenheim sonst noch beachten?

Ist kaufen überhaupt eine Option?

Bevor Sie sich mit der Frage "mieten oder kaufen" beschäftigen, sollten Sie zwei Voraussetzungen für einen allfälligen Kauf abhaken können:

  • Sie verfügen über genügend Eigenkapital, also mindestens 20 % des Kaufpreises der fraglichen Immobilie.
  • Sie erfüllen die Kriterien der Tragbarkeit. Diese ist gegeben, wenn die gesamten Wohnkosten ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Wohnkosten setzen sich zusammen aus 5 % kalkulatorischem Hypothekarzins + Amortisation + Immobilien-Nebenkosten (1 % des Belehnungswertes). Mit unserem Kaufpotentialrechner finden Sie rasch heraus, was Sie sich leisten könnten. 

Mietwohnung vs. Eigenheim: die monatlichen Wohnkosten im Vergleich

Sind diese zwei Kaufhürden aller Voraussicht zu meistern, gilt es, die monatlichen Wohnkosten gegenüberzustellen.

 Für Mieter setzen sich diese wie folgt zusammen:

  • Nettomiete
  • Nebenkosten 
  • Versicherungen (Hausrat, Haftpflicht, etc.)

Für Eigenheimbesitzer sind es folgende Kosten:

Die zu vergleichenden Kostenpunkte sind also Miete inkl. Nebenkosten vs. Hypothekarzinsen + Amortisation + Nebenkosten + Reparaturen.

Kaufen ist in der Regel günstiger als mieten - noch! 

Bis Ende 2020 war das Wohnen in den eigenen vier Wänden aufgrund der ausgeprägten Tiefzinsphase mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit billiger als in einer Mietwohnung.

Nach der Zinswende liegen die finanziellen Vorteile immer noch eher beim Kauf, aber nicht mehr so eindeutig. Laut einer Studie von Raiffeisen ist der Kostenvorteil von Wohneigentum derzeit vor allem von der Finanzierungsart abhängig. 

Wie die untenstehende Grafik zeigt, rücken seit Anfang 2021 die Wohnkosten in einer mit langfristigen Festhypotheken finanzierten Immobilie immer näher an die Mietkosten für ein gleichwertiges Objekt heran. Vor allem die Angst vor einer weiter steigenden Inflation haben die Zinsen für langfristige Hypotheken in die Höhe getrieben.

Lediglich bei Objekten, die mit einer Geldmarkt-Hypothek (Flex-/SARON-Hypothek)  finanziert wurden, ist die Ersparnis gegenüber dem Mieten fast unverändert gross. Bei Finanzierungen mit einer 15-jährigen Festhypothek  ist der Kostenvorteil gar nicht mehr gegeben.

Wohnkosten-Entwicklung: mieten vs. kaufen mit unterschiedlichen Finanzierungen

Vergleichsobjekte: 4-Zimmer-Mietwohnung (Neubau), 100 m2, und gleichwertige Eigentumswohnung.

Wohnkosten-Entwicklung

Quelle: Raiffeisen Economic Research

Hier geht es zu unseren aktuellen Zinsen für die verschiedenen Finanzierungsarten. 

In Hotspots ist mieten oft besser als kaufen

Schweizweit betrachtet ist kaufen immer noch eher günstiger als mieten. In den teuren Immobilien-Hotspots ist es eher andersrum.
Nehmen wir zum Beispiel eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 110 m2 in der Stadt Zürich. Zürich liegt punkto Mietpreise auf dem zweiten Platz, nach Genf. Aber auch die Immobilienpreise sind in Zürich so horrend hoch, dass sich kaufen nicht lohnt. 

Wohnkosten-Vergleich: mieten vs. kaufen in der Stadt Zürich

Vergleichsobjekte: 4,5-Zimmer-Mietwohnung, 110 m2, und gleichwertige Eigentumswohnung in der Stadt Zürich.

Der Einfachheit halber werden im Beispiel die 1. und 2. Hypothek zu 0,8 % verzinst. 

Monatliche Miete inkl. Nebenkosten* 2980.00
Monatliche Wohnkosten Eigentumswohnung  
Kaufpreis** 1´650´000.00
1. Hypothek (66 % des Kaufpreises, 10-jährige Festhypothek zu 0,8 %) 1´089´000.00
2. Hypothek (14 % des Kaufpreises, innerhalb von 15 zu amortisieren, Festhypothek zu 0,8 %) 231´000.00
Hypothek total (zu 0,8 %) 1´320´000.00
Zinsen pro Monat (0,8 % von Hypothek ÷ 12) 880.00
Amortisation (2. Hypothek ÷ 15 ÷ 12) 1283.00
Unterhalts- und Nebenkosten (1 % von Kaufpreis) 1375.00
Total Wohnkosten Eigentumswohnung 3538.00

Die Amortisation bei der 2. Hypothek ist als «Zwangssparen» zu betrachten, denn im Vergleich zur Miete verpufft dieser Betrag nicht, sondern erhöht es den Eigenkapitalanteil bei der Liegenschaft. Würde man diesen Anteil aus der Rechnungen nehmen, wäre das Eigenheim attraktiver.

* Medianwert Stand 2022, Quelle: Comparis Mietpreisreport
** Medianwert Stand 2020, Quelle: Wüest Partner

Kaufen hat steuerliche Vorteile

Kaufen hat gegenüber dem Mieten steuerliche Vorteile: Sowohl die Finanzierungskosten (Zinsen und indirekte Amortisation) als auch die Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie vom Einkommen abziehen und so Steuern sparen. Die Mietzahlungen hingegen "verpuffen" ohne steuerlichen Effekt.

Andererseits müssen Sie als Eigenheimbesitzer den Mietwert für die selbstgenutzte Liegenschaft (im Volksmund "Eigenmietwert" genannt) versteuern.

Der Eigenmietwert ist seit Jahrzehnten ein politischer Zankapfel. Schon oft wurde dessen Abschaffung gefordert. Mit dem Eigenmietwert würden aber wohl auch die steuerlichen Vorteile für Eigentümer (Absetzen der Finanzierungs- und Unterhaltskosten) weitgehend gekippt werden.

Was sollten Sie sonst noch beachten?

Die Entscheidung pro oder contra Kauf hängt nicht nur von den Wohnkosten ab. Es geht auch um Fragen wie:

Ist ein Eigenheim Ihre ideale Anlagestrategie?

Wenn es primär darum geht, Vermögen anzulegen, ist die Investition in eine eigene Immobilie eine naheliegende, sinnvolle und vergleichsweise risikoarme Option. Allerdings gibt es Anlagemöglichkeiten mit einer wahrscheinlich grösseren und schnelleren Rendite.

Sie sind schon sesshaft oder noch wanderlustig?

Wollen Sie noch mal länger ins Ausland oder in eine andere Stadt umziehen, um der Karriere neuen Schub zu geben? Mit einer eigenen Immobilie entscheiden Sie sich für grössere Sicherheit, aber auch für weniger Flexibilität.

Sind Sie bereit, Verantwortung und Kosten zu tragen?

Sie mögen das Gefühl nicht, dass Ihnen das Zuhause gekündigt werden kann? Oder dass jemand aus Ihrer Miete Rendite schlägt? Oder dass Sie fragen müssen, wenn Sie das Bad neu kacheln wollen? Im Eigenheim sind Sie Ihr eigener Chef und können (fast) alles machen, was Sie wollen.

Als Mieter haben Sie diese Freiheiten natürlich nicht. Dafür können Sie als Mieter einfach die Verwaltung anrufen, sie möge sich bitte um die kaputte Heizung, den tropfenden Wasserhahn oder das defekte Türschloss kümmern - und die Reparaturrechnung bezahlen. In der eigenen Immobilie hingegen sind Sie für Reparaturen und Rechnungen selber verantwortlich.

Kopf- und Herzensentscheidung

Eine Entscheidung für ein Eigenheim und eine Hypothek ist nicht nur eine finanzielle Weichenstellung mit langfristiger Wirkung. Sie ist vor allem eine Entscheidung für einen Lebensstil oder einen neuen Lebensabschnitt, für den Sie und allenfalls Ihr Partner oder Ihre Partnerin bereit fühlen sollten.

Mieten vs. kaufen – Vor- und Nachteile 

  Mieten Kaufen
Vorteile
  • Mehr Flexibilität für Umzüge
  • Keine Unterhaltskosten und -arbeiten
  • Mehr ungebundenes Kapital
  • Keine Versteuerung des Eigenmietwerts
  • Wohnkosten in der Regel tiefer
  • Viel Gestaltungsfreiheit
  • Wohnsicherheit (keine Kündigungsgefahr)
  • Steuerlicher Abzug der Wohnkosten 
  • Im Alter in der Regel sinkende Wohnkosten durch Amortisation
  • Potentielle Wertsteigerung des Objekts
Nachteile
  • Wohnkosten in der Regel höher
  • Wenig bis keine Gestaltungsfreiheit
  • Keine Wohnsicherheit (Kündigungsgefahr)
  • Kein steuerlicher Abzug der Wohnkosten 
  • Im Alter in der Regel gleichbleibende oder gar steigende Miete 
  • Weniger Flexibilität für Umzüge
  • Selbst zu tragende Unterhaltskosten und -arbeiten
  • Weniger ungebundenes Kapital
  • Versteuerung des Eigenmietwerts
  • Potentieller Wertverlust des Objekts

 

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FAQ

Ist Wohneigentum eine sinnvolle Geldanlage?

Immobilien sind relativ sichere, wertbeständige und inflationsbeständige Geldanlagen. Eine Wertsteigerung ist aber auch bei Immobilien keineswegs sicher. 

Ist kaufen nach der Zinswende immer noch günstiger als mieten?

Dazu gibt es keine pauschal gültige Aussage. Sicher ist: Der Kostenvorteil des Kaufs ist seit dem jüngsten Zinsanstieg stark geschrumpft. Je nach Standort oder Finanzierung der Immobilie ist er auch ganz verschwunden. Vor allem in sehr teuren Städten und bei Finanzierungen mit längerfristigen Festhypotheken lohnt sich der Kauf immer weniger oder gar nicht mehr.

Wo gibt es in der Schweiz die günstigsten Immobilien zu kaufen?

Die günstigsten Immobilienpreise gibt es in peripheren Lagen, so zum Beispiel im Berner Jura, im Val de Travers, im Goms (Wallis), im nördlichen Tessin sowie im Glarnerland und in Teilen des Aargau.

Was ist ein Mietkauf?

Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um eine Mischung aus mieten und kaufen. Der Mietkauf-Vertrag gibt dem Mieter das Recht, das Objekt später zum festgelegten Preis zu kaufen. Die monatlichen Mieten werden dem Mieter/Käufer beim Kauf gutgeschrieben. Ein Mietkauf kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn noch nicht genug Eigenkapital für einen Kauf vorhanden ist.

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