Hauskauf im Konkubinat: Das müssen unverheiratete Paare wissen

Eines vorweg: Auch wer unverheiratet ist, kann sich den Traum vom Eigenheim gemeinsam mit dem Partner oder der Partnerin verwirklichen. Wer im Konkubinat lebt, ist aber rechtlich nicht so gut geschützt wie ein verheiratetes Paar oder ein Paar in einer eingetragenen Partnerschaft. Deshalb lohnt es sich, vor dem Hauskauf alle Eventualitäten zu regeln.

Welche Eigentumsformen sind im Konkubinat möglich?

Wenn Sie als Paar im Konkubinat eine Immobilie erwerben wollen, können Sie aus drei Eigentumsformen auswählen:

1. Miteigentum

Als Paar im Konkubinat müssen Sie bei dieser Eigentumsform im Grundbuch angeben, wem wieviel der Liegenschaft gehört. Wenn die Immobilie also CHF 1’000'000.– kostet und Sie bei einer Hypothek von CHF 600'000.– Eigenmittel in der Höhe von CHF 300'000.– einbringen und Ihr Partner oder Ihre Partnerin CHF 100’000.–, dann beträgt Ihr Anteil 75 % und der Ihrer Partnerin oder Ihres Partners 25 %. Diese Anteile werden als Eigentumsquote bezeichnet. Auch wenn Sie zu unterschiedlichen Anteilen an der Immobilie beteiligt sind, haften beide solidarisch für die Hypothek. 

Vorteile: Bei dieser Variante können Sie frei über Ihre Anteile an der Liegenschaft entscheiden. Sie übernehmen so viele Anteile, wie Sie sich leisten können. Auch der Liegenschaftsunterhalt und allfällige Investitionen werden gemäss dieser Quote aufgeteilt. 

Nachteile: Wenn Sie nach einer Trennung Ihre Anteile am Haus verkaufen wollen, hat Ihr Partner oder Ihre Partnerin das Vorkaufsrecht. Zudem ist ein solcher Anteil meistens nicht leicht zu verkaufen. Im Grundbuch muss darüber hinaus ersichtlich sein, welcher Anteil des Kaufpreises aus den Geldern der Altersvorsorge finanziert worden ist.

Tipp: Miteigentum bietet grosse Flexibilität. Diese Eigentumsform eignet sich besonders, wenn eine der beiden Personen Vorsorgegelder (Pensionskasse oder Säule 3a) in die Finanzierung einbringt.

2. Gesamteigentum

Diese Form des Eigentums ist nur möglich, wenn Sie den Kauf ohne Vorsorgegelder finanzieren können. Dabei gehört die Immobilie beiden Partner:innen zu gleichen Teilen – und zwar unabhängig von der finanziellen Beteiligung und dem investierten Kapital. Beide werden gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen. Auch hier gilt die Solidarhaftung. 

Vorteile: Bei dieser Variante sind beide Partner:innen gleichberechtigt. 

Nachteile: Wenn ein Partner oder eine Partnerin mehr in das Wohneigentum investiert hat, widerspiegelt sich das nicht in den Rechten: Sie müssen immer alles gemeinsam bestimmen und sich einig werden. Im Fall einer Trennung kann deshalb ein Verkauf lange blockiert sein, falls Sie sich nicht einigen können.

Tipp: Gesamteigentum unterscheidet nicht, wer beim Kauf wieviel investiert hat. Beide Personen haften solidarisch. Legen Sie also die genauen Eigentumsverhältnisse unbedingt vertraglich fest (zum Beispiel in einem Konkubinats- oder Gesellschaftsvertrag).

3. Alleineigentum

Beim Alleineigentum ist nur eine Person Eigentümer:in der Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und trägt die volle finanzielle und rechtliche Verantwortung für die Immobilie. 

Vorteile: Keine Schwierigkeit bei Entscheidungen: Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann allein bestimmen und die Immobilie jederzeit verkaufen oder mit Pfandrechten belasten.

Nachteile: Die Eigentümerin oder der Eigentümer trägt die ganze Verantwortung. Er oder sie muss die Tragbarkeitskriterien erfüllen und für alle Kosten aufkommen, welche die Immobilie verursacht (Schuldzinsen, Unterhalt, Investitionen). Der Konkubinatspartner oder die Konkubinatspartnerin, die nicht beteiligt sind, haben keinerlei Mitspracherechte. Falls eine Solidarhaftung oder eine Beteiligung an den Wohnkosten erwünscht ist, braucht es dafür separate Verträge (Aufnahme als Kreditnehmer: in, Mietvertrag). 

Tipp: Regeln Sie in einem Mietvertrag, unter welchen Bedingungen Ihr Konkubinatspartner oder Ihre Konkubinatspartnerin in der Liegenschaft wohnen darf und wie er oder sie an den Unterhaltskosten beteiligt wird.

Was ist im Hinblick auf eine Trennung oder einen Todesfall zu beachten?

Unabhängig davon, für welche der drei Eigentumsformen Sie sich entscheiden, sollten Sie sich als Paar im Konkubinat für den Fall einer Trennung oder für den Todesfall absichern. Sie können dies mit einem Konkubinatsvertrag oder einem Gesellschaftsvertrag tun. Ein Konkubinatsvertrag sollte schriftlich abgeschlossen und von beiden Partner:innen unterzeichnet werden. 

Das Vorgehen im Falle einer späteren Trennung sollte dabei rechtlich sehr detailliert geregelt sein: Wenn beispielsweise eine Seite auszieht, kann eine Frist benannt sein, innerhalb derer die andere Seite den verbleibenden Anteil übernehmen kann oder innerhalb derer die andere Seite ausziehen muss. Wenn beide Partner:innen den Anteil der anderen Seite übernehmen wollen, kann das Vorgehen definiert sein, das zum Entscheid führt (zum Beispiel ein Losentscheid oder ein Bieterverfahren). Und wenn keine Seite die Immobilie halten möchte, kann diese über ein unabhängiges Maklerbüro verkauft werden (mit Aufteilung des Gewinns oder Verlusts). Wer wie viel vom Verkaufspreis erhält, sollte ebenfalls festgehalten sein. Einzig bei der Form des Miteigentums ist dies meistens schon geregelt: Hier kann normalerweise die Eigentumsquote als Verteilschlüssel herangezogen werden.

Braucht es einen Erbvertrag?

Paare im Konkubinat sind schlechter abgesichert als Ehepaare. Bei Tod oder Invalidität eines Partners oder einer Partnerin erhält der oder die andere keine Unterstützung von der AHV/IV oder Pensionskasse. Eine Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente kann dieses Risiko minimieren. Das erlaubt Ihnen, allfällige Erb:innen auszuzahlen, so dass Sie das Wohneigentum bei einem Todesfall nicht verkaufen müssen. Dabei sollte man für den Todesfall den anderen Konkubinatspartner oder die andere Konkubinatspartnerin als begünstigte Person einsetzen. Wer keine zusätzliche Versicherung abschliessen möchte, kann den Partner oder die Partnerin auch im Testament berücksichtigen. Das ist aber nur im Rahmen der frei verfügbaren Erbquote möglich. Zuerst kommen immer die Pflichtteile der gesetzlichen Erb:innen. 
 

Tipp: Auch ein Konkubinatsvertrag kann als Erbvertrag abgeschlossen werden. So erreichen Sie das Ziel einer gegenseitigen Erbberechtigung, allerdings nur im Rahmen der frei verfügbaren Erbquote. Falls Sie den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil der berechtigten Erb:innen auch der Partnerin oder dem Partner übertragen wollen, müssen die berechtigten Erb:innen in einem Erbverzichtsvertrag auf ihren Teil verzichten.

Was ist bei den Steuern zu beachten?

Auch bei den Steuern hat ein Hauskauf und die Wahl der Eigentumsform Auswirkungen: Konkubinatspartner:innen werden bei der Einkommens- und Vermögenssteuer einzeln als alleinstehende Personen besteuert. Wenn Sie beispielsweise die Unterhaltskosten für die Liegenschaft vollumfänglich tragen, obwohl Sie nur zur Hälfte Miteigentümer:in sind, können Sie den Unterhaltsabzug nur im Umfang Ihrer Eigentumsquote geltend machen. Dies gilt für die Variante Miteigentum. Beim Gesamteigentum gibt es keine Eigentumsquoten. Es braucht daher im Konkubinatsvertrag oder im Gesellschaftsvertrag zwingend ergänzende Formulierungen, die dann auch für die Steuern gültig sind. Als Alleineingentümer:in versteuern Sie Ihre Liegenschaft auch alleine.

Sind die nötigen Vorsorgeregelungen einmal getroffen, können Sie sich schliesslich über die schönen Dinge einig werden – und das Eigenheim zu zweit gestalten und einrichten.