Immobilien, Wertschriften oder Einkauf in die Pensionskasse: Wie lege ich mein Geld an?

07.09.2022 Eye Icon ca. 8 Minuten

Renditeliegenschaft, Aktien oder ein freiwilliger Einkauf in die Pensionskasse? Wer einen grossen Betrag Geld anlegen möchte, muss sich im Spannungsfeld zwischen Renditeaussichten und Sicherheit entscheiden. Alle diese Anlagebereiche haben Vor- und Nachteile.

Wenn Sie einen kleinen Betrag anlegen möchten, ist die Auswahl der Anlagemöglichkeiten überschaubar: Aktien, Anleihen, Fonds, Gold oder das klassische Sparkonto. Wenn Sie dagegen eine Million Franken zur Verfügung haben, erweitert sich die Auswahl. Sie können das Geld in einem breit gefächerten Wertschriftendepot anlegen, in Renditeliegenschaften investieren oder einen steuersparenden Einkauf in die Pensionskasse vornehmen. Doch was lohnt sich am meisten?

Freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse

Ein freiwilliger Einkauf in die Pensionskasse hat viele Vorteile: Damit verbessern Sie einerseits Ihre Vorsorgeleistungen und sparen andererseits Steuern. Dafür muss allerdings überhaupt erst eine Möglichkeit für individuelle Einkäufe bestehen: Dies ist nur der Fall, wenn die in der Vergangenheit in die Pensionskasse einbezahlten Beiträge nicht mehr den aktuellen Einkommensverhältnissen entsprechen.

Einkaufspotenzial kann bestehen:

  • wenn Sie während Ihrer beruflichen Laufbahn Lohnerhöhungen erhalten haben
  • wenn Sie spät in das Berufsleben eingestiegen sind
  • wenn Sie Einkommensunterbrüche hatten.

In all diesen Fällen können Sie die entstandene Beitragslücke füllen und Ihr Pensionskassenkapital aufstocken. Die mögliche Einkaufssumme ist auf dem Pensionskassenausweis meistens ausgewiesen.

Es gibt aber Einschränkungen:

  • Falls Sie einen Vorbezug getätigt haben (zum Beispiel für Wohneigentumsförderung), müssen Sie diesen zuerst vollständig zurückzahlen. Erst danach können Sie darüberhinausgehende Einkäufe vornehmen.
  • Falls Sie über Freizügigkeitsguthaben aus früheren Arbeitsverhältnissen oder über erhöhte 3a-Guthaben aus selbständiger Erwerbstätigkeit verfügen, sind die Einzahlungsmöglichkeiten limitiert.
  • Falls Sie aus dem Ausland in die Schweiz gezogen sind, gibt es ebenfalls Beschränkungen.

Selbstständige, die selber für ihre Pensionskassenlösung verantwortlich sind, können möglicherweise zusätzliches Einkaufspotenzial schaffen, wenn sie ihren Vorsorgeplan ändern.
 
In Bezug auf die Sicherheit bieten freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse Vorteile. Sie sind aber nur begrenzt möglich, und man sollte vor dem Investment einige Punkte genau prüfen:

  • Wie werden die Einkäufe verzinst? 
  • Welcher Rentenumwandlungssatz gilt für die Einkäufe?
  • Wird der Betrag dem obligatorischen oder dem überobligatorischen Teil des Altersguthabens zugewiesen?
  • Wie «sicher» ist die Pensionskasse? Wie hoch ist ihr Deckungsgrad? Gibt es Sanierungsmassnahmen oder die Möglichkeit einer Teilliquidation?
  • Wann wollen Sie Bezüge aus der Pensionskasse tätigen?

In Bezug auf die Rendite lässt sich Folgendes sagen: Je länger der Einkaufsbetrag in der Pensionskasse bleibt, desto kleiner ist die Rendite. Wenn Sie das Geld erst kurz vor der Pensionierung einzahlen, ist die Rendite am höchsten.

Welche Vorteile haben Immobilien?

Vor- und Nachteile gibt es auch, wenn Sie Ihr Kapital in Immobilien anlegen möchten. Sie gelten dank ihrer Wertbeständigkeit als krisenfeste Investition und bieten Schutz vor Inflation. Mit einer Anlage in Wohnraum lassen sich ebenfalls Steuern sparen. Der Immobilienmarkt ist – im Vergleich mit dem Aktienmarkt – viel weniger Schwankungen unterworfen. Zudem kann man die Liegenschaft jederzeit auch als Wohneigentum verwenden.
 
Zu den Nachteilen von Immobilien gehört vor allem das geringe Angebot. Wegen der Tiefzinsphase der letzten Jahre haben auch viele institutionelle Anleger:innen in Gebäude investiert, so dass die Preise gestiegen sind und nur noch wenige erstklassige Objekte zu realistischen Preisen erhältlich sind. Für den Erwerb von Renditeliegenschaften braucht es zudem viel fachliches Know-how, und es fällt auch Verwaltungsaufwand an. Das Kapital, das in Renditeobjekte angelegt wird, ist längerfristig gebunden, und bei einem vorzeitigen Verkauf drohen unter Umständen steuerliche Nachteile. Zudem gibt es weitere Risiken: Einerseits besteht die Gefahr, dass ein Mietobjekt einmal längere Zeit leer steht und somit keine Mietzinseinnahmen anfallen. Andererseits können Immobilien auch an Wert verlieren: In den letzten 100 Jahren gab es schon mehrfach Korrekturen um 20 Prozent und mehr. Und schliesslich ist man auch abhängig von der Hypothek, die man abschliesst, da die Finanzierung selten komplett mit Eigenkapital erfolgt. Hypotheken von einer Bank oder von einem Finanzinstitut sind ebenfalls Schwankungen unterworfen. 
 
Um Ihr Geld gut anzulegen ist die Wahl des passenden Objekts absolut entscheidend, denn nicht mit jedem Wohnraum lassen sich die gewünschten Renditen erzielen. Die Suche nach dem richtigen Objekt ist aufwändig und zeitintensiv und sollte mit genügend fachlichem Know-how angegangen werden. Wer in Immobilien investieren will, sollte das Augenmerk neben der möglichen Wertsteigerung vor allem auf die Immobilien- oder Mietrendite legen: Das ist der Nettozins, den man mit einer Liegenschaft innerhalb eines Jahres erwirtschaften kann.

Folgende Faktoren sind wichtig für die Mietrendite:

  • der Kaufpreis
  • die Lage
  • die Mieteinnahmen
  • das Risiko eines Leerstands.

In der Schweiz sind bei Anleger:innen mit einem kleinen Budget vor allem Eigentumswohnungen und Stockwerkeigentum als Anlageobjekte beliebt. Klassische Renditeobjekte sind jedoch eher Mehrfamilienhäuser, die aber einen grösseren Verwaltungsaufwand verursachen. 

Immobilienfonds statt Direktkauf:

Gegenüber dem Direktkauf von Wohnimmobilien bietet der Kauf von Anteilen an einer börsenkotierten Immobiliengesellschaft oder einem Immobilienfonds oft mehr Sicherheit. Zwar sind auch diese nicht vor Wertberichtigungen geschützt, aber ihre meist breite Diversifikation sorgt für mehr Stabilität. Entsprechend gross ist die Nachfrage: Jedes Jahr fliessen Milliarden an Neugeld in Schweizer Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften.

Auch hier ist allerdings Vorsicht geboten. Denn die Leerstände wachsen. Landesweit lagen sie im Juni 2021 bei 1,54 Prozent. Lange entsprach 1 Prozent der Norm.

Welche Vorteile bieten Wertschriften?

Wer sein Geld in Aktien und Wertpapiere anlegt, kann höhere Renditen erreichen als mit Einkäufen in die Pensionskasse oder mit dem Kauf von Immobilien, geht dafür aber auch ein hohes Verlustrisiko ein. Das Risiko lässt sich je nach Anlagestrategie verkleinern oder vergrössern. Das Beispiel in der Tabelle geht von rund einem Viertel Aktien sowie zwei Drittel festverzinsliche Anlagen plus einer Beimischung von Gold aus. Rechnet man dagegen mit 100 Prozent Aktien, so dürfte man nach den Erfahrungen der letzten Jahrzehnte statt 3 auch 5 oder gar 6 Prozent Nettorendite einsetzen. Die Kursgewinne von Aktien sind zudem steuerfrei, währendem Dividenden versteuert werden müssen.
 

Wer sein Portfolio mit Einzelaktien und Obligationen selbst zusammenstellt, hat diese Vorteile:

  • Möglichkeit, eine höhere Rendite zu erreichen.
  • Kontrolle, in welche Unternehmen man investiert (Thema Nachhaltigkeit)
  • Aktionärsrechte, die man wahrnehmen kann.

Man muss aber auch einige Nachteile in Kauf nehmen:

  • Hohes Risiko (bis hin zum Totalverlust des Anlagebetrags) 
  • Grosser Zeitaufwand für Pflege und Verwaltung des Portfolios
  • Hohe Spesen: Wer öfter kauft und verkauft, schmälert durch die anfallenden Spesen die Gewinne.

Eine einfachere Handhabung bieten Investments in Aktien- und Obligationenfonds, die auch den Zeitaufwand minimieren. Dank kleineren Konzentrationsrisiken ist die Anlage in Fonds auch sicherer und weniger anfällig auf Anlagefehler.
 
Zu den generellen Nachteilen der Geldanlage in Wertschriften gehört das hohe Risiko. Aktien und Wertpapiere sind hohen Schwankungen ausgesetzt. Angesichts der Klimakrise, der Fragen um die Energiesicherheit und der geopolitischen Krisen (Krieg in der Ukraine) dürfte sich das Auf und Ab an den Börsen künftig sogar noch akzentuieren. Wer in Aktien und Obligationen investiert, braucht deshalb gute Nerven und einen langen Anlagehorizont: Das investierte Kapital ist unter Umständen längere Zeit nicht verfügbar, wenn man keine Verluste realisieren will.

  Immobilie Wertschriften  Pensionskasse 
Anlagewert  3'000'000 1'000'000 1'000'000
Steuerwert Immobilie: 70% des Marktpreises 2'100'000    
Investiertes Eigenkapital Immobilie  1'000'000    
Steuerwert Wertschriften   1'000'000  
Investiertes Kapital Pensionskasse (5 x 200'000 über 5 Jahre gestaffelt)     1'000'000
Steuerwert Vorsorgekapital     0
Steuerersparnis pro Jahr (Einzahlung über 5 Jahre gestaffelt; Grenzsteuersatz 30%)     60'000
Mietertrag brutto 5.5%  165'000    
Mietertrag netto 4.5% (nach Abzug Entwertung und nicht verrechenbare Nebenkosten) 135'000    
Steuerbarer Mietertrag (-20% analog Pauschalabzug)  132'000    
Wertschriftenertrag netto 1% netto nach Gebühren pro Jahr vor Steuern   10'000  
Kapitalgewinn auf Wertschriften 3% netto nach Gebühren pro Jahr (steuerfrei)   30'000  
Mietertrag netto nach Steuern (Grenzsteuersatz 30%)  95'400    
Ertrag aus Vorsorgeanlagen 1,5%      15'000
Steuerbarer Ertrag aus Vorsorge      0
Hypothek 2'000'000    
Hypothekarzins 1,5/Jahr (10-jährige Festhypothek)  30'000    
Netto-Mietertrag nach Abzug Hypothekerzins  65'400    
Steuervorteil auf Schuldzinsabzug auf Hypothek pro Jahr  9'000    

 

Rendite über zehn Jahre

  Immobilie  Wertschriften  Pensionskasse
Steuerersparnis über 10 Jahre  90'000 0 300'000
Netto-Ertrag über 10 Jahre  654'000  400'000 150'000
Wertsteigerung Immobilie (1% pro Jahr) über 10 Jahre  300'000    
Wertsteigerung abzgl. Grundstückgewinnsteuer 240'000    
Anlagewert nach 10 Jahren  3'240'000 1'400'000 1'150'000
Wert des Investments nach 10 Jahren  1'984'000  1'400'000 1'450'000
Abzüglich Steuer auf Kapitalleistung      12'000
Wert der Kapitalleistung nach Steuern     1'438'000
Vermögenssteuer auf Immobilie über 10 Jahre (0,3% auf 100'000)  3'000    
Gebühren, Steuern Kauf und Verkauf, Makler über 10 Jahre (durchschn. 0,5%/Jahr) 15'000     
Vermögenssteuer über 10 Jahre (0,6% auf 600 000 pro Jahr)    36'000  
Vermögenssteuer PK-Guthaben      0
Wert des Investments nach 10 Jahren inkl. alle Steuern  1'966'000  1'364'000 1'438'000
Nettoertrag nach 10 Jahren  966'000  364'000 438'000
Nettorendite pro Jahr in % des Investments  9.7  3.6 4.4

 

Fazit

Investitionen in Immobilien setzen zwar fachliches Know-how voraus, sind aber nach wie vor eine attraktive Renditemöglichkeit. An den Aktienmärkten dürfte dagegen in nächster Zeit keine Ruhe einkehren. Wer über gute Nerven verfügt, kann jedoch problemlos einen Teil seines zur Verfügung stehenden Kapitals in Wertschriften, Immobilien- und Aktienfonds anlegen, die das Risiko breiter abstützen. Wer hingegen ganz ruhig schlafen will, setzt momentan am besten auf Einkäufe in die Pensionskasse.

FAQ

Welche steuerlichen Vorteile haben freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse?

Einkäufe in die Pensionskasse können Sie grundsätzlich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dadurch sparen Sie Steuern. Das Pensionskassenguthaben ist zudem von der Vermögenssteuer ausgenommen, und die Erträge auf dem Kapital sind steuerfrei. Beim Bezug des Pensionskassenguthabens fällt dann aber eine Kapitalauszahlungssteuer an. Diese ist jedoch in der Regel tiefer als die Einkommenssteuer. Für steuerliche Optimierung lohnt es sich, die Einkäufe in die Pensionskasse zu staffeln. Am grössten ist der Steuerspareffekt, wenn das Einkommen am höchsten ist – meistens ist das in den Jahren vor der Pensionierung der Fall. 

Muss ich die Mieteinnahmen aus Anlageobjekten versteuern?

Ja. Als Eigentümer:in einer Immobilie müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben der Einkommenssteuer fallen je nach Kanton zudem Liegenschaftssteuern an. Sie können aber Ihre Ausgaben für den Unterhalt und Investitionen geltend machend und damit auch Steuern sparen.

In welchen Regionen sollte man in Immobilien investieren?

Im Moment sind Investments in Städten wie Basel, Bern, Thun, Winterthur und Freiburg interessant. Hier besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Zudem ist der Leerstand an Wohnungen hier gering, und die Mietzinsen steigen. Das sind attraktive Rahmenbedingungen für Investor:innen, um eine gute Rendite erzielen zu können. In anderen Regionen wie etwa dem Tessin hat der Bauboom dagegen zu einem Überangebot geführt, was zu grösseren Leerständen geführt hat. 

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