Hauskauf: Tipps und Checklisten für eine gelungene Investition

07.09.2022 Eye Icon ca. 6 Minuten

Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Haus zu kaufen? Hier erfahren Sie, welche wichtigen Fragen Sie sich davor beantworten sollten. Wenn Sie zum Beispiel nicht selber darin wohnen, sondern damit eine Rendite erzielen wollen, sollten Sie besser in eine Wohnung investieren. Worauf Sie sonst noch achten sollten? Lesen Sie weiter.

Haus- vs. Wohnungskauf – die Unterschiede auf einen Blick

  Einfamilienhaus  Eigentumswohnung
Anschaffungskosten eher hoch i.d.R. tiefer; verschiedene Faktoren spielen eine Rolle
Unterhaltskosten  hoch Verschiedene Faktoren sind für die Höhe der Unterhaltskosten relevant
Eignung als Renditeobjekt eher nein eher ja
Eignung als Altersvorsorge eher ja eher ja

 

Eigenheim kaufen: Diese Fragen sollten Sie sich beantworten

Bei einem allfälligen Eigenheimkauf gibt es für Sie eine grundsätzliche und viele Detailfragen zu klären: 

1. Wollen Sie sich und Ihr Geld binden?

Mit dieser Frage meinen wir nicht, ob Sie bald heiraten wollen – ein Eigenheim können Sie natürlich auch alleine oder als unverheiratetes Paar kaufen. Es geht um die Frage: Wollen Sie im besten Sinne des Wortes «immobil» werden und Wurzeln schlagen? Oder wollen Sie sich mit Ihrem Geld lieber erst einen anderen Traum erfüllen oder jederzeit die Kisten und Koffern packen können, sei es für eine neue Stelle, einen Auslandaufenthalt oder eine Reise?

Auch können Sie sich überlegen, ob Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital vorerst ein paar Jahre in Aktien, Fonds oder andere Kapitalmarktanlagen investieren wollen.

2. Welche Kriterien sollte das Objekt erfüllen?

Entscheiden Sie sich für einen Kauf, gilt es, ein geeignetes Objekt zu finden. Überlegen Sie sich, wie ihr ideales Eigenheim aussieht. So erhalten Sie eine Art "Kompass" für Ihre Suche. Abstriche von der Ideallösung können Sie später immer noch machen.

Kriterien für die Suche könnten sein:

  • Budget: Wie viel Geld steht Ihnen ungefähr zur Verfügung? 
  • Ort / Lage: Wo wollen Sie am liebsten leben?
  • Grösse: Wie viele (Schlaf-)Zimmer brauchen Sie?
  • Ausstattung: Worauf wollen oder können Sie nicht verzichten (z. B. moderne Küche / Bad, Barrierefreiheit)
  • Garten / Umschwung: Wollen Sie z. B. einen grossen Garten oder lieber eine einfach zu pflegende Umgebung?
  • Spezielle Merkmale: Legen Sie Wert auf ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal wie Balkon, grosse Terrasse, grosse Garage, Gästezimmer, etc.?

3. Checkliste Hauskauf: Worauf müssen Sie achten?

Haben Sie ein potentielles Objekt gefunden, sollten Sie es auf Herz und Nieren prüfen:

  • Preis: Wie viel wollen / können Sie maximal bezahlen? (siehe auch Punkt 4)
  • Wie viele Unterhaltskosten kommen auf Sie zu? (siehe auch Punkt 5)
  • Zustand der Immobilie:
  • Wann wurde die Liegenschaft zuletzt renoviert / saniert? 
  • Gibt es gravierende Mängel?
  • Wie hoch sind die Kosten für allfällige Sanierungen und Renovationen jetzt und in den kommenden Jahren? 

Klären Sie spätestens bei der Hausbesichtigung alle wichtigen Fragen und bitten Sie den Verkäufer um die folgenden Verkaufsdokumente:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Katasterplan und Zonenplan
  • Baupläne und detaillierter Baubeschrieb
  • Unterlagen betreffend Gebäudeversicherungswert
  • Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK (wenn vorhanden)
  • Beim Kauf von Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Hausordnung, Wertquotenberechnungen, Informationen zum Erneuerungsfonds, etc. 

4. Haben Sie genug Eigenkapital?

Sie müssen mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie an Eigenmitteln aufbringen. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen dabei "echte" Eigenmittel sein, das heisst, sie müssen aus anderen Quellen als der 2. Säule/Pensionskasse (Vorbezug und Verpfändung) stammen. Für den restlichen Betrag können Sie eine Hypothek aufnehmen. 

Hauskauf

Können Sie sich Ihr Traumhaus leisten? Machen Sie den Check:

5. Ist das Haus für Sie tragbar?

Genauso entscheidend wie die Frage nach dem Eigenkapital ist jene nach der Tragbarkeit. Sie bestimmt, ob Sie sich Ihre Immobilie langfristig leisten können.

Für die Tragbarkeit gilt folgende Regel: Die Kosten für Ihre Immobilie sollten nicht höher sein als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens. Die Immobilienkosten setzen sich zusammen aus Zinsen, Pflichtamortisation und Immobilien-Nebenkosten (Unterhaltskosten, Reparaturen etc.).
Um zu beurteilen, ob Sie ein Haus langfristig tragen können, rechnen potentielle Kreditgeber nicht mit dem effektiven Zins, sondern mit dem höheren kalkulatorischen Zinssatz von derzeit ca. 5 %. Damit wollen sie sicherstellen, dass Kunden eine Immobilie auch im Falle eines Zinsanstiegs tragen können.

Die Tragbarkeitsrechnung lautet demnach: 

5 % der Hypothek + Pflichtamortisation + 1 % des Kaufpreises (Nebenkosten) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens

6. Wie finden Sie eine günstige Hypothek?

Verlassen Sie sich bei der Finanzierung nicht blind auf Ihre Hausbank, sondern vergleichen Sie mehrere Angebote. Auch Versicherungen und Pensionskassen können attraktive Kreditgeber sein. 

Auf Valuu können Sie schnell und einfach viele Offerten einholen, vergleichen und das passende Angebot gleich online abschliessen.

7. Checkliste Dokumente: Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Hypothek?

Wir haben für Sie eine Checkliste erstellt, in der Sie erfahren, welche Unterlagen und Dokumente Sie für den Abschluss einer Hypothek benötigen.
 

Hauskauf: Valuu hilft und berät

Auf Valuu finden Sie nicht nur Top-Finanzierungsangebote von über 100 Anbietern, wir helfen Ihnen auch gerne weiter, wenn Sie Fragen rund um den Kauf haben.

FAQ

Haus kaufen oder bauen – was ist besser?

Die Alternative zum Kauf einer bestehenden Immobilie ist natürlich, ein Haus neu zu bauen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Sie können Ihr Heim ganz nach Ihrer Vorstellungen gestalten.

Was finanziell günstiger ist, lässt sich nicht generell beantworten; die jeweiligen Kosten hängen von sehr vielen Faktoren wie Grundstückspreisen, Ausstattung oder Lage ab. 

Klar ist aber, dass sich die Finanzierung von bestehendem und noch zu bauenden Immobilien unterscheiden: Ein bestehendes Haus wird mit einer Hypothek finanziert, ein Neubau mit einem Baukredit. Dieser wird nach der Fertigstellung in der Regel in eine Hypothek umgewandelt.  

Während der Bauphase sind Sie als Bauherr:in also unter Umständen doppelt belastet: mit der Miete Ihrer bestehenden Wohnung und mit dem Kredit für den Hausbau.

Hauskauf: Wie schütze ich mich vor einem Fehlkauf?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie alle Schritte und Unterlagen sorgfältig prüfen und sich am besten von Experten beraten und begleiten lassen.
So können Sie böse Überraschungen vermeiden. 

  • Lassen Sie den baulichen Zustand von einem Bauexperten oder Architekten begutachten.
  • Lesen Sie den Kaufvertrag sorgfältig durch und lassen Sie die Vereinbarungen von einem Juristen prüfen.
  • Vereinbaren Sie wenn möglich eine Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel.

Gut zu wissen: Hat der Verkäufer Ihnen bekannte Mängel auf arglistige Weise verschwiegen, haftet er in jedem Fall.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Hauskauf an?

Bei einem Hauskauf kommen einige notarielle und Verwaltungskosten auf Sie zu. Diese sind je nach Kanton unterschiedlich hoch und werden in der Regel von Käufer und Verkäufer geteilt:

  • Handänderungssteuer: Diese wird von den meisten, aber nicht von allen Kantonen erhoben. Zürich kennt zum Beispiel keine Handänderungssteuer. Art und Höhe der Besteuerung ist je Kanton sehr unterschiedlich; in NE ist der Steuersatz mit 3,3 % des Verkehrswertes am höchsten, in ZG wiederum wird nach Arbeitsaufwand der Behörde besteuert. In manchen Kantonen sind auch die Gemeinden für die Erhebung der Handänderungssteuer zuständig.
  • Gebühren für den Notar: Für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie den Eintrag des neuen Eigentümers und des Grundpfandrechts der kreditgebenden Bank in das Grundbuch müssen Sie einen Notar beauftragen. Als Berechnungsbasis für das Honorar wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen (z. B: 0,1 %). 
  • Verwaltungskosten Grundbuchamt: Das Grundbuchamt verlangt für die Grundbucheinträge (Eigentümeränderung und Grundpfandrecht) ebenfalls Gebühren. In Zürich betragen sie z. B. je 0,1 % des Verkehrswertes.
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