2. Hypothek: Was Sie darüber wissen müssen

11.10.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Die zweite Hypothek auf selbstbewohntem Wohneigentum ist der Teil Ihrer Finanzierung, den Sie von Gesetzes wegen amortisieren müssen. Die Höhe hängt vom Einsatz Ihres Eigenkapitals ab. Wenn Sie mehr als ein Drittel Ihres Wohneigentums aus der eigenen Tasche bezahlen, entfällt meistens die 2. Hypothek. Wir haben für Sie alles Wichtige zusammengefasst.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie maximal 80% des Kaufpreises über eine Hypothek finanzieren. Den Anteil der Finanzierung am Immobilienwert nennt man Belehnung. Für die Belehnung über 65% gilt eine Amortisationspflicht. Das heisst, Sie müssen innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung so viel von Ihrer Hypothek zurückzahlen, dass die Finanzierung zwei Drittel des Verkehrswertes Ihrer Immobilie nicht überschreitet. Diesen Teil nennt man zweite Hypothek. Der restliche Teil Ihrer Finanzierung ist folglich die erste Hypothek.

Der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek

Für beide Hypotheken haben Sie die Wahl zwischen Fest-, und Flex/SARON-Hypothek. Der Unterschied liegt in der Amortisation. Eine 1. Hypothek müssen Sie nicht amortisieren. Sie beträgt maximal zwei Drittel (rund 67 %) des Kaufpreises Ihrer Immobilie. Sie können eine 1. Hypothek immer wieder erneuern, wenn diese Abläuft. Wenn Sie das restliche Drittel Ihres Kaufs nicht vollständig mit Eigenkapital finanzieren können, kommt die 2. Hypothek ins Spiel. Da Sie auf jeden Fall mindestens 20 % an Eigenkapital aufbringen müssen, beträgt diese also maximal rund 13 % des Kaufpreises.
Finanzierung Ihres Wohneigentums

Finanzierung Ihres Wohneigentums

Ein Rechnungsbeispiel

Kaufpreis der Immobilie CHF 1'000'000.–
Eingesetztes Eigenkapital (20 %) CHF 200'000.–
Benötigte Hypothek (80 %) CHF 800'000.–

 

1. Hypothek (67 % des Kaufpreises) CHF 670'000.– 
2. Hypothek (13 % des Kaufpreises) CHF 130'000.–
Amortisation 2. Hypothek (über 15 Jahre) CHF 8667.– pro Jahr

 

Eine zweite Hypothek ist kein Muss

Wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, brauchen Sie keine 2. Hypothek. Dazu müssen Sie mindestens ein Drittel des Wohneigentums aus eigener Tasche bezahlen. Welche Quellen Sie als Eigenmittel einsetzen können, lesen Sie hier. Sie sparen sich dabei nicht nur die Kosten der Amortisation, sondern auch Zinsen. Denn je niedriger die Belehnung, desto besser ist in der Regel der Zinssatz. 

Vorteile der zweiten Hypothek

Erstmal ermöglicht Ihnen die 2. Hypothek den Kauf eines Objektes, wenn Sie nur wenig Eigenmittel einsetzen können oder wollen. Voraussetzung ist dafür die ausreichende Tragbarkeit. Ausserdem können Sie mit einer zweiten Hypothek Steuern sparen. Denn die höheren Zinskosten lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Gleichzeitig können Sie die zweite Hypothek indirekt amortisieren und so mit einem Säule 3a Konto ebenfalls Steuern sparen. Über die Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation lesen Sie hier.

Nachteile der zweiten Hypothek

Die 2. Hypothek ist eine so genannte zweitrangige oder nachrangige Hypothek. Das heisst, im Falle einer Zwangsverwertung des Hauses oder der Wohnung wird aus dem Verkaufserlös zuerst die 1. Hypothek getilgt. Für die Tilgung der 2. Hypothek reicht das Geld unter Umständen nicht mehr aus. Zweithypotheken sind für den Kreditgeber also mit einem höheren Verlustrisiko verbunden. Darum ist der Zinssatz für die Zweithypothek bei manchen Kreditgebern etwas höher als für die Ersthypothek. Bei Valuu bieten alle Kreditgeber die Erst- und Zweithypotheken zu einem einheitlich günstigen Zins an.

Die 2. Hypothek bei Valuu

Wenn Sie über Valuu eine Hypothek abschliessen, dann ist diese nicht in erste und zweite Hypothek aufgeteilt. Sie erhalten einen Zinssatz für den gesamten Finanzierungsbetrag. Das erleichtert Ihnen den Vergleich mehrerer Angebote. Dabei sehen Sie immer die Kosten Ihrer Pflichtamortisation. Auf unserer Plattform können Sie ausserdem ganz einfach Eigenmittel erhöhen oder reduzieren und erfahren sofort die Veränderung Ihrer persönlichen Zinsangebote. Bei Fragen oder Unterstützung bei der Entscheidung für oder gegen eine 2. Hypothek helfen Ihnen unsere Fachexpert:innen gerne weiter.

FAQ

Wann braucht man keine zweite Hypothek?

Die 2. Hypothek entfällt, sobald Sie mindestens ein Drittel des Kaufpreises einer Immobilie aus Eigenmitteln finanzieren. Bei Valuu wird grundsätzlich nicht zwischen 1. und 2. Hypothek unterschieden. Das ermöglicht den transparenten Vergleich Ihrer Angebote. Alternativ sehen Sie den Teil der Pflichtamortisation an Ihrer Hypothek.

Bis wann muss die 2. Hypothek amortisiert sein?

Sie müssen diese nach 15 Jahren, spätestens aber bis zum ordentlichen Pensionierungsalter abbezahlt haben. Die Amortisationsart (direkt oder indirekt) können Sie mit Ihrem gewählten Kreditgeber individuell vereinbaren.

Wie lässt sich die zweite Hypothek zurückzahlen?

Die 2. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen an das Finanzinstitut leisten. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird.

Was passiert mit der 1. Hypothek?

Die 1. Hypothek, also der Kreditbetrag von maximal zwei Dritteln des Verkehrswertes (auch Marktwert genannt), muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Sie können diesen Finanzierungsanteil nach Ablauf der Laufzeit erneuern oder freiwillig zurückzahlen.

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