Hypothek aufnehmen: Was sind die Voraussetzungen?

11.10.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Damit Sie eine Hypothek für eine Immobilie aufnehmen können, brauchen Sie das nötige Eigenkapital und ein genügend hohes Einkommen. Kreditgeber prüfen aber nicht nur Ihre finanzielle Situation, sondern auch Ihr Wunschobjekt. Hier erfahren Sie, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um eine Eigenheimfinanzierung zu erhalten.

Haupthürden: Eigenkapital und Tragbarkeit

Hypothekargeber wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen finanzieren maximal 80 % des Verkehrswertes oder Kaufpreises der Immobilie, je nachdem, welcher Wert tiefer ist (siehe auch Niederstwertprinzip). Der betreffende Wert ist dann der sogenannte Belehnungswert, also jener Wert, auf dem die Berechnung der maximalen Hypothekarsumme basiert.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Sie müssen mindestens 20 % des Kaufpreises mit Eigenmitteln abdecken können, um eine Finanzierung zu erhalten. 

Die zweite, meist grössere Hürde ist die Kreditfähigkeit, auch Bonität genannt. Ob Sie in den Augen der Bank kreditfähig sind, hängt vor allem davon ab, ob Sie das Eigenheim langfristig finanziell tragen können oder anders gesagt: ob die Tragbarkeit gegeben ist.

Schauen wir uns die beiden Hauptbedingungen nun genauer an.

Was zählt als Eigenkapital?

Für die Finanzierung eines Eigenheims dürfen Sie folgende Quellen nutzen:

  • Ersparnisse (Bankkonten, Wertschriftendepots, Säule 3b, etc.)
  • Vorsorgeguthaben aus der Pensionskasse (2. Säule) und der gebundenen Vorsorge (Säule 3a)
  • Schenkungen / Erbvorbezüge        

Beachten Sie, dass es keine feste Maximalhöhe für den Eigenmittelanteil gibt. Je mehr Eigenkapital Sie über die erforderlichen 20 % einsetzen können, desto attraktivere Angebote können wir Ihnen stellen.

Einsatz Ihrer Eigenmittel

Einsatz Ihrer Eigenmittel

Wenn Sie Geld aus der 2. Säule nehmen wollen, gilt folgende Regel: Mindestens 10 % des Belehnungswertes muss aus anderen Quellen als der Pensionskasse stammen.

Bei der Säule 3a gibt es diese Einschränkung nicht; Sie können Ihren Eigenkapitalanteil vollumfänglich mit diesem Guthaben abdecken.

Bedenken Sie aber: Beim Bezug von Vorsorgegeldern wird die sogenannte Kapitalbezugssteuer fällig. Diese Kosten sollten Sie bei einem allfälligen Vorbezug einkalkulieren. Alternativ können Sie das benötigte Vorsorgegeld aus der 2. Säule oder der Säule 3a auch verpfänden, damit entfällt diese Steuerlast vorerst. 

Was Sie sonst noch über die Eigenheimfinanzierung mit Vorsorgegeldern wissen sollten, erfahren Sie in unseren zwei Ratgeberartikeln zu Vorbezug und Verpfändung der Pensionskasse und der Säule 3a.

Übrigens: Vorsorge-Kapital darf nur für die Finanzierung von selbstbewohnten Immobilien genutzt werden, nicht aber für vermietete Objekte (Renditeliegenschaften). Es sei denn, Sie bewohnen selbst einen Teil der Liegenschaft.

Wann ist die Tragbarkeit gegeben?

Die Tragbarkeit ist dann gegeben, wenn die jährlichen Immobilienkosten für Ihre Immobilie 33 % Ihres Haushaltsbruttoeinkommens nicht übersteigen. 

Zum Haushaltsbruttoeinkommen zählen

  • Jahreslöhne aller Antragsteller, inkl. 13. Monatslöhne
  • Boni (werden meist nur teilweise angerechnet, da sie keine fixe Einkommensquelle darstellen)

Die Immobilienkosten setzten sich zusammen aus:

  • Zinskosten (bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %)
  • Amortisation 
  • Nebenkosten (1 % des Verkehrswertes)

Für die Bestimmung der Zinskosten rechnen die Banken nicht mit dem effektiven, sondern mit dem viel höheren kalkulatorischen Zinssatz von ungefähr 5 %. Der Grund: Kreditgeber wollen sichergehen, dass ein Kunde die Hypothek auch dann noch bedienen kann, wenn die Zinssätze steigen. 

Ob und wie viel jährlich amortisiert werden muss, hängt davon ab, wie hoch die Belehnung ist. Liegt sie über ca. 67 % (= 2. Hypothek), werden Pflichtamortisationen fällig. Denn per Gesetz sind Kreditnehmer dazu verpflichtet, ihre Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Belehnungswertes zu reduzieren. 

Mit Nebenkosten sind Kosten für den Unterhalt oder Reparaturen gemeint. Hypothekargeber rechnen hier mit einer Pauschale von 1 % des Verkehrswertes.

Doppeleinkommen wird genau angeschaut

Hypothekargeber prüfen die Zahlen hinter der Tragbarkeitsrechnung sehr genau und entwerfen auch Zukunftsszenarien, um ihr Risiko abzuschätzen. So kann es zum Beispiel sein, dass bei einem jungen, noch kinderlosen Doppelverdiener-Paar geschaut wird, ob auch ein Einkommen die laufenden Kosten decken würde. Dies für den Fall, dass zum Beispiel Nachwuchs kommt und ein Elternteil nicht mehr oder weniger arbeitet. 

Objekfaktoren: Was ist die Immobilie wert?

Bei der Hypothekenvergabe spielt natürlich auch das Objekt selber eine zentrale Rolle. Dessen Wert bildet schliesslich die Grundlage für die Höhe der Finanzierung und damit auch für die Tragbarkeitsrechnung. Und: Kein Kreditgeber hat Interesse daran, eine Bruchbude zu finanzieren.

Kreditgeber nehmen deshalb immer eine Immobilienbewertung vor um den Verkehrswert zu bestimmen. Bei selbstbewohnten Eigenheimen wird dabei in der Regel die hedonische Methode angewendet. Dabei werden die Verkaufspreise für ähnliche Objekte in der Region herangezogen und ein Mittelwert eruiert. Bei Renditeliegenschaften hingegen wird die Ertragswertmethode angewendet, und auch die Tragbarkeit wird in diesem Fall anders berechnet.

Die Lage und der Zustand der Immobilie sind die zentralen Faktoren bei der Wertbestimmung. Wertmindernd sind zum Beispiel jegliche Form von Emissionen (Lärm, Geruch, Abgase). 

Ist Ihr Wunschobjekt finanzierbar?

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FAQ

Was bedeutet Bonität?

Bonität bedeutet so viel wie Kreditfähigkeit oder auch Kreditwürdigkeit. Je besser die Bonität, desto besser in der Regel die Konditionen für eine Finanzierung.

Die Bonität  hängt in erster Linie von der aktuellen finanziellen Situation des Antragstellers ab (Einkommen, Vermögen, etc.) Aber auch das Zahlungsverhalten früherer Zeiten spielt eine Rolle bei der Beurteilung der Bonität. Viele Kreditgeber klären über die Zentralstelle für Kreditinformation ZEK ab, ob ein potentieller Kunde kreditfähig ist. Die ZEK ist die schweizerische Evidenzzentrale für Bonitätsinformationen. Sie registriert positive und negative Meldungen über Kredit-, Leasing- und Kreditkarteninteressenten. Des Weiteren ist auch der Betreibungsregisterauszug massgebend, um die Bonität des Antragstellers zu eruieren.

Wie viel Einkommen braucht es für eine Hypothek?

Das hängt vom Preis der Immobilie und der Belehnungssumme ab. Die Faustregel für die Tragbarkeit lautet:
Kalkulatorische Zinsen (5 %) + Amortisation + Immobiliennebenkosten ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens

Beispiel:

Kaufpreis / Verkehrswert der Immobilie 850´000
Eigenkapital (20 %) 170´000
Belehnung (80 %) 680´000
1. Hypothek (67 % von 850´000) 569´500
2. Hypothek (13 % von 850´000) 110´500
Kalkulatorische Zinsen / Jahr (5 % von 680´000) 34'000
Amortisation / Jahr (110´500 ÷ 15 Jahre) 7367
Nebenkosten / Jahr (1 % von 850´000) 8500
Erforderliches Bruttoeinkommen / Jahr zur Erfüllung der Tragbarkeit
3 x (34´000 + 7367 + 8500)
149´601

Wann wird eine Hypothek abgelehnt?

Grundsätzlich wird kaum ein Finanzinstitut eine Finanzierung übernehmen, wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist (mindestens 20 %) und/oder die Tragbarkeit nicht gegeben ist (Verhältnis Bruttoeinkommen: Immobilienkosten mindestens 3:1).

Wichtig: Jeder Hypothekargeber hat aber auch eigene Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken, die von dieser Faustregel etwas abweichen können – in beide Richtungen. Die maximalmögliche Finanzierung kann von Kreditgeber zu Kreditgeber deutlich abweichen, abhängig von den Tragbarkeitskriterien. Wer bei einer Bank scheitert, kann bei einer anderen also durchaus Erfolg haben. 

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