Schuldbrief und Grundpfandrecht: Was ist das genau?

25.10.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Unter einer Hypothek versteht man landläufig einen Kredit für einen Immobilienkauf. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, denn eine Hypothek hat auch eine spezielle rechtliche Dimension: Das Grundpfandrecht des Hypothekargebers. Es wird ins Grundbuch eingetragen und in einem Schuldbrief festgehalten. Was es mit all dem genau auf sich hat, erfahren Sie hier.

Schuldbrief und Grundpfandrecht einfach erklärt

Wenn Sie einen Kredit abschliessen, verlangt der Kreditgeber (Gläubiger) von Ihnen (Schuldner) als Sicherheit für sein Darlehen ein Pfand. Im Falle der Hypothek besteht dieses Pfand aus der finanzierten Immobilie und wird Grundpfand genannt.

Falls Sie die Zinsen oder Pflichtamortisationen nicht bezahlen können, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös die Forderungen zu begleichen; er hat also das Grundpfandrecht an Ihrem Grundstück. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen und in einem Schuldbrief festgehalten. Dieser enthält im Wesentlichen folgende Informationen:

  • Angaben zum Kreditnehmer (Schuldner)
  • Angaben zum Kreditgeber (Gläubiger)
  • Pfandsumme 
  • Finanzielle Forderungen (Zinsen und Amortisationen)
  • Das eigentliche Grundpfandrecht 

Die Pfandsumme ist jener Betrag, den der Kreditnehmer aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse (Bonität) maximal leihen könnte. Sie kann auch höher sein als die effektiv geliehene Summe. Tatsächlich ist es sinnvoll, die maximal mögliche Pfandsumme festzuhalten und nicht nur die effektive Hypothekarschuld. Dank dieser Reserve muss für künftige Investitionen (z. B. Renovierungen) oder Hypothekenerhöhungen unter Umständen kein erneuter Schuldbrief errichtet werden.

Eine Schuldbriefforderung ist laut Art. 842 Abs. 1 ZGB eine sogenannte «persönliche Forderung». Das bedeutet, dass der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit seinem gesamten Vermögen haftet. 

Papier- und Register-Schuldbrief: Was ist der Unterschied?

Die beiden Schuldbrief-Arten haben dieselbe Funktion, nämlich die Sicherstellung der Forderungen und des Grundpfandrechts des Gläubigers. Aber es gibt auch ein paar Unterschiede:

Der Papier-Schuldbrief ist eine physische Urkunde aus Papier, die gleichzeitig ein Wertpapier ähnlich einer Aktie darstellt, in der Fachsprache Pfandtitel genannt. Er kann auf den Inhaber (= Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Namensschuldbrief) ausgestellt werden. Die gesetzliche Regelung dazu finden Sie in Art. 860 ff ZGB

Der Register-Schuldbrief hingegen entsteht automatisch mit der Eintragung des Grundpfandrechts in das Grundbuch. Er vertritt das Pfandrecht in digitaler Form, es wird dafür kein zusätzliches Wertpapier (Pfandtitel) ausgestellt. 

Seit deren Einführung im Jahr 2012 werden nur noch Register-Schuldbriefe ausgestellt. Es handelt sich dabei immer um Namensschuldbriefe, die auf den Namen des Gläubigers oder des Schuldners lauten können. Die rechtliche Grundlagen dazu sind in Art. 857 ZGB zu finden.

Verlustgefahr bei Papier-Schuldbriefen

Der Nachteil von Papier-Schuldbriefen ist, dass sie im Gegensatz zu Register-Schuldbriefen verloren gehen oder beschädigt werden können, mit weitreichenden Folgen: Änderungen oder Löschungen des Pfandrechts nimmt das Grundbuchamt nämlich nur dann vor, wenn der (Papier-)Schuldbrief vorliegt. Gilt er als verloren, wird er gerichtlich als kraftlos erklärt und der Schuldner muss einen neuen erstellen lassen – mit dem entsprechenden finanziellen und zeitlichen Aufwand. 

Tipp: Lassen Sie Ihren Papier- in einen Register-Schuldbrief umwandeln. 

Wann und wie wird ein Schuldbrief gelöscht?

Ein Schuldbrief kann (muss aber nicht!) aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Die rechtskräftige Löschung kann nur vom Grundbuchamt vollzogen werden.

Das Prozedere ist je nach Art leicht unterschiedlich:

  • Papier-Schuldbrief: Der Pfandtitel muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Wenn der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird dieser entwertet und der Papier-Schuldbrief aus dem Grundbuch gelöscht.
  • Register-Schuldbrief: Wenn der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird er aus dem Grundbuch gelöscht

Wichtig: Wenn Sie einen Papier-Schuldbrief haben und ihn nach getilgter Schuld einfach wegwerfen, bevor er im Grundbuch gelöscht wurde, ist er damit nicht aus der Welt, im Gegenteil: Sie müssen ihn zuerst nochmals neu erstellen lassen, bevor er rechtskräftig gelöscht werden kann.

Warum Löschen nicht unbedingt sinnvoll ist

Selbst wenn Sie Ihre Hypothek vollständig amortisiert haben, können Sie den Schuldbrief behalten. Solange er nicht auf ausdrücklichen Wunsch gelöscht wird, behält er seine Gültigkeit. So können Sie ihn bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt wieder nutzen und eine neue Hypothek in der Höhe der auf dem Schuldbrief festgehaltenen Pfandsumme abschliessen. Sie sparen sich so die Gebühren für eine Neuausstellung, die je nach Kanton oder Gemeinde mehrere tausend Franken betragen können.

Übrigens: Auch nach einer Teilamortisation bleibt die Pfandsumme unverändert. Sie schaffen sich damit Spielraum für einen weiteren Kredit.

Beispiel:

Sie haben ein Haus gekauft und dafür eine Hypothek über 400'000 Franken abgeschlossen. Dieser Betrag wird als Pfandsumme ins Grundbuch eingetragen und steht fortan in Ihrem Schuldbrief. Jetzt zahlen Sie Ihrem Kreditgeber 100'000 Franken zurück, dann beträgt Ihre Hypothek noch 300'000 Franken. Die Höhe der Pfandsumme bleibt jedoch unverändert bei 400'000 Franken. Sie könnten nun jederzeit eine neue Finanzierung über 100'000 Franken aufnehmen. Wichtig: Für die Erhöhung der Hypothek braucht es trotzdem eine neue ordentliche Kreditprüfung durch den Gläubiger. 

Experten zuziehen

Das Grundpfandrecht ist ein komplexes juristisches Feld. Ziehen Sie unbedingt einen Juristen oder eine Juristin bei. Haben Sie Fragen zum Thema, können Ihnen auch unsere Hypothekarexpert:innen weiterhelfen.

FAQ

Wie wird ein Grundpfandrecht errichtet?

Das läuft im Detail wie folgt ab (je nach Kanton können der Ablauf und die Bezeichnung der erwähnten Dokumente leicht von diesem Vorgehen abweichen):

  1. Der Pfandvertrag wird erstellt (meist durch den Kreditgeber)
  2. Der Vertrag wird vom Kreditnehmer und Kreditgeber unterschrieben und von einem Notar öffentlich beurkundet.
  3. Der Kreditnehmer meldet beim Grundbuchamt die Eintragung des Grundpfandrechts an.
  4. Das Grundbuchamt schickt dem Kreditgeber das sogenannte Interimszeugnis - eine Bestätigung, dass der Grundbuch-Eintrag des Grundpfandrechts angemeldet wurde.
  5. Gestützt auf das Interimszeugnis gibt der Kreditgeber in der Regel die Hypothekarsumme frei.

Wie kann ich meinen Papier- in einen Register-Schuldbrief umwandeln?

Dazu gibt es in den meisten Grundbuchämtern ein vorgefertigtes Antragsformular, das Sie einfach ausfüllen und (von Ihnen und Ihrem Hypothekargeber) unterschrieben einreichen müssen.

Was passiert, wenn ich meinen Hypothekargeber wechsle?

Wenn Sie Ihre Hypothek erneuern müssen und dabei zu einem anderen Kreditgeber wechseln, wechselt der Schuldbrief einfach den Besitzer. Ihr bisheriges Finanzinstitut übergibt ihn dem neuen Kreditgeber, sobald er die Kreditsumme bekommen hat. Das nennt man Gläubigerwechsel. Der Transfer wird zwischen den beiden Kreditgebern geregelt. Die Höhe der Pfandsumme bleibt dabei unverändert. 

Wie viel kostet eine Schuldbrief-Errichtung?

Die Kosten dafür sind je nach Kanton oder Gemeinde recht unterschiedlich und betragen zwischen 0,1 und 0,3 % der Pfandsumme. Bei einer Pfandsumme von 800´000 Franken sind das zum Beispiel 800 bis 2400 Franken. Die Kosten trägt der Schuldner.

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