So beeinflusst Ihre Kreditwürdigkeit die Hypothekarkonditionen

Wer Wohneigentum kaufen oder bauen will, braucht in der Regel Fremdkapital. Finanzinstitute stellen dieses im Rahmen von Hypotheken zur Verfügung. Hypotheken sind Kredite, die durch Immobilien gesichert sind. Voraussetzung für diese ist das Bestehen der Kreditprüfung: Neben dem Objekt sind dafür vor allem Ihre finanziellen und persönlichen Verhältnisse entscheidend.

Was bedeutet Kreditwürdigkeit?

Die Kreditwürdigkeit oder Bonität beschreibt die Wahrscheinlichkeit, dass eine Kundin oder ein Kunde einen Kredit zurückzahlt. Kreditwürdig ist man, wenn man vom Finanzinstitut als vertrauenswürdig, zuverlässig und «zahlungswillig» eingestuft wird. Dafür wird die finanzielle Vertrauenswürdigkeit des Kunden unter die Lupe genommen. Dies umfasst etwa das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit, aber auch offene Verbindlichkeiten und allfällige Betreibungen oder Inkassomassnahmen.
 
Um das abzuklären, werden in der Kreditwürdigkeitsprüfung verschiedene statistische «Risikofaktoren» unter die Lupe genommen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Alter
• Nationalität
• Aufenthaltsstatus
• Aufenthaltsdauer in der Schweiz
• Häufigkeit von Wohnortswechseln
• Häufigkeit von Arbeitsplatzwechseln.

Um die Kreditwürdigkeit oder Bonität zu ermitteln, wenden sich die Kreditinstitute auch an die Zentralstelle für Kreditinformation (ZEK) und konsultieren zum Beispiel das Betreibungsregister sowie Inkassounternehmen für weitere Informationen.

Was ist der Unterschied zur Kreditfähigkeit?

Kreditfähig ist eine Person, wenn sie juristisch in der Lage ist, Kreditverträge abzuschliessen. Dazu muss sie zum Beispiel volljährig sein. Die Kreditfähigkeitsprüfung analysiert aber auch den wirtschaftlichen Rahmen der Kreditnehmer:innen: So muss die fristgerechte Rückzahlung des Kredits möglich sein. Zudem darf eine Kreditvergabe nicht zur Überschuldung der Person führen. Die genauen Regeln sind im Konsumkreditgesetz (KKG) festgelegt. Bei der Kreditfähigkeitsprüfung macht das Kreditinstitut eine Budgetberechnung und vergleicht die Ausgaben mit den Einnahmen der Kreditnehmer:innen. Zu den Ausgaben gehören zum Beispiel:

• Wohnkosten
• Krankenkassenprämien
• Steuern
• bestehende Verpflichtungen (u.a. Alimente, Unterhalt)
• Kosten des Arbeitswegs.

Wer prüft die Kreditwürdigkeit?

Bei jeder Kreditanfrage werden die Antragsteller:innen von der Bank oder dem Finanzinstitut einer Kredit- oder Bonitätsprüfung unterzogen. Dies ist die Voraussetzung für die Erteilung eines Hypothekarkredits. Nach dieser Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse steht das Kredit-Rating der Personen, die den Antrag stellen, fest. Diese Einstufung entscheidet darüber, ob Sie eine Hypothek erhalten und – falls ja – wie die Konditionen aussehen. Dabei geht es um die Kreditsumme, die Laufzeit und den Zins.

Wie wird das Kredit-Rating ermittelt?

Es entscheidet über die Konditionen einer Hypothek: Wer ein hohes Rating erreicht und als kreditwürdig eingestuft wird, bezahlt weniger Zins für seine Finanzierung. Wer nicht in allen Kriterien die beste Bewertung erreicht, muss einen Risiko-Zuschlag in Kauf nehmen. Die Antragsteller:innen müssen beim Finanzinstitut sämtliche Unterlagen einreichen, mit denen alle Faktoren untersucht werden können, die das Rating beeinflussen.

Welche Faktoren bestimmen das Kredit-Rating?

Es wird grob gesehen aufgrund von fünf Faktoren ermittelt, wobei die ersten drei besonders ins Gewicht fallen:

• Tragbarkeit (Prozentsatz des Bruttoeinkommens, den Käufer:innen für die Liegenschaft aufwenden müssen)
• Belehnungshöhe (Verhältnis von Hypothek zu Belehnungswert der Immobilie)
• Höhe der Hypothek
• Sicherheiten (beispielsweise andere Liegenschaften, Lebensversicherungen oder Bürgschaften)

Auch Gegengeschäfte (Finanzinstitut als Hauptbeziehung, andere Produkte wie Lohnkonten, Wertschriftendepots, Säule 3a, Vermögensverwaltung), welche nicht direkt mit der Kreditwürdigkeit zu tun haben, können das Kredit-Rating verbessern. 

Kann man das Kredit-Rating selbst berechnen?

Nein, die Details der Berechnungen der Kreditgeber sind nicht öffentlich und können sich unterscheiden. Sie hängen zum Teil auch von der Strategie des Finanzinstitutes ab. Die zugrundeliegenden Basisdaten sind aber bekannt:

1. Ihr Einkommen

Eine wichtige Rolle spielt die Höhe des aktuellen Einkommens der Kreditnehmer:innen. Auch die Eckdaten der Erwerbstätigkeit werden geprüft: Wie hoch ist das Arbeitspensum? Sind bei einem Paar beide Parteien berufstätig? Wie sicher ist das Einkommen – droht die Gefahr von Arbeitslosigkeit?

2. Ihr Vermögen

Ein wesentlicher Faktor sind zudem die Eigenmittel: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Sind die Eigenmittel selber erarbeitet, oder stammen sie aus einer Erbschaft oder einem privaten Darlehen? Dazu werden auch die Vorsorgesituation geprüft (wird beispielsweise die Pensionskasse oder die Säule 3a für den Kauf eingesetzt?).

3. Ihre Ausgaben

Geprüft werden weiter die laufenden finanziellen Verpflichtungen (Leasing, Alimente, Schulden, Zinsverbindlichkeiten) und die Sparquote. Auch die familiäre Situation wird beleuchtet (gibt es Kinder, die unterstützt werden müssen?).

4. Ihre Liegenschaft

Für das Kredit-Rating werden aber auch Eckdaten rund um die Liegenschaft geprüft, die gekauft werden soll: Falls der Kaufpreis aus Sicht des Kreditgebers nicht marktkonform ist, kalkuliert die Bank, Versicherung oder Pensionskasse mit einem eigenen Schätzwert. Es wird untersucht, wie schnell sich ein Objekt im Notfall wieder verkaufen lässt und wie gross die Gefahr einer Wertverminderung in Zukunft ist. Auch das Alter und der Zustand der Immobilie und die Höhe der Unterhalts- und Nebenkosten fliessen in die Beurteilung ein.

TIPP: Bei der Tragbarkeit rechnen die Finanzinstitute mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Das heisst, es wird überprüft, ob sie auch mit einem steigenden Zins oder mit einem tieferen Lohn gewährleistet ist. Berechnen Sie die Tragbarkeit und Belehnung Ihrer Wunschimmobilie mit unserem Hypothekenrechner.

So verbessern Sie Ihr Kredit-Rating

Eine niedrige Belehnung und eine gute Tragbarkeit verbessern Ihr Rating am stärksten. Das sind die Faktoren, die Sie im Hinblick auf bessere Hypothekarkonditionen verändern können:

• Belehnung: Je niedriger Ihre Verschuldung im Verhältnis zum Wert des Eigenheims ist, desto besser ist Ihre Bonität und desto geringer fällt das Risiko des Kreditgebers aus. Wenn Sie zum Beispiel das Eigenkapital mit einem Darlehen aus der Familie erhöhen, senken Sie die Belehnung und verbessern damit Ihr Rating. Wenn Sie zum Beispiel nur eine 1. Hypothek in Anspruch nehmen (65 % des Liegenschaftswerts), profitieren Sie von einer deutlichen Zinsermässigung.
• Tragbarkeit: Je mehr Einkommen Sie geltend machen können und je tiefer die laufenden Kosten für Zinsen und Unterhalt sind, desto besser sind Ihre Werte bezüglich Tragbarkeit. Wenn Sie zum Beispiel einen Solidarschuldner oder eine Solidarschuldnerin beiziehen, senken Sie das Risiko Ihres Kreditgebers und verbessern Ihre Bonität und Ihr Rating.
• Hohe Finanzierung: Viele Banken und Finanzinstitute stellen gerne grössere Hypothekardarlehen zur Verfügung. Oft gibt es ab 500’000 oder ab 700’000 Franken attraktivere Zinskonditionen. Bei höheren Finanzierungen müssen Sie aber die Faktoren Belehnung und Tragbarkeit im Auge behalten.

 TIPP: Testen Sie bei Valuu, wie sich die Hypothekarangebote unserer Partnerinnen und Partner verändern, wenn Sie die Eckdaten rund um Ihre Kreditwürdigkeit und die Kriterien Tragbarkeit und Belehnung ändern: Valuu berechnet aufgrund Ihrer Angaben die Bonität und wählt die jeweils besten verfügbaren Hypotheken für Sie aus.