Eigenmittel: So finanzieren Sie Ihr Wohneigentum

17.10.2022 Eye Icon ca. 6 Minuten

Grundsätzlich finanziert jede Bank, Versicherung oder Pensionskasse maximal 80% einer Immobilie. Den Rest müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen. Doch es lohnt sich, mehr als die nötigen 20% Eigenmittel beim Finanzierungsantrag anzugeben. Denn je mehr Eigenmittel Sie für den Erwerb einsetzen, desto attraktivere Zinssätze bieten Ihnen unsere Kreditgeber.

Als Eigenmittel oder auch Eigenkapital bezeichnet man den Anteil der Finanzierung Ihres Wohneigentums, den Sie selbst bezahlen. Diese können entweder als Barmittel eingebracht werden und verringern dadurch die Hypothekarsumme. Oder sie werden zu Gunsten des Kreditgebers verpfändet und verringern die Hypothekarsumme nicht. Welche Form geeignet ist, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Diese Vermögenswerte dürfen Sie einsetzen

Folgende Vermögenswerte können Sie als Eigenmittel für selbstbewohnte Immobilien einsetzen: alle Konto- und Sparguthaben, Wertschriften und Fonds, Vorsorgegelder aus der Pensionskasse (2. Säule) und der Säule 3a, sowie Schenkungen und Erbvorbezüge. Dabei kann auch das Vermögen einer zweiten Person (Solidarschuldner:in) aus Ehe oder Konkubinat eingesetzt werden.

Harte vs. gebundene Eigenmittel

Mindestens 10% Ihrer Immobilienfinanzierung muss aus sogenanntem harten Eigenkapital stammen. Das ist Geld, welches Sie quasi auf den Tisch legen können. In erster Linie Konto- und Sparguthaben oder Vermögen aus dem Verkauf von Anlagen. Die restlichen Mittel können auch aus dem Vorbezug gebundener Vermögenswerte der 2. oder 3. Säule stammen. Zum Beispiel Versicherungen oder Pensionskassengelder. Eine interessante Alternative zum Vorbezug ist die Verpfändung zu Gunsten des Kreditgebers. Das heisst, der Kreditgeber Ihrer Hypothek akzeptiert das Kapital als Sicherheit. Sollten Sie die Hypothek nicht mehr bezahlen können, kann er darauf zurückgreifen. Aber Achtung: Je mehr Eigenmittel aus gebundenem Vermögen kommen, desto mehr Einkommen brauchen Sie, damit Ihre Finanzierung tragbar ist. (So funktioniert die Tragbarkeit)

Kontoguthaben

Naheliegend ist, dass Sie frei verfügbare Ersparnisse als Eigenkapital einsetzen. Auf dieses Geld können Sie unbeschränkt zugreifen und es für Ihre Zwecke nutzen. Allerdings ist auch Vorsicht geboten: Plündern Sie nicht Ihr gesamtes Sparkonto für den Hauskauf. Rechnen Sie unbedingt Reserven ein, wie beispielsweise Mehrkosten bei Bau/Umbau oder Renovationen.

Vorteil Nachteil Tipp
Frei verfügbares Kapital, auf das Sie jederzeit zugreifen können. Ihr eingesetztes Erspartes ist im Wohneigentum gebunden und kann nicht mehr für andere Träume wie Reisen genutzt werden. Behalten Sie eine ausreichend hohe Reserve auf Ihrem Konto, um unvorhergesehene Ausgaben zu bezahlen.

 

Wertschriften, Aktien, Fonds

Sie haben die Möglichkeit, bestehende Wertschriften wie beispielsweise Aktien oder Anlagefonds zu verkaufen, um diese als Eigenmittel einzusetzen. Dabei sollten Sie auf Kursschwankungen achten, damit Sie Ihre Wertschriften nicht mit Verlust verkaufen. Wenn Sie Wertschriften verpfänden, können Kursstürze ein Risiko für die Tragbarkeit Ihrer Immobilie sein.

Vorteil Nachteil Tipp
Sie nutzen Geld, das Sie nicht zum Leben brauchen und schonen Ihr Kontoguthaben. Je nach Aktienkurs müssen Sie beim Verkauf evtl. einen Wertverlust hinnehmen. Sie können Wertschriften auch verpfänden. So profitieren Sie doppelt: von Zinsen am Kapitalmarkt und besseren Hypothekarzinsen.

 

Lebensversicherung

Wie Wertschriften lassen sich auch Versicherungspolicen verpfänden. Der Rückkaufswert der Police wird dabei zwischen 60 und 90 % angerechnet.

Vorteil Nachteil Tipp
Sie müssen den Anteil Ihrer Hypothek, der durch verpfändete Werte abgesichert ist, nicht amortisieren. Sie müssen Ihrem Kreditgeber den angerechneten Betrag in der Regel am Ende der Finanzierungslaufzeit auf einen Schlag zahlen. Verpfänden Sie Ihre Lebensversicherung anstatt Ihrer Pensionskassengelder, um das Risiko einer fehlenden Altersvorsorge zu vermeiden.

 

Pensionskassengeld

Wer auf Pensionskassengelder zurückgreift, kann diese als Barmittel vorbeziehen oder von seinem Finanzinstitut verpfänden lassen. Der (Vor-)Bezug von Pensionskassengelder hat zur Folge, dass die Pensionskasse Ihre Altersleistungen und eventuell auch Ihre Risikoleistungen kürzt. Wenn Sie Guthaben vorbeziehen, sollten Sie insbesondere als Familie die reduzierte Deckung durch eine separate Versicherung auffangen. Gerade bei Invalidität oder bei einem Todesfall kann eine verschlechterte finanzielle Absicherung sonst gravierende Folgen für die ganze Familie haben. Sie können entnommene Beträge später auch wieder zurückzahlen, um eine mögliche Vorsorgelücke zu vermeiden.  Einfacher ist es, Ihr Pensionskassenguthaben als Zusatzsicherheit zu verpfänden. In diesem Fall bleibt Ihnen das Geld für die Rente unverändert zur Verfügung. Dafür müssen Sie die eingesetzten Mittel bis zum Eintritt in die Pension amortisieren

Gut zu wissen: Für beide Varianten muss Ihre Pensionskasse die Zustimmung geben, was in der Regel aber kein Problem ist.

Vorteil Nachteil Tipp
Mit Pensionskassenguthaben können Sie Ihr Eigenkapital massiv erhöhen und so Ihre Angebote für eine Hypothek verbessern. Ausbezahltes Kapital aus Ihrer Pensionskasse müssen Sie versteuern. Verpfändete Pensionskassengelder müssen Sie amortisieren. Setzen Sie maximal so viel Guthaben aus Ihrer Pensionskasse ein, wie für die Verbesserung Ihrer Angebote nötig ist.

 

Säule 3a-Konto

Geld aus der Säule 3a darf für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum ebenfalls verwendet werden . Dafür können die Säule 3a-Gelder wie beim Pensionskassenguthaben verpfändet oder vorbezogen werden (siehe oben). Es gilt zu beachten, dass ein Vorbezug von Säule 3a-Guthaben steuerliche Auswirkungen hat. Der vorbezogene Betrag wird bei der Auszahlung einmalig als Einkommen besteuert, allerdings separat vom übrigen Einkommen und zu einem niedrigeren Satz (Sonderveranlagung).
 

Vorteil Nachteil Tipp
Bei der Verpfändung können höhere Steuerabzüge geltend gemacht werden. Vorbezogenes Kapital aus der Säule 3a muss versteuert werden und reduziert Ihre private Altersvorsorge. Nutzen Sie Ihr Säule 3a Konto für die sogenannte indirekte Amortisation nach Abschluss der Hypothek. Das heisst: Anstelle einer direkten jährlichen Rückzahlung der Hypothek bezahlen Sie jährlich, vom steuerbaren Einkommen abziehbare, Beiträge in das Säule 3a Konto ein. 

 

Schenkung oder Erbvorbezug

Weitere Finanzierungsmöglichkeiten sind eine Schenkung und ein Erbvorbezug. Die Pflichtteile der anderen Erben dürfen aber nicht verletzt und der entsprechende Betrag muss ohne zusätzliche schriftliche Vereinbarung später bei der Erbteilung mit eingerechnet werden. In einigen Schweizer Kantonen sind Schenkungen oder Erbvorzüge steuerpflichtig – informieren Sie sich deshalb im Voraus und kalkulieren Sie mögliche Steuerzahlungen mit ein.

Vorteil Nachteil Tipp
Sie profitieren von Vermögenswerten Ihrer Eltern, welche diese zur Verfügung haben. Sie müssen einen Erbvorbezug oder eine Schenkung im Testament festhalten, um weitere erbberechtigte Personen nicht zu benachteiligen. Klären Sie die Schenkungssteuer oder Steuerpflicht bei Erbvorbezug in Ihrem Kanton ab.

 

Darlehen

Natürlich können Sie sich aus Ihrem Familien- oder Freundeskreis auch ein Darlehen geben lassen. Es gilt aber zu beachten, dass Zinsen und Rückzahlungsraten für die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt werden müssen. Gerade weil Sie das Geld von nahestehenden Personen erhalten, sollten Sie Laufzeit, Rückzahlung und Zinssatz unbedingt vertraglich regeln. So schützen Sie die private Beziehung bei allfälligen Rückzahlungsverzögerungen.

Vorteil Nachteil Tipp
Sie erhalten zusätzliches Geld oft zu tiefen Zinsen oder gar zinsfrei. Zinsen und Rückzahlungsraten belasten Ihre Tragbarkeit (und ggf. auch die Beziehung zur darlehnsgebenden Person). Regeln Sie Laufzeit, Rückzahlung und Zinssatz des Darlehens unbedingt vertraglich.

 

Besonderheiten bei Ferienwohnungen und Renditeliegenschaften

Für die Finanzierung von nicht selbstbewohntem Eigentum gelten andere Voraussetzungen. Für den Kauf von Ferienwohnungen und Renditeliegenschaften  benötigen Sie deutlich mehr als 20% Eigenkapital. Gleichzeitig können Sie keine Mittel aus der gebundenen Vorsorge für die Finanzierung einsetzen.

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FAQ

Wie berechne ich die nötigen Eigenmittel für den Immobilienkauf?

Der Anteil an Eigenmitteln wird anhand des Immobilienwertes berechnet. Die zur Finanzierung eingesetzten Eigenmittel sollten in der Regel mindestens 20% des Immobilienwertes betragen, damit die Belastung durch die Hypothekarzinsen nicht zu gross wird. Beachten Sie, dass mindestens 10% des Kaufpreises aus Guthaben ausserhalb der 2. Säule/Pensionskasse (Vorbezug und Verpfändung) stammen müssen.

Welche Eigenmittel soll ich einsetzen?

Wir empfehlen, Ihr Vermögen vorzugsweise in folgender Reihenfolge für die Finanzierung Ihres Wohneigentums einzusetzen: Konto- und Sparguthaben und weitere Vermögen > Säule 3a > 2. Säule/Pensionskasse.

Kann ich mit einem Kredit meine Eigenmittel erhöhen?

Es ist nicht zu empfehlen, einen Privatkredit oder einen Lombardkredit aufzunehmen, um das Geld für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. Denn Die Kreditzinsen verschlechtern Ihre Bonität, was wiederum zu höheren Hypothekarzinsen führt. Besser ist, Sie verpfänden Vermögenswerte aus Wertschriften oder der privaten Vorsorge.

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