Was bedeutet Belehnung? Was ist der Belehnungswert?

Belehnungssatz = Verhältnis von Fremdkapital zu Belehnungswert

Die wenigsten Menschen verfügen über genügend eigene Mittel, um ein Eigenheim auf einen Schlag zu bezahlen. Also leihen sie sich Fremdkapital in Form einer Hypothek. Den Fremdkapital-Anteil am Belehnungswert nennt man Belehnung oder Belehnungssatz (in %). Die Fremdkapital-Summe, die sich daraus ergibt, ist die Hypothek (in Franken).

Beispiel:

Was ist der Belehnungswert? 

Nun ist schon mehrmals der Begriff Belehnungswert gefallen. Was ist das genau? Der Belehnungswert ist jener Gesamtwert der Immobilie, den der Kreditgeber als Grundlage für die Berechnung der Hypothek heranzieht.

Die Formel lautet: Belehnungswert x Belehnungssatz in % ÷ 100 = Hypothek 

Als Belehnungswert kommen zwei Werte in Frage: der Verkehrswert und der Kaufpreis. Der eine wird mittels Immobilienbewertung eruiert, der andere ist der effektiv zu zahlende Preis, den Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. Die beiden Werte können übereinstimmen, müssen aber nicht.
Welcher Wert nun konkret als Belehnungswert gilt, hängt davon ab, welches dieser drei Szenarien im gegebenen Fall zutrifft: 

1. Verkehrswert und Kaufpreis sind identisch -> Belehnungswert = Verkehrswert / Kaufpreis
2. Kaufpreis ist tiefer als Verkehrswert -> Belehnungswert = Kaufpreis 
3. Verkehrswert ist tiefer als Kaufpreis -> Belehnungswert = Verkehrswert

In den Szenarien 2 und 3 wird das so genannte Niederstwertprinzip angewendet. Es besagt, dass der tiefere Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis als Belehnungswert gilt.

Beispiel: Bestimmung des Belehnungswertes nach dem Niederstwertprinzip

Im Szenario 3 wird deutlich, wie das Niederstwertprinzip für einen Käufer zum Problem werden kann; liegt der effektive Preis nämlich über dem Verkehrswert, muss der Käufer mehr als 20 % des Preises an eigenen Mitteln aufbringen. Denn der Kreditgeber steuert in diesem Fall nur 80 % des (tieferen) Verkehrswertes und nicht 80 % des effektiven Preises bei. Diese Finanzierungslücke muss der Käufer mit eigenem Geld schliessen.

Wo liegt die Belehnungsgrenze?

Gemäss den "Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen" der Schweizerischen Bankiersvereinigung (Swiss Banking) sollten bei selbstgenutztem Wohneigentum mindestens 10 % eigene Mittel eingebracht werden. (In diesen 10 % dürfen keine Gelder aus der Pensionskasse enthalten sein.) Im Umkehrschluss heisst das, dass der Belehnungssatz maximal 90 % betragen darf. In der Praxis werden aber in der Regel keine Finanzierungen mit einem Belehnungssatz von über 80 % vergeben, es sei denn, es gibt Zusatzsicherheiten, zum Beispiel in Form von verpfändetem Vorsorge-Guthaben.

Wie hängen Belehnungssatz und Tragbarkeit zusammen?

Die Tragbarkeit ist neben dem Mindest-Eigenkapitalanteil von 20 % die wichtigste Voraussetzung für eine Hypothekenvergabe. Um zu beurteilen, ob ein Kunde die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, machen Finanzinstitute folgende Rechnung: 
Zinsen (5 % der Hypothek) + Amortisation + Immobiliennebenkosten (1 % des Verkehrswerts) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens
Der Belehnungssatz hat Einfluss auf zwei Faktoren der Tragbarkeitsrechnung: die Zinsen und die Amortisation.

Auf die Hypothekarzinsen wirkt der Belehnungssatz nur indirekt, über den Belehnungswert und die daraus resultierende Hypothekarsumme. 

Beispiel:

Auf die Amortisation hat der Belehnungssatz direkten Einfluss. Der Grund: Die Selbstregulierungsrichtlinien von Swiss Banking verlangen, dass die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden muss. Unter der 2. Hypothek versteht man jenen Teil der Hypothek, der 2/3 (rund 67 %) des Belehnungswertes übersteigt. Sie kann höchstens rund 13 % betragen. 

Beispiel: Amortisation abhängig vom Belehnungssatz

Je nach Belehnungssatz sind also mehr, weniger oder gar keine Rückzahlungen Pflicht, was sich direkt auf die Tragbarkeit auswirkt. Wenn der Belehnungssatz zum Beispiel von Anfang bei 2/3 liegt, sind gar keine Amortisationen nötig.

Belehnungssatz zu hoch? Das können Sie versuchen

Nehmen wir an, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Verkehrswert und Preis betragen 1´000´000 Franken. Sie verfügen aber nur über 150´000 Franken Erspartes, was zu einem zu hohen Belehnungssatz führen würde:

Was können Sie tun, um die Finanzierung zu ermöglichen? Es gibt theoretisch zwei Möglichkeiten:

1. Preis runterhandeln
2. Zusätzliches Eigenkapital auftreiben

Schauen wir uns die beiden Möglichkeiten anhand von Beispielen genauer an:

1. Preis runterhandeln

Hier geht es um die Frage, wie weit sich der Belehnungswert (in diesem Fall der Preis) reduzieren müsste, damit das vorhandene Eigenkapital 20 % ausmachen würde. 

Sie müssten den Preis also von 1´000´000 auf 750´000 Franken herunterhandeln, um eine Finanzierung zu ermöglichen. Ein schwieriges Unterfangen.
Mehr Aussicht auf Erfolg hat vielleicht die zweite Möglichkeit.

2. Zusätzliches Eigenkapital auftreiben

In unserem Beispiel wären 50´000 Franken an zusätzlichen eigenen Mitteln nötig, um die Finanzierung zu retten:

Prüfen Sie, ob es Eigenkapitalquellen gibt, die Sie noch nicht erschlossen haben. Möglich ist zum Beispiel ein Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse oder der Säule 3a. Auch Erbvorzüge oder Schenkungen innerhalb der Familie könnten helfen, die Lücke zu schliessen.

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