Was bedeutet Belehnung? Was ist der Belehnungswert?

13.10.2022 Eye Icon ca. 6 Minuten

Die Belehnung, auch Belehnungssatz genannt, bezeichnet das Verhältnis von Hypothek zu Belehnungswert der Immobilie. Aber was ist der Belehnungswert und wie hoch darf der Belehnungssatz maximal sein? Das und mehr erfahren Sie hier.

Belehnungssatz = Verhältnis von Fremdkapital zu Belehnungswert

Die wenigsten Menschen verfügen über genügend eigene Mittel, um ein Eigenheim auf einen Schlag zu bezahlen. Also leihen sie sich Fremdkapital in Form einer Hypothek. Den Fremdkapital-Anteil am Belehnungswert nennt man Belehnung oder Belehnungssatz (in %). Die Fremdkapital-Summe, die sich daraus ergibt, ist die Hypothek (in Franken).

Beispiel:

Belehnungswert CHF 800´000.00
Belehnungssatz 80 %
Fremdkapital
(80 % von 800´000.00)
CHF 640´000.00
Eigenkapital
(20 % von 800´000.00)
CHF 200´000.00

 

Was ist der Belehnungswert? 

Nun ist schon mehrmals der Begriff Belehnungswert gefallen. Was ist das genau? Der Belehnungswert ist jener Gesamtwert der Immobilie, den der Kreditgeber als Grundlage für die Berechnung der Hypothek heranzieht.

Die Formel lautet: Belehnungswert x Belehnungssatz in % ÷ 100 = Hypothek 

Als Belehnungswert kommen zwei Werte in Frage: der Verkehrswert und der Kaufpreis. Der eine wird mittels Immobilienbewertung eruiert, der andere ist der effektiv zu zahlende Preis, den Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. Die beiden Werte können übereinstimmen, müssen aber nicht.
Welcher Wert nun konkret als Belehnungswert gilt, hängt davon ab, welches dieser drei Szenarien im gegebenen Fall zutrifft: 

  1. Verkehrswert und Kaufpreis sind identisch -> Belehnungswert = Verkehrswert / Kaufpreis
  2. Kaufpreis ist tiefer als Verkehrswert -> Belehnungswert = Kaufpreis 
  3. Verkehrswert ist tiefer als Kaufpreis -> Belehnungswert = Verkehrswert

In den Szenarien 2 und 3 wird das so genannte Niederstwertprinzip angewendet. Es besagt, dass der tiefere Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis als Belehnungswert gilt.

Beispiel: Bestimmung des Belehnungswertes nach dem Niederstwertprinzip

  Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3
Verkehrswert CHF 800´000* CHF 800´000 CHF 800´000*
Kaufpreis CHF 800´000* CHF 780´000* CHF 830´000
*Belehnungswert CHF 800´000 CHF 780´000 CHF 800´000
Maximales Fremdkapital  CHF 640´000 
(80 % von 800´000)
CHF 624´000
(80 % von 780´000)
CHF 640´000
(80 % von 800´000)
Benötigtes Eigenkapital CHF 160´000 CHF 156´000     CHF 190´000

 

Im Szenario 3 wird deutlich, wie das Niederstwertprinzip für einen Käufer zum Problem werden kann; liegt der effektive Preis nämlich über dem Verkehrswert, muss der Käufer mehr als 20 % des Preises an eigenen Mitteln aufbringen. Denn der Kreditgeber steuert in diesem Fall nur 80 % des (tieferen) Verkehrswertes und nicht 80 % des effektiven Preises bei. Diese Finanzierungslücke muss der Käufer mit eigenem Geld schliessen.

Wo liegt die Belehnungsgrenze?

Gemäss den "Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen" der Schweizerischen Bankiersvereinigung (Swiss Banking) sollten bei selbstgenutztem Wohneigentum mindestens 10 % eigene Mittel eingebracht werden. (In diesen 10 % dürfen keine Gelder aus der Pensionskasse enthalten sein.) Im Umkehrschluss heisst das, dass der Belehnungssatz maximal 90 % betragen darf. In der Praxis werden aber in der Regel keine Finanzierungen mit einem Belehnungssatz von über 80 % vergeben, es sei denn, es gibt Zusatzsicherheiten, zum Beispiel in Form von verpfändetem Vorsorge-Guthaben.

Wie hängen Belehnungssatz und Tragbarkeit zusammen?

Die Tragbarkeit ist neben dem Mindest-Eigenkapitalanteil von 20 % die wichtigste Voraussetzung für eine Hypothekenvergabe. Um zu beurteilen, ob ein Kunde die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, machen Finanzinstitute folgende Rechnung: 
Zinsen (5 % der Hypothek) + Amortisation + Immobiliennebenkosten (1 % des Verkehrswerts) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens
Der Belehnungssatz hat Einfluss auf zwei Faktoren der Tragbarkeitsrechnung: die Zinsen und die Amortisation.

Auf die Hypothekarzinsen wirkt der Belehnungssatz nur indirekt, über den Belehnungswert und die daraus resultierende Hypothekarsumme. 

Beispiel:

Belehnungssatz  Belehnungswert  Hypothek Kalkulatorische Zinsen / Jahr (5 %)
80 % CHF 800´000 CHF 640´000 CHF 32´000
80 % CHF 1´000´000 CHF 800´000 CHF 40'000
75 % CHF 800'000 CHF 600'000 CHF 30'000
75 % CHF 1'000'000 CHF 750'000 CHF 37'500

 

Auf die Amortisation hat der Belehnungssatz direkten Einfluss. Der Grund: Die Selbstregulierungsrichtlinien von Swiss Banking verlangen, dass die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden muss. Unter der 2. Hypothek versteht man jenen Teil der Hypothek, der 2/3 (rund 67 %) des Belehnungswertes übersteigt. Sie kann höchstens rund 13 % betragen. 

Beispiel: Amortisation abhängig vom Belehnungssatz

Belehnungswert CHF 800´000 CHF 800´000
Belehnungssatz 80 % 70 %
Hypothek total  CHF 640´000
(80 % von 800´000)
CHF 560´000
(70 % von 800´000)
1. Hypothek  CHF 536´000
(67 % von 800´000)
CHF 536´000
(67 % von 800´000)
2. Hypothek CHF 104´000
(13 % von 800´000)
CHF 24´000
(3 % von 800´000)
Jährliche Amortisation CHF 6933
(104´000 ÷ 15 Jahre)
CHF 1600
(24´000 ÷ 15 Jahre)

 

Je nach Belehnungssatz sind also mehr, weniger oder gar keine Rückzahlungen Pflicht, was sich direkt auf die Tragbarkeit auswirkt. Wenn der Belehnungssatz zum Beispiel von Anfang bei 2/3 liegt, sind gar keine Amortisationen nötig.

Belehnungssatz zu hoch? Das können Sie versuchen

Nehmen wir an, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Verkehrswert und Preis betragen 1´000´000 Franken. Sie verfügen aber nur über 150´000 Franken Erspartes, was zu einem zu hohen Belehnungssatz führen würde:

Belehnungswert CHF 1´000´000.00
Vorhandene Eigenmittel CHF 150´000.00
Benötigtes Fremdkapital CHF 850´000.00
Belehnungssatz 85 % (zu hoch!)

Was können Sie tun, um die Finanzierung zu ermöglichen? Es gibt theoretisch zwei Möglichkeiten:

  1. Preis runterhandeln
  2. Zusätzliches Eigenkapital auftreiben

Schauen wir uns die beiden Möglichkeiten anhand von Beispielen genauer an:

1. Preis runterhandeln

Hier geht es um die Frage, wie weit sich der Belehnungswert (in diesem Fall der Preis) reduzieren müsste, damit das vorhandene Eigenkapital 20 % ausmachen würde. 

Vorhandene Eigenmittel (=20 %) CHF 150´000.00
Ziel-Belehnungswert (=100 %) CHF 750´000.00 

Sie müssten den Preis also von 1´000´000 auf 750´000 Franken herunterhandeln, um eine Finanzierung zu ermöglichen. Ein schwieriges Unterfangen.
Mehr Aussicht auf Erfolg hat vielleicht die zweite Möglichkeit.

2. Zusätzliches Eigenkapital auftreiben

In unserem Beispiel wären 50´000 Franken an zusätzlichen eigenen Mitteln nötig, um die Finanzierung zu retten:

Belehnungswert CHF 1´000´000.00
Benötigte Eigenmittel (20 %) CHF 200´000.00
Vorhandene Eigenmittel CHF 150´000.00
Fehlende Eigenmittel CHF 50´000.00

Prüfen Sie, ob es Eigenkapitalquellen gibt, die Sie noch nicht erschlossen haben. Möglich ist zum Beispiel ein Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse oder der Säule 3a. Auch Erbvorzüge oder Schenkungen innerhalb der Familie könnten helfen, die Lücke zu schliessen.

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FAQ

Wie hoch darf die Belehnung bei selbstbewohnten Immobilien sein?

Zu Beginn darf sie 80 % des Belehnungswertes betragen. Nach 15 Jahren respektive spätestens bei der Pensionierung des Hypothekarnehmers muss sie auf 2/3 des Belehnungswertes reduziert worden sein.

Wo liegt die Belehnungsgrenze für Renditeliegenschaften?

Die Finanzierung von Renditeliegenschaften ist strenger geregelt als bei selbstbewohnten Objekten: Der maximale Belehnungssatz liegt bei 75 % und er muss innerhalb von 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes reduziert werden.

Was ist der Unterschied zwischen Belehnung und Hypothek?

Bei der Belehnung handelt es sich um einen relativen Wert (Fremdkapital: Belehnungswert in %) und bei der Hypothek um einen absoluten Wert (in Franken). 

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