Baukredit und Hypothek: Das müssen Sie wissen

31.10.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Wer in der Schweiz bauen, Wohneigentum erwerben, umbauen oder renovieren will, kann für die Finanzierung einen Baukredit oder eine Hypothek wählen. Doch wo genau liegen die Unterschiede zwischen diesen beiden Finanzierungen? Und wann sollte welche Kreditform zum Zug kommen? Wir liefern Ihnen Antworten.

Wer für den Erwerb von Wohneigentum, fürs Bauen, Umbauen oder fürs Renovieren Fremdkapital benötigt, greift in der Regel auf eine Finanzierung bei einem Finanzinstitut zurück.

  • Bei fertiggestellten Immobilien kann der Kauf mit einer Hypothek finanziert werden.
  • Für Bauvorhaben mit fortlaufend anfallenden Kosten (zum Beispiel für einen Umbau, einen Neubau oder eine Renovation) gibt es die Finanzierungsform des Baukredits.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie einen Teil der Kosten mit Eigenkapital abdecken und für den anderen Teil eine Hypothek abschliessen. Wie hoch diese maximal sein kann, hängt unter anderem vom Wert des Objekts ab, der vom Finanzierungsinstitut festgelegt wird.

Wie funktioniert eine Hypothek?

In der Schweiz gibt es drei Hypothekarmodelle: Festhypotheken, variable Hypotheken und Geldmarkthypotheken. Bei Festhypotheken schliessen Sie beim Finanzierungspartner eine feste Laufzeit über einem Jahr mit einem für diese Zeit festen Zinssatz ab. Variable Hypotheken sind dynamisch und werden regelmässig an die Marktsituation angepasst. Sie orientieren sich hauptsächlich an der Verzinsung von Sparguthaben. Und Geldmarkthypotheken sind Finanzierungen, bei welchen der Zinssatz periodisch (in der Regel quartalsweise) an der Entwicklung des Referenzinssatz «SARON» angepasst wird. Auch bei einer Geldmarkthypothek (oft auch Flex oder SARON-Hypothek genannt) vereinbaren Sie in der Regel mit Ihrem Kreditgeber eine Laufzeit. Für alle Modelle gilt:

  • Vor dem Abschluss überprüft der Finanzierungspartner Ihre Bonität und die Tragbarkeit.
  • Die Belehnung der Immobilie darf maximal 80 % ihres Verkehrswerts betragen.
  • Wenn eine Finanzierung 66 % des Verkehrswerts übersteigt, muss der darüberliegende Betrag amortisiert werden.
  • Die Kosten des Wohneigentums (Hypothekarzins, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. 

Was ist ein Baukredit?

Der Baukredit ist eine Finanzierungslösung während der Bauphase. Für Sie wird ein Baukonto eröffnet, über das Sie die laufenden Kosten für Ihr Bauprojekt abwickeln können (zum Beispiel für Zahlungen an Bauunternehmer:innen, Handwerker:innen und Architekt:innen). Den Kreditrahmen, den Sie vereinbaren, können Sie flexibel nutzen. Zudem lässt sich dieser je nach Baufortschritt auch in eine Hypothek umwandeln. Es können zwei Formen unterschieden werden:

Kontokorrentkredit

Zu Beginn überweisen Sie Ihre Eigenmittel auf das Baukonto. Danach können zu Lasten dess Baukontos laufend Rechnungen bezahlt werden. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, können Sie bis zur vereinbarten Limite Kredit beanspruchen und zahlen nur Zinsen für die effektiv beanspruchte Kreditlimite. Ist die Bauphase abgeschlossen, zahlen Sie den Baukredit durch eine Umwandlung in eine Hypothek ab. Dieser Schritt wird Konsolidierung genannt. 

Grafik Kontokorrentkredit

Teilkonsolidierung

Eine Teilkonsolidierung ist die Umwandlung von Teilbeträgen eines Baukredits in eine Hypothek, die vor der Beendigung des Bauprojekts vorgenommen wird. Neben der Teilkonsolidierung gibt es noch die Form der Vorkonsolidierung (auch Konsolidierung auf Termin genannt). Dabei wird ein Teil des Kreditbetrags vor oder während dem Bauvorhaben in eine Termin-Festhypothek umgewandelt.

Grafik Teilkonsolidierung

Wie funktioniert ein Baukredit?

Sie eröffnen bei Ihrem Finanzierungspartner ein Baukonto, auf das Sie Ihr Eigenkapital  einzahlen. Wenn das eingezahlte Eigenkapital aufgebraucht ist, kommt der Baukredit zum Zug:

  • Alle Rechnungen für Ihr Bauprojekt (Bau, Umbau oder Renovation) werden laufend von Ihrem Baukonto beglichen.
  • Mit Ihrem Kreditgeber definieren Sie eine Kreditobergrenze (Baukreditlimite), die während des Baus nicht überschritten werden darf.
  • Für die steigende beanspruchte Kreditlimite zahlen Sie einen Zinssatz, der in der Regel dem Zinssatz für variable Hypotheken entspricht.
  • Die Regeln für die Tragbarkeit sind bei beiden Finanzierungsformen gleich. 
  • Viele Finanzinstitute verrechnen noch eine zusätzliche Baukreditkommission.
  • Dafür kontrollieren sie sämtliche Rechnungen (sie prüfen insbesondere, ob das Geld tatsächlich für das Bauprojekt verwendet wird).
  • Wenn das Bauprojekt abgeschlossen ist, wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt (Konsolidierung).
  • Möglich ist auch eine Umwandlung in vorher definierten Tranchen (Teilkonsolidierung).

Lohnt sich eine Kombination beider Finanzierungsformen?

Eine Kombination dieser beiden Finanzierungsformen kann sich lohnen. Bei Hypotheken profitieren Sie in der Regel von attraktiveren Zinsen. Eine frühzeitige Umwandlung in Festhypotheken ist auch dann sinnvoll, wenn die Zinsen im Lauf des Bauprojekts steigen. Bei diesen zahlen Sie aber von Anfang an die Zinsen für die gesamte Summe, auch wenn Sie das Kapital erst später brauchen. Demgegenüber zahlen Sie beim Baukredit nur Zinsen für effektiv in Anspruch genommene Beträge.

Ihre Möglichkeiten für eine Kombination

Für eine Kombination der beiden Finanzierungsformen gibt es mehrere Modelle. Sie können sich entweder die gesamte Hypothek bei Baubeginn auf das Baukonto überweisen lassen oder gestaffelte Hypothekenauszahlungen während der Bauphase wählen. Sie können zum Beispiel von vornherein festgelegte Kostenrechnungen eines Generalunternehmers mit gestaffelten Hypothekenzahlungen auf das Baukonto begleichen.

Auf diese Weise können Sie Ihren Kredit bereits vor Abschluss des Bauprojekts schrittweise umwandeln.

Gibt es Baukredite bei Valuu?

Valuu unterscheidet bei den Angeboten auf der Plattform zwei Arten von Baukrediten. Beim Bau mit einem Generalunternehmen (GU) sind die Auszahlungstermine bekannt (entweder in Tranchen aufgeteilt, bei Fertigstellung oder nach Baufortschritt). Beim Bau mit einer Architektin oder einem Architekten werden die fälligen Rechnungen dagegen direkt bezahlt. Aktuell sind keine Angebote über Valuu erhältlich. Wenn Sie Angebote für einen Baukredit mit Generalunternehmen vergleichen möchten, vereinbaren Sie am besten einen Termin mit unseren Fachxpert:innen. Wir beraten Sie kostenlos und können passende Offerten von Maximum 5 Anbieter für Sie einholen.

FAQ

Welche Voraussetzungen muss man für einen Baukredit erfüllen?

Ein Baukredit ist eine Übergangslösung: Er deckt die laufenden Kosten, die während der Bauphase anfallen. Der Prozess vor der Kreditbewilligung ist der gleiche wie bei einer Hypothek. Das Finanzierungsinstitut überprüft die Bonität, die Tragbarkeit und die Belehnung. Auf diese Weise wird eine Kreditobergrenze festgelegt, die während der gesamten Bauphase nicht überschritten werden darf.

Worin unterscheidet sich ein Baukredit von einer Hypothek?

Mit einer Hypothek finanzieren Sie den Kauf einer fertigen Liegenschaft, mit einem Baukredit finanzieren Sie dagegen ein Bau-, Renovations- oder Umbauprojekt. Bei ersterer dieser können Sie frei über die gesamte Kreditsumme verfügen. Ein Baukredit ist dagegen zweckgebunden. Ihr Finanzierungspartner prüft die zu begleichenden Rechnungen: Er akzeptiert und begleicht nur diejenigen, die Ihr konkretes Bau-, Renovations- oder Umbauprojekt betreffen.

Wie funktioniert das Baukonto bei einem Baukredit?

Der Baukredit wird in Form eines Kontokorrentkredits geführt. Sie können über das Baukonto laufend Rechnungen bezahlen. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, können Sie bis zur vereinbarten Limite Kredit beanspruchen und zahlen nur Zinsen für die effektiv beanspruchten Kredite.

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