Verkehrswert: Wie wird er berechnet?

01.07.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, sollte deren Verkehrswert schätzen lassen; er ist die Grundlage für eine erfolgreiche Preisverhandlung. Welche Methoden der Immobilienwertung gibt es und welche Faktoren bestimmen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung?

Verkehrswert, Verkaufswert, amtlicher Wert – was ist was?

Der Verkehrswert oder Marktwert ist jener Preis, den Sie für ein Haus oder eine Wohnung realistischerweise erhalten könnten respektive bezahlen müssten. Er ist ein Schätzwert und nicht zu verwechseln mit dem effektiv bezahlten Verkaufswert (auch Kaufpreis genannt) und dem amtlichen Wert (auch Steuerwert genannt).

So wird der Verkehrswert berechnet

Für die Wertermittlung gibt es drei Verfahren. Diese werden in der Praxis auch häufig kombiniert:

1. Hedonische Methode (auch Vergleichswertmethode genannt): Hier werden computergestützte Schätzmodelle angewendet, die auf effektiv bezahlten Preisen für ähnliche Objekte in der Region beruhen. Diese Wertermittlung eignet sich vor allem für relativ «normale» Liegenschaften wie zum Beispiel Einfamilienhäuser. Mittlerweile hat sie sich als sehr zuverlässiges, präzises und kostengünstiges Standardverfahren der Liegenschaftsbewertung  etabliert. Die meisten Kreditgeber nutzen dieses Verfahren bei der Hypothekenvergabe: Der so ermittelte Marktwert (und nicht der Kaufpreis) dient als Berechnungsbasis für die Höhe der Belehnung. Auch viele Online-Tools zur Immobilienbewertung nutzen dieses Verfahren. So haben Verkäufer und Käufer die Möglichkeit, schnell und einfach einen ersten Richtpreis für eine Liegenschaft zu ermitteln. Bei speziellen Objekten wie Villen oder Liebhaberobjekten stösst dieses Verfahren allerdings an ihre Grenzen. In diesem Fall ist eine Schätzung vor Ort durch einen Experten unerlässlich. 

2. Realwertmethode (auch Substanzwert- oder Wiederbeschaffungswert-Methode genannt): Hier werden der aktuelle Bodenwert und der Zeitwert des Gebäudes addiert. Der Zeitwert ergibt sich aus den Baukosten für einen hypothetischen Neubau der Immobilie, abzüglich der Wertminderung aufgrund des Alters oder der Abnützung. Dieses Verfahren wird meist bei speziellen Immobilien wie Luxus- oder Liebhaberobjekten angewendet. Es ist sehr aufwändig und sein Ergebnis unter Umständen weit vom realistischen Marktpreis entfernt, da es aktuelle Marktfaktoren wie die Immobilien-Nachfrage in einer bestimmten Region nicht immer berücksichtigt.

3. Ertragswertmethode: Diese Methode kommt nur bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbebauten zur Anwendung. Dabei sind die zu erwartenden Mieteinnahmen der bestimmende Bewertungsfaktor.

Die wertbestimmenden Faktoren 

Der Marktwert einer Immobilie hängt von dutzenden von Faktoren ab. Beim hedonischen Verfahren werden zum Beispiel etwa 70 Einzelfaktoren. Man unterscheidet grob zwischen Lage- und Objektfaktoren. Hier ein Überblick:
 
Makrolage

  • Aktuelle Nachfragesituation in der Region
  • Attraktivität der Region (z.B. Seenähe) 
  • Verkehrsanbindung (ÖV / Autobahnanschluss und weiteres)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Nähe zu Schulen, Kitas, Sport- und Grünanlagen
  • Kulturelles Angebot
  • Steuerfuss der Gemeinde

 Mikrolage

  • Aussicht
  • Attraktivität der unmittelbaren Umgebung 
  • Lärmbelastung
  • Besonnung

 Grösse und Zustand 

  • Grösse des Grundstücks
  • Wohnfläche / Kubatur (Raumvolumen in m3) / Anzahl Zimmer
  • Grundriss
  • Bauqualität (z.B. Qualität der Dämmungen und Fenster)
  • Alter / Zustand / Sanierungsbedarf
  • Modernisierungs- und Energiestandard
  • Ausstattung (Garage, Balkon, Lift und weiteres)
  • Liegenschaftstyp (bei Häusern z.B. freistehendes Haus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte; bei Wohnungen z.B. Stockwerk, Lage innerhalb einer Siedlung und weiteres)

Was wird als Wohnfläche gerechnet und was nicht?

Beispiel: Was wird als Wohnfläche gerechnet und was nicht?

Wohnfläche: umfasst die bewohnbare Fläche aller Innenräume in m².

Welche Berechnungsmethode nutzt Valuu?

Wenn Sie Valuu für Ihren Hypothekenabschluss nutzen, wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie automatisch nach der Methode des entsprechenden Hypothekargebers berechnet. Bei Fragen helfen Ihnen unsere Experten gerne weiter.

FAQ

Was ist höher: Verkehrs- oder Verkaufswert?

Der Verkehrswert bildet in der Regel die Verhandlungsbasis für den Verkaufswert. Von daher können die beiden Werte übereinstimmen, sie müssen aber nicht. Der endgültige Verkaufswert ist jedoch das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Diese kann unter ganz bestimmten Bedingungen von der Schätzung abweichen.

Wichtig zu wissen: Für den Kreditgeber ist der Verkehrs- und nicht der Verkaufswert die Berechnungsbasis für die Höhe der Hypothek. Als Käufer sollten Sie also, wenn immer möglich nicht über dem Verkehrswert kaufen. Denn sonst müssen Sie den Mehrbetrag mit Ihrem Eigenkapital berappen.

Wann soll man ein Haus oder eine Eigentumswohnung schätzen lassen?

Eine Wertermittlung ist dringend zu empfehlen, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen wollen, sei es wegen eines Umzugs, einer Scheidung oder weil Sie eine Erbschaft veräussern wollen. 

Auch als potentieller Käufer tun Sie gut daran, den Wert Ihres Wunschobjekts zu ermitteln, um für die Preisverhandlung gerüstet zu sein.
 
Selbst wenn Sie Ihr Haus nicht verkaufen wollen, ist es ratsam, seinen Wert von Zeit zu Zeit schätzen zu lassen. Insbesondere, wenn Sie wertsteigernde Sanierungen oder Umbauten vorgenommen haben. Denn eine Aufwertung (oder Abwertung) hat auch Einfluss auf Ihre finanzielle Gesamtsituation.

Mehr über die Immobilienbewertung erfahren Sie hier.

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