Kubatur: Wie wird das Gebäudevolumen berechnet?

21.07.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Kubatur ist gleichbedeutend mit Gebäudevolumen. Nebst der Wohnfläche und der Anzahl Zimmer ist die Kubatur eine wichtige Grösse für die Bewertung einer Liegenschaft. Wie wird sie berechnet?

Kubatur ist das Gebäudevolumen in m³

Das Wort "Kubatur" stammt vom lateinischen Wort "Kubus" (Würfel). Natürlich wird sie aber nicht nur bei würfel- oder quaderförmigen Häusern berechnet, auch bei Rundbauten kann die Kubatur berechnet werden.
Die Grundrechnung lautet: Länge x Breite x Höhe respektive bei nicht rechtwinkligen Grundrissen Grundriss x Höhe. Das Ergebnis einer Kubaturberechnung ist demnach immer eine Kubikmeter-Angabe (X m³). 
Haben die Geschosse unterschiedliche Grundrisse, müssen die Volumina einzeln berechnet und zusammengezählt werden. Schrägen müssen dabei berücksichtigt werden.

Beispiel Berechnung der Kubatur:

Geschoss Abmessungen (L x B x H) Volumen
Keller 10 x 8 x 2,7 216 m³
Erdgeschoss 10 x 8 x 2,7 216 m³
Obergeschoss 10 x 8 x 2,7 216 m³
Dachstock (mit Giebeldach) (10 x 8 x 2,0) +2 162 m³
Total Gebäudevolumen   810 m³

 

Was zählt zum Gebäudevolumen? 

Das Gebäudevolumen ist die Summe aus

  • Nettovolumen: "Luftvolumen" im Gebäude
  • Konstruktionsvolumen: Volumen aller Bauteile eines Gebäudes (Wände, Böden, Decken, Dach etc.)

Es gelten also die Abmessungen von Aussenwand zu Aussenwand und vom unteren Ende des Kellerbodens bis und mit Dach.
Doch was gehört alles zum Gebäude? Zum einen der Hauptbau oder Hauptkörper des Gebäudes, zum anderen angebaute Nebenbauten: 
Hauptbau:

  • Keller
  • Erd- und Obergeschosse
  • Dach inkl. Dachgauben

Alles dies kommt in die Berechnung, unabhängig davon, ob es sich um nutz-/bewohnbaren Raum (z.B. im Dachstock) handelt oder nicht.

Angebaute Nebenbauten
Als angebauter Nebenbau gilt alles, was direkt am Hauptbau angebaut ist und auf mehr als zwei Seiten geschlossen ist, zum Beispiel:

  • Garagen
  • Carports
  • gedeckte Sitzplätze
  • Schöpfe
  • Unterstände
  • Wintergärten
  • Laubeneingänge

Das wird nicht zum Gebäudevolumen gezählt

  • Offene Terrassen, Balkone 
  • Offener Luftraum (z.B. offene Dachterrassen und Eingangshallen)
  • Schornsteine
  • Freitreppen
  • Aussenrampen
  • Installationsschächte
  • Freistehende Nebenbauten

Gebäudevolumen auf einem Blick

Beispiel: Was zum Gebäudevolumen zählt und was nicht

Die Kubatur ist das Gebäudevolumen in m³.

Beratung bei Valuu 

Haben Sie Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie oder zur Kubatur? Lassen Sie sich von unsere Hypothekarexpert:innen beraten. Unsere unabhängige Berater stehen bei der Frage gerne für Sie da.

FAQ

Wo ist die Berechnung der Kubatur geregelt?

Die Regeln zur Berechnung des Gebäudevolumens sind in der SIA-Norm 416 "Flächen und Volumen von Gebäuden" festgehalten. Diese Norm trat 2003 in Kraft. Sie vereinfachte und ersetzte die inzwischen aufgehobene SIA-Norm 116.  

Wo ist die Kubatur einer Immobilie festgehalten?

Gewöhnlich ist die Kubatur auf dem Gebäudeversicherungsausweis oder auf den Bauplänen zu finden. Sie haben den Gebäudeversicherungsausweis nicht vorliegen? Einen elektronischen Auszug können Sie schnell und kostenlos bei Ihrer kantonalen Gebäudeversicherung bestellen. Ausnahme: Im Kanton Aargau wird bei neuen Einschätzungen die Kubatur nicht mehr angegeben. 

Was hat die Kubatur mit der Gebäudeversicherung zu tun?

Wer in der Schweiz eine Immobilie besitzt, muss in der Regel eine Gebäudeversicherung gegen Feuer und andere Elementarschäden abschliessen. Ausnahmen sind die Kantone GE, TI und VS – dort ist die Versicherung freiwillig.

Die Kubatur ist dabei die zentrale Grösse für die Berechnung des Gebäudeversicherungswerts. Das ist jener Betrag, den Sie von der Gebäudeversicherung erhalten würden, wenn Sie Ihr Haus wieder neu aufbauen müssten (z.B. nach einem Brand). In der Regel geht man dabei vom Neuwert aus. 
 

Wie wird aus der Kubatur der Gebäudeversicherungswert berechnet?

Um den Gebäudeversicherungswert zu berechnen, wird die Kubatur mit einem Faktor multipliziert, der je nach Qualität des Gebäudes unterschiedlich hoch ist.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Gebäudeversicherungswert?

Die beiden Werte haben nichts miteinander zu tun und können sich deutlich unterscheiden. Der Gebäudeversicherungswert ist ein reiner Gebäudewert und bezieht sich nur auf die Material- und Baukosten. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts ist das anders: Dort fliessen neben Eigenschaften und Qualität des Gebäudes auch der Bodenwert, die Lage und viele weitere Faktoren ein.

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