Immobilienbewertung – der erste Schritt im Kaufprozess

01.07.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Das Ziel einer Immobilienbewertung ist es, den aktuellen Verkehrswert des Objektes zu kennen. So erhalten Käufer und Verkäufer eine angemessene Preisvorstellung und kommen rascher zum Vertragsabschluss. Hier erfahren Sie, was der Verkehrswert genau ist, an wen Sie sich für eine Schätzung wenden können und mit welchen Methoden der Wert einer Immobilie berechnet werden kann.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) entspricht jenem Preis, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem Markt erzielt werden kann. Er setzt sich aus dem aktuellen Gebäude- und Bodenwert zusammen, wobei der Bodenwert in der Regel massgebend ist. Verschiedenste Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert, vor allem Lage, Umgebung, Grösse, Alter und Zustand der Immobilie. Der Verkehrswert entspricht nicht immer dem effektiv ausgehandelten Kaufpreis (auch Verkaufswert genannt).

Mehr zu den Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen, erfahren Sie hier.

Immobilie unbedingt schätzen lassen

Der Verkäufer und potentielle Käufer einer Immobilie haben manchmal sehr unterschiedliche Preisvorstellungen. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Elternhaus verkaufen, spielen bei Ihnen viele emotionale Werte mit, die auf dem Markt natürlich nicht zählen. Deswegen ist es ratsam, eine möglichst neutrale Fachperson mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. So können beide Parteien sicherstellen, dass sie mit realistischen Erwartungen in die Preisverhandlung steigen und schliesslich zum Vertragsabschluss kommen.

Verschiedene Anbieter von Immobilienbewertungen

Wenn Sie eine Immobilie bewerten lassen wollen, können Sie sich an verschiedene Stellen wenden:

  • Verbände: Von Verbänden und Organisationen im Bereich der Immobilienwirtschaft erhalten Sie verlässliche Schätzungen des Verkehrswertes. Zu diesen Verbänden gehören zum Beispiel:
    • Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV)
    • Schweizer Hauseigentümerverband (HEV)
    • Schweizerischer Verband der Immobilienbewirtschaftung 
  • Bank/Hypothekargeber: Banken und andere Hypothekargeber nehmen ebenfalls Immobilienbewertungen vor. Wenn Sie als Käufer eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen, wird Ihre Bank in jedem Fall eine eigene Immobilienbewertung vornehmen. Diese dient ihr als Basis für die Berechnung der Belehnung. Nicht jeder Hypothekargeber teilt allerdings ihre Verkehrswertschätzung mit dem Kunden. Auch sind diese Schätzungen in der Regel eher relativ tief, da Kreditgeber eine risikogeprägte Sichtweise haben.
  • Immobilienmakler: Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen wollen und einen Makler mit der Schätzung beauftragen, müssen Sie sich bewusst sein, dass dieser Wert unter Umständen etwas verzerrt ist. Makler, die zu einem Fixpreis arbeiten, werden die Immobilie eher zu tief schätzen, da sie ein Interesse haben, den Auftrag möglichst schnell abzuschliessen. Andererseits haben Makler, die provisionsbasiert vergütet werden (üblicherweise zwischen 2 und 3 Prozent), ein Interesse, das Haus möglichst teuer zu verkaufen und dementsprechend die Liegenschaft hoch zu schätzen. Daher ist es ratsam, eine Fachperson zu beauftragen, die nicht direkt vom Verkauf profitiert.
  • Online-Tools: Mittlerweile gibt es viele kostengünstige Online-Rechner, zum Beispiel von PostFinanceIAZI / CIFI, Wüest Partner oder Comparis. Diese eignen sich vor allem für eine erste grobe Einschätzung des Verkehrswerts einer relativ "normalen" Immobilie. Auf eine Online-Schätzung allein sollten Sie sich aber nicht verlassen. Ziehen Sie immer auch einen Experten hinzu.

Bewertungsmethoden – ein Überblick

Für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es drei verschiedene Verfahren:

  • Hedonische Methode / Vergleichswertmethode: Hier wird mittels der Mittelwert der in den letzten Monaten effektiv erzielten Verkaufspreise für vergleichbare Liegenschaften ausgerechnet. 
  • Realwertmethode: Hier werden der aktuelle Bodenwert und Zeitwert (= Baukosten für einen hypothetischen Neubau abzüglich der altersbedingten Wertminderung) addiert. Dieses Verfahren wird auch Substanzwert- oder Wiederbeschaffungswert-Methode genannt.
  • Ertragswertmethode: Hier sind die nachhaltig zu erwartenden Mieterträge der ausschlaggebende Faktor. Dieses Verfahren wird nur bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbebauten angewendet.

 

In 3 Schritten Immobilienwert ermitteln 

Rechner

1. Eckdaten in einem Online-Rechner eingeben

Mit einem der zahlreichen Online-Bewertungstool können Sie einen ersten Richtwert ermitteln. Geben Sie dazu die im jeweiligen Formular verlangten Daten wie Standortgemeinde, Wohnfläche, Baujahr und weitere Merkmale ein. 

Grobschätzung

2. Grobschätzung per Mail erhalten

Sie erhalten umgehend einen ersten groben Richtwert für Ihre Immobilie.

Haussuche

3. Von einer Fachperson schätzen lassen 

Sollten Ihre Verkaufs- oder Kaufabsichten ernster werden, sollten Sie das Objekt vor Ort von einer Fachperson schätzen lassen, um den exakteren Verkehrswert zu kennen.

Immobilienbewertung auf Valuu 

Wenn Sie Valuu für Ihren Hypothekenabschluss nutzen, wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie automatisch nach der Methode des entsprechenden Hypothekargebers berechnet. Bei Fragen helfen Ihnen unsere Experten gerne weiter.

FAQ

Wie viel kostet es, eine Immobilie schätzten zu lassen?

Die Bewertung einer selbstgenutzten Immobilie durch eine zertifizierte Fachperson kostest ca. 800 bis 1500 Franken. Die Preise variieren je nach Objekt und Region. Online-Tools sind in der Regel kostenlos, liefern aber nur grobe Richtwerte. Auch Makler bieten meist kostenlose Immobilienbewertungen an. Diese sind aber mit Vorsicht zu geniessen, da oft die Akquise des Maklermandats und nicht unbedingt eine möglichst verlässliche Berechnung im Vordergrund steht.

Welche Berechnungsmethode verwenden Kreditgeber?

Banken und andere Hypothekargeber ermitteln den Verkehrswert von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mittels der hedonischen Methode. Auch bei Online-Tools kommt diese Methode zum Einsatz. Dabei gilt: Je grösser der Datenpool aus vergleichbaren Objekten, desto verlässlicher der errechnete Wert. 

Rendite-, Gewerbe- und gemischte Liegenschaften werden in der Regel nicht mit der hedonischen, sondern mit der Ertragswertmethode oder mit einer Mischung verschiedener Methoden bewertet. 

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