Hypothekenrechner

Mit dem Valuu Hypothekenrechner wissen Sie, was die Hypothek für Ihr Eigenheim kostet. Ist Ihr Wohntraum finanzierbar? Finden Sie es heraus mit dem Valuu Hypothekenrechner.

Wie wird eine Hypothek berechnet?

Wer eine Immobilie kauft muss mindestens 20% aus eigenen Mitteln bezahlen. Den Rest finanziert ein Kreditgeber wie eine Bank, Versicherung oder Pensionskasse mit einer Hypothek. Sie ist also die Differenz zwischen Immobilienwert und eingesetztem Eigenkapital.

Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Bei der Finanzierung einer Immobilie berechnen Kreditgeber die Tragbarkeit. Diese setzt die monatlichen Kosten des Eigenheims in Relation zu Ihrem Haushaltseinkommen. Als Faustregel sollte sie 33% nicht überschreiten. Das bedeutet, dass Sie ein Drittel Ihres Einkommens aufwenden müssten, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu finanzieren. Dabei rechnen Kreditgeber von Gesetzes wegen mit rund 5% Zinsen für die Hypothek. Dazu kommen 1% des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten sowie allfällige die Kosten der Amortisation. 
 

Beispiel einer Tragbarkeitsberechnung

Kosten Anteil in CHF Kalkulation pro Jahr in CHF
Kaufpreis 100% 1'000'000    
Eigenkapital 20% 200'000    
1. Hypothek 66.67% 666'700 5% 33'335
2. Hypothek 13.33% 133'300 5% 6665
Amortisation 2. Hypothek   133'300 geteilt durch 15 Jahre 8892
Nebenkosten und Unterhalt     1% vom Kaufpreis 10'000
Total       58'890
         
Jahreseinkommen für Tragbarkeit 33%       177'000

 

Die Tabelle zeigt die Berechnung der Tragbarkeit am Beispiel eines Immobilienerwerbs mit 20% Eigenkapital und einer Finanzierung von CHF 800'000.–

FAQ

Warum muss amortisiert werden?

Wenn Ihre Hypothek 66.67 % des Immobilienwertes übersteigt, müssen Sie den entsprechenden Anteil der Finanzierung amortisieren. Oft wird dieser Anteil in Form einer 2. Hypothek separiert. Die Summe, die als 2. Hypothek aufgenommen wird, muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zum Pensionsalter zurückgezahlt werden. Grund dafür ist unter anderem die Tragbarkeit: Meist verschlechtern sich im Pensionsalter die Einkommensverhältnisse. Die Tragbarkeit soll aber auch mit geringerem Einkommen gewährleistet sein. 

Was zählt als Eigenmittel?

Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie mindestens 20 Prozent Ihres Eigenheims selbst bezahlen. Diese finanziellen Mittel dazu können Sie aus verschiedenen Quellen beziehen: Konto- und Sparguthaben, Wertpapiere wie Aktien oder Anlagefonds, Schenkungen oder Erbvorbezug, zinslose Darlehen zum Beispiel von Verwandten, Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule.
 

Kann ich Pensionsgelder für den Immobilienkauf nutzen?

Sie können sowohl Pensionskassengelder aus der 2. Säule wie auch Ihr Guthaben der Säule 3a für die Finanzierung einer selbstbewohnten Immobilie einsetzen. Sie können diese vorbeziehen oder verpfänden. Allerdings müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises (Hälfte des Eigenkapitals) aus anderen Vermögensarten als der Pensionskasse (2. Säule) bezahlt werden.

Wann muss ich eine Hypothek zurückzahlen?

Die Belehnung Ihrer Immobilie darf nach 15 Jahren oder vorher bis zum Zeitpunkt der Pensionierung maximal zwei Drittel des Liegenschaftswertes betragen. Sie müssen also den entsprechenden Teil Ihrer Finanzierung bis dahin zurückzahlen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Auch eine vollständige Rückzahlung der Hypothek ist möglich.
 

Wie wird die 2. Hypothek berechnet?

Für den Kauf benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital. Maximal 80 % kann über eine Hypothek finanziert werden, allerdings nur 66.67 % des Kaufpreises in Form einer 1. Hypothek ohne Amortisationspflicht. Wenn Sie also ein Einfamilienhaus für CHF 1 Mio. kaufen, benötigen Sie CHF 200’0000.– Eigenkapital und können CHF 660'700.– als 1. Hypothek (meist mit besseren Zins-Konditionen) aufnehmen. Die fehlenden CHF 133’300.– könnten Sie als 2. Hypothek aufnehmen. Diese 2. Hypothek muss amortisiert werden.

Wie lässt sich die 2. Hypothek zurückzahlen?

Die 2. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen an das Finanzinstitut leisten. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird. Die 1. Hypothek, also der Kreditbetrag von maximal zwei Dritteln des Verkehrswertes (auch Marktwert genannt), muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist.

Wie berechnet man die Unterhalts- und Nebenkosten?

Für die Unterhalts- und Nebenkosten wird in der Regel mit 1 % des Kaufpreises gerechnet. Kostet also ein Einfamilienhaus CHF 1 Mio., rechnet man jährlich mit CHF 10'000.– und monatlich mit CHF 833.– Unterhalts- und Nebenkosten. Gemäss dieser Faustregel wird die Tragbarkeitsberechnung erhoben. Achtung: Ausschlaggebend ist der Kaufpreis, nicht die Hypothekarsumme!

Wie berechnet man den Hypothekarzins?

Der Hypothekarzins berechnet sich grundsätzlich aus dem SWAP-Satz (die Kosten der Refinanzierung) und der Marge des Kreditgebers. Mehrere Faktoren beeinflussen seine Höhe, darunter der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und das Risiko, das der Kreditgeber der Finanzierung beimisst. Die Zinsen für Ihre Finanzierung werden pro Hypothekarmodell individuell berechnet und sind von Parametern wie Belehnung, Tragbarkeit, Immobilienwert, Region sowie anderen Faktoren abhängig. Der Hypothekarzins berechnet sich grundsätzlich aus dem SWAP-Satz (die Kosten der Refinanzierung) und der Marge des Kreditgebers. Mehrere Faktoren beeinflussen seine Höhe, darunter der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und das Risiko, das der Kreditgeber der Finanzierung beimisst. Die Zinsen für Ihre Finanzierung werden pro Hypothekarmodell individuell berechnet und sind von Parametern wie Belehnung, Tragbarkeit, Immobilienwert, Region sowie anderen Faktoren abhängig. 

Wie hoch ist der aktuelle Hypothekarzins?

Die Höhe des Hypothekarzinssatzes ist von vielen Faktoren abhängig: Insbesondere die nationalen und internationalen Leitzinsen, die Inflation und Konjunktur, sowie Markterwartungen haben grossen Einfluss auf die Zinsentwicklung und damit auf die aktuell angebotenen Hypothekarkonditionen. Unsere aktuelle Prognose zur Zinsentwicklung finden Sie hier.

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