Gestaffelte Hypothek: Wie sinnvoll ist sie?

23.06.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Das Aufteilen einer Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten ist im Einzelfall sinnvoll, will aber gut überlegt sein. Eine Staffelung wird von Kreditgebern zwar oft empfohlen, aber nicht immer zum Vorteil des Kunden, denn sie verhindert beim Ablauf einer Hypothek, womöglich den Wechsel zu einem neuen Kreditgeber.

So funktioniert eine gestaffelte Hypothek

Bei einer gestaffelten Hypothek – auch Hypotheken-Tranchierung oder -Splitting genannt – wird die gesamte Hypothek in zwei oder mehr Teile mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen aufgeteilt. Auch die Art der Hypothek kann dabei variieren. Man kann zum Beispiel eine Flex-/SARON-Hypothek  und eine fünfjährige Festhypothek  abschliessen. Auch auf Valuu können Sie Ihre Hypothek in bis zu drei Tranchen aufteilen. Dabei gilt es sorgfältig abzuwägen, ob eine Tranchierung sinnvoll ist.

Festhypothek Betrag Laufzeit Zinssatz Durchschnittszinssatz (gewichtet)
Einfache Hypothek CHF 900’000 10 Jahre 1.50% --
Gestaffelte Hypothek
CHF 300’000
CHF 200’000
CHF 400’000
3 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
0,80%
1,05%
1,50%
1.17%

Beispiel für eine Staffelung

Vorteil: Chancen und Risiken verteilen

Bei einer Tranchierung müssen Sie nicht die ganze Hypothek auf einen Schlag erneuern. So vermeiden Sie das Risiko, dass Sie für Ihre gesamte Finanzierung plötzlich erheblich mehr Zinsen zahlen müssen, wenn die Erneuerung in eine Hochzinsphase fällt. Kürzere Laufzeiten sind zudem in der Regel mit tieferen Zinssätzen verbunden, so können Sie für ein paar Jahre Zinsen sparen. Auch haben Sie häufiger die Chance, von gegebenenfalls gesunkenen Zinsen zu profitieren.
 
Ein weiterer Vorteil ist die höhere Flexibilität: Mit einer gestaffelten Hypothek können Sie besser gewisse Ereignisse in Ihre Finanzplanung integrieren. Wenn Sie zum Beispiel eine Erbschaft erhalten haben oder Ihre Lebensversicherung ausbezahlt wurde, können Sie diese zur (teilweisen) Tilgung der auslaufenden Tranche einsetzen. 

Nachteil: Schwieriger Anbieterwechsel

Bevor Sie die Hypotheken ablösen, sollten Sie immer die Angebote von verschiedenen Anbietern vergleichen. Mit einer gesplitteten Hypothek ist das aber nicht ohne weiteres möglich. Denn diese bindet Sie unter Umständen bis zum Ablauf der längsten Laufzeit an Ihren Kreditgeber. Ein neuer Kreditgeber wird seine abgelaufene Tranche nur übernehmen, wenn sie spätestens nach eineinhalb oder zwei Jahren auch die anderen Tranchen übernehmen kann.
 
Liegen die Laufzeiten mehr als zwei Jahre auseinander, können Sie den Anbieter nur noch in Ausnahmefällen wechseln, zum Beispiel, wenn Sie eine ausserordentlich gute Bonität vorweisen können. Andernfalls müssten Sie Ihre Hypothek vorzeitig kündigen und die horrend teuren Vorfälligkeitsentschädigungen  in Kauf nehmen, was sich unter dem Strich kaum lohnen wird.
 
Beispiel 

Grafik gestaffelte Hypothek

Sie schliessen 2022 eine Hypothek in zwei Tranchen ab. Die Laufzeiten betragen fünf und zehn Jahre. Wenn Sie die fünfjährige Hypothek nach Ablauf um weitere fünf Jahre verlängern, können Sie nach zehn Jahren problemlos zu einem neuen Anbieter zu wechseln.

Eine Tranchierung lohnt sich also oft vor allem für den Kreditgeber, weniger für Sie als Kunde. Das Tranchieren wird von den Kreditgebern denn auch eher mit dem Ziel der langfristigen Kundenbindung und nicht unbedingt zum Wohle der Kunden «empfohlen».
 
Weitere Nachteile einer Staffelung sind die Mehrarbeit und die Planungsunsicherheit; bei drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten müssen Sie nicht nur öfter mit Ihrem Anbieter verhandeln, Sie können auch Ihre Ausgaben weniger gut planen als zum Beispiel mit einer zehnjährigen Festhypothek.  
 

Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile Nachteile
  • Verteiltes Zinsrisiko
  • Mehr Flexibilität bezüglich ausserordentlichen Amortisationen
  • Schwieriger Wechsel zu günstigerem Anbieter
  • Unsichere Kostenplanung
  • Höherer Arbeitsaufwand

Vor- und Nachteile einer gestaffelten Hypothek

Unabhängige Beratung bei Valuu 

Viele Finanzexperten raten mittlerweile generell von einer Tranchierung ab. Trotzdem gilt auch bei diesem Thema: Die individuelle Situation ist entscheidend. Lassen Sie sich deshalb am besten von einem unabhängigen Berater unterstützen. Unsere Hypothekarexpert:innen sind bei der Frage pro oder contra Tranchierung gerne für Sie da.

FAQ

Wie soll ich meine Hypothek aufteilen?

Wenn Sie Ihre Hypothek tranchieren wollen oder müssen, achten Sie darauf, dass die Laufzeiten nicht mehr als 24 Monate auseinanderliegen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, Anschlussfinanzierungen bei Ihrem alten Kreditgeber abschliessen und deren Konditionen akzeptieren zu müssen. So gehen Ihnen unter Umständen riesige Ersparnisse flöten. 

Worauf sollte ich beim Ablösen einer Tranche achten?

Wenn Sie bereits über eine gestaffelte Hypothek verfügen, sollten Sie bei der nächsten Erneuerung die Tranchen synchronisieren. Wählen Sie dabei die Laufzeit der zu erneuernden Hypothek so, dass sie gleichzeitig oder mit maximal 24 Monaten Differenz zu den anderen Tranchen ausläuft (siehe Beispiel oben). 

Kann ich die Hypotheken-Tranchen für mein Haus bei verschiedenen Kreditgebern abschliessen?

Nein, das ist in der Regel nicht möglich. Wer eine Hypothek vergibt, bekommt auch die entsprechenden Rechte und Sicherheiten (Schuldbrief, Grundpfandrecht) auf die finanzierte Immobilie. Dieses Recht will sich kaum ein Kreditgeber mit einer anderen langfristig teilen.

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