Forward-Hypothek: Was das kostet und wann es sich lohnt

23.06.2022 Eye Icon ca. 4 Minuten

Mit einer Forward-Hypothek sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz bis zu 24 Monate vor dem Start Ihrer Finanzierung. Das ist interessant, wenn Sie bald eine Festhypothek abschliessen möchten und mit steigenden Zinsen rechnen. Dank Valuu finden Sie sogar Kreditgeber, die Hypotheken bis 12 Monate im Voraus ohne Zusatzkosten anbieten.

So funktioniert die Forward-Hypothek

Eine Forward-Hypothek (oder auch Terminhypothek) ist kein Hypothekarmodell, sondern eine Festhypothek, die in der Regel mehr als 6 Monate im Voraus abgeschlossen wird. Dabei sichern Sie sich den Zinssatz zum aktuellen Zeitpunkt, obwohl Ihre Finanzierung erst später startet. Das macht vor allem Sinn, wenn im Hypothekarmarkt von steigenden Zinsen auszugehen ist. So wissen Sie schon heute, mit welchen Kosten Sie für Ihre gewünschte Festhypothek planen können. In der Regel können Sie die Zinsen für Ihre Hypothek bis zu 24 Monate im Voraus fixieren.

Grafik Forward Hypothek

Zinsverlauf Forward-Hypothek

Forward-Aufschlag: Was das ist und was es kostet

Ihren Hypothekarzins für die Zukunft schon lange vorher festzulegen, kostet Geld. Der sogenannte Forward-Aufschlag oder Zuschlag wird meist zum aktuellen Zinssatz addiert. So verteilen sich die Kosten über die Laufzeit Ihrer Hypothek. Mit diesem Aufschlag sichert der Kreditgeber sein Risiko ab. Denn steigen die Zinsen, muss der Kreditgeber Ihre günstige Hypothek später teurer refinanzieren.

Das müssen Sie zum Aufschlag wissen:

  • Je nach erwarteter Entwicklung der Hypothekarzinsen ist der Aufschlag für Ihre Forward-Hypothek grösser oder kleiner.
  • Auch die Vorlaufzeit bis zum Start Ihrer neuen Hypothek sowie die Finanzierungsdauer spielen eine Rolle.
  • Je länger beides ist, desto mehr müssen Sie bezahlen. 
  • Der Aufschlag beträgt meist zwischen 0,00 und 0,50 Prozent.
Betrag Laufzeit in Jahren Aktueller Zinssatz Forward in Monaten Forward-Aufschlag Zinskosten über die gesamte Laufzeit Zinssatz inkl. Forward
500'000 10 1.25%
6
12
18
24
0,00%
0,05%
0,10%
0,15%
62'500
65'000
67'500
70'000
1,25%
1,30%
1,35%
1,40%
500'000 5 0.95%
6
12
18
24
0,00%
0,05%
0,10%
0,15%
23'750
25'000
26'250
27'500
0,95%
1,00%
1,05%
1,10%

Beispiele für Festhypotheken mit Forward

Der richtige Zeitpunkt für eine Forward-Hypothek

Eine Forward-Hypothek lohnt sich, wenn die Zinsen in nächster Zeit steigen. Denn so können Sie sich die tieferen Zinsen sichern und sparen im Vergleich zu den höheren Zinsen in der Zukunft. Da Zinssätze in einem volatilen Markt schnell mal mehrere Basispunkte steigen können, ist ein Forward-Aufschlag (meist nur wenige Basispunkte) auch verkraftbar, wenn Sie auf Nummer sichergehen möchten.
Andersherum lohnt sich eine Forward-Hypothek nicht, wenn die Zinsen sinken oder gleich bleiben. In diesen Fällen würden Sie einen Aufschlag für Ihre Festhypothek festlegen, den Sie dann über die Laufzeit jeden Monat unnötig bezahlen.
Generell sind Zinsprognosen stets ein Blick ins Ungewisse. Unvorhergesehene Entwicklungen können die Zinsen rasch steigen lassen. Wer gerne langfristig und sicher plant, kann auch unabhängig von der Zinsentwicklung eine Hypothek mit Forward abschliessen. Ob sich das lohnt, weiss man jedoch immer erst hinterher.

Mit Valuu zur Hypothek bis 12 Monate vorher ohne Aufschlag

Viele Kreditgeber bieten ihre Hypotheken mit Valuu bis zu 12 Monate im Voraus ohne Forward-Zuschlag an. Diese Angebote können Sie mit Valuu ganz leicht vergleichen. So sehen Sie schnell, was Ihre Hypothek heute kostet. Wenn Sie die Laufzeit oder Vorlaufzeit Ihrer neuen Hypothek im Online-Antrag variieren, sehen Sie sofort die Änderungen Ihrer Konditionen. Der Vergleich Ihrer Angebote mit Valuu ist besonders interessant, wenn Sie Ihre Hypothek in den nächsten 2 Jahren verlängern und von den tiefsten Zinsen in dieser Zeit profitieren möchten. Denn bei Valuu schliessen Sie Ihre Hypothek immer zu tagesaktuellen Zinsen ab.

FAQ

Wie hoch darf ein Forward Zuschlag sein?

Der Kreditgeber legt den Zuschlag für eine Terminhypothek fest. Dabei spielt das Risiko eine Rolle. Dieses berechnet sich aus der Höhe und Laufzeit der Hypothek sowie der Zinsprognose. In der Regel bezahlen Sie für den Zuschlag zwischen 0,00 und 0,50% mehr Zinsen.

Kann ich den Forward Zinssatz von den Steuern abziehen?

Der Forward gilt steuerrechtlich als Hypothekarzins. Er kann also von den Steuern abgezogen werden. Selbst dann, wenn der Kreditgeber den Forward separat aufweist.

Was ist bei Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit zu beachten?

Sie können Ihre Hypothek in mehrere Tranchen aufteilen und dabei keine, einen Teil oder alle als Forward-Hypothek abschliessen. Das ist zum Beispiel interessant, wenn Sie Ihre Hypothek ablösen möchten und die Tranchen zu unterschiedlichen Zeiten verlängert werden müssen. Achtung: Wenn Sie ein Angebot mit Valuu abschliessen möchten, dürfen die Auslaufdaten Ihrer Tranchen nicht mehr als 18 Monate auseinander liegen.

Wer hilft mir bei der Entscheidung für eine Forward-Hypothek?

Bei Fragen zum konkreten Vorgehen oder ob sich eine Forward-Hypothek überhaupt für Sie lohnt, helfen wir Ihnen gerne und kostenlos weiter. Fragen Sie unsere Hypothekarexpert:innen und vergleichen Sie Ihre Optionen mit Valuu.

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