Hypothek verlängern: Was Sie tun und bedenken sollten

Das müssen Sie tun, wenn Ihre Hypothek ausläuft

Das Wichtigste ist, dass Sie sich frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung befassen, spätestens 12 Monate vor Ablauf der bestehenden Finanzierung. So haben Sie noch genug Zeit, sich über die beste Lösung für die Zukunft Gedanken zu machen und entsprechend zu handeln.

1. Verlängerung oder Amortisation?

Zuerst müssen Sie sich die Frage stellen, ob sie überhaupt verlängern oder lieber (teilweise) amortisieren wollen. Denn der Ablauf eines Vertrags bietet auch die Gelegenheit, das Darlehen über die Pflichtamortisationen hinaus zurückzuzahlen. Während eines laufenden Vertrags ist dies bei den allermeisten Anbietern nicht ohne Strafzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung) möglich.

2. Alte Hypothek kündigen

Schauen Sie nach, ob und wann Sie Ihren bestehenden Vertrag kündigen müssen. Selbst manche Festhypotheken müssen trotz fixer Laufzeit noch explizit gekündigt werden. Andernfalls werden sie erst mal automatisch als (teure!) variable Hypothek weitergeführt. Klingt seltsam, ist aber bei einigen Anbietern Realität.

Auch bei Flex-/SARON-Hypotheken und variablen Hypotheken muss die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Sie kann bis zu 6 Monate betragen. Schauen Sie im Kleingedruckten Ihres Vertrags nach.

Tipp: Wenn Sie eine Festhypothek mit einer Kündigungsfrist abschliessen, kündigen Sie diese gleich nach dem Vertragsabschluss auf das Ende der Laufzeit.

3. Rechtzeitig Offerten einholen und vergleichen

Sobald Sie sich über das passende Hypothekarmodell und die Laufzeit im Klaren sind, fangen Sie an, Offerten einzuholen und zu vergleichen – spätestens ein halbes Jahr vor der Fälligkeit Ihrer bestehenden Finanzierung. Wer vergleicht, spart nachweislich viel Geld, bis zu mehrere Tausend Franken pro Jahr! Berücksichtigen Sie neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen. Auch sie sind attraktive Finanzierungspartner.

Auf Valuu geht das Vergleichen schnell und einfach. Sie erhalten sofort verbindliche, transparente und vergleichbare Angebote von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen.

Bei steigenden Zinsen sind Forward-Hypotheken interessant

Wer sich früh genug um eine Verlängerung kümmert, kann auch von einer Forward-Hypothek profitieren. Bei diesem Modell können Sie Ihre Anschlussfinanzierung weit im Voraus abschliessen (auch bei einem neuen Anbieter) und sich einen attraktiven Zinssatz sichern. Diese Lösung ist logischerweise nur dann interessant, wenn der aktuelle Zins tief ist und ein Zinsanstieg prognostiziert wird. Die meisten Hypothekargeber bieten Forward-Hypotheken 12 bis 18 Monate im Voraus an. Bei Valuu gibt es auch Anbieter, die bis zu 2 Jahre im Voraus einen Zinssatz garantieren.

Wie überall gilt auch hier: Sicherheit hat ihren Preis, in diesem Fall in der Form des Forward-Zuschlags.

Wie hoch ist der Forward-Zuschlag?

Ob und wie viel Forward-Zuschlag erhoben wird, ist sehr unterschiedlich. Bei den allermeisten Kreditgebern ist eine Verlängerung mit Zins-Fixierung bis zu 6 Monate im Voraus kostenlos. Es gibt aber auch immer mehr Banken, bei denen dies bis zu 12 Monate im Voraus kostenlos möglich ist.

Wird ein Zuschlag erhoben, ist dessen Höhe vor allem von diesen zwei Faktoren abhängig:

• Aktuelles Zinsumfeld: Je volatiler die Zinsen, desto höher sind in der Regel die Forward-Zuschläge. In dieser Situation verkürzen Kreditgeber oft auch die Frist, in der eine Verlängerung kostenlos möglich ist.
• Laufzeit: Normalerweise gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zuschlag. Umgekehrt verhält es sich im eher seltenen Fall einer sogenannten «inversen Zinsstruktur», also wenn die Zinsen für lange Laufzeiten tiefer sind als für kurze.

Wann lohnt sich eine Forward-Hypothek?

Ob sich eine Forward-Finanzierung gelohnt hat, weiss man natürlich immer erst im Nachhinein. Es wird dann ein guter Deal gewesen sein, wenn der effektive Zinssatz inklusive Forward-Zuschlag tiefer war als jener zum Zeitpunkt der Fälligkeit der alten Hypothek.

Beispiel: Ihre Festhypothek über CHF 600´000.– läuft in einem Jahr aus. Sie verlängern sie vorzeitig um 10 Jahre. Sie vereinbaren mit Ihrem Kreditgeber einen Zinssatz vom 2,1% und einen Forward-Zuschlag von 0,15%. Das ergibt einen effektiven Zins von 2,25%.

Dieser Deal wird sich nur dann gelohnt haben, wenn zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zins höher ist als 2,25% (Szenario B).

Die Forward-Hypothek lohnt sich nur im Szenario B.

Sparen mit Valuu

Sie suchen eine Anschlussfinanzierung? Auf Valuu finden Sie schnell passende Angebote mit Top-Zinsen von über 100 Anbietern. Wenn Sie Fragen zum Thema haben, lassen Sie sich von unseren Expert:innen persönlich beraten – unverbindlich und kostenlos.