Hypothek der Eltern übernehmen: Diese Faktoren sollten Sie beachten

Hypothek und Immobilie – das Eigenheim der Eltern übernehmen

Jede Situation ist individuell und die Unterschiede, wenn es um eine bestehende Hypothek, eine neue Finanzierung, eine Schenkung oder einen Verkauf geht, sind rechtlich wie auch finanziell mitentscheidenden Faktoren verbunden. Was jetzt kompliziert klingt, lässt sich allerdings durch ein paar klare Definitionen und Tipps gut erklären und in eine übersichtliche Perspektive rücken. Ihre Fragen sollen im folgenden Artikel beantwortet werden, um Ihnen einen Leitfaden für Ihre persönliche Entscheidung zu geben.

Das sind die Vorteile

Als Kind das Eigenheim der Eltern zu übernehmen – und zwar zu einem günstigen Zeitpunkt und noch zu Lebzeiten der Eltern – bringt viele Vorteile mit sich. In diesem Falle schützen Sie als Kind Ihre Mutter und Ihren Vater davor, ihr Eigenheim durch plötzliche Zahlungsunfähigkeit oder Schicksalsschläge zu verlieren. Zudem können die beiden durch ein vereinbartes Wohnrecht oder durch eine Nutzniessung in ihrem Heim wohnen bleiben.

Je früher eine Schenkung erfolgt, desto geringer ist die Steuerbelastung durch die Schenkungssteuer. Ausschlaggebend für die Berechnung der Steuer ist nämlich der Wert der Liegenschaft, welcher durch eine Nutzniessung oder ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern gemildert wird. Über den Unterschied zwischen einer Nutzniessung und einem Wohnrecht lesen Sie weiter unten in diesem Artikel.

Was passiert mit der Hypothek?

Wenn die Kinder das Eigenheim und somit auch die finanziellen Aspekte der Liegenschaft übernehmen, stellt sich die Frage, ob beim Hausverkauf die Finanzierung neu geregelt werden muss. Diese Frage lässt sich aber nicht pauschal beantworten, da viele Faktoren eine Rolle spielen.

Prinzipiell ist eine Hypothek an eine Liegenschaft gebunden – ob nun eine Festhypothek oder eine andere Art – da sie zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird und auch im Grundbuch eingetragen ist. Somit ist sie öffentlich einsehbar.

Ändern sich nun die Besitzverhältnisse, so ändert sich auch die Hypothek. Die Kaufpartei oder die Kinder als beschenkte Partei können nun entscheiden, ob sie die bestehende übernehmen wollen oder neue Konditionen aushandeln möchten. Es lohnt sich, eine Fachperson zu Rate zu ziehen, da es in vielen Fällen bei Änderungen der Hypothekarzinsen in den vergangenen Jahren zu Gewinnen oder auch Steuerminderungen für alle Beteiligten kommen kann.

Eine Hypothek sollte also beim Kauf auf jeden Fall angepasst werden – ob sie nun übernommen oder geändert wird. Auch ein vorzeitiger Ausstieg ist möglich.

Übertragen oder doch lieber aussteigen?

Die Voraussetzungen für das Übertragen einer Hypothek sind simpel – die Tragbarkeit muss gegeben sein. Das bedeutet, dass das kreditgebende Finanzinstitut, welches die Hypothek zur Finanzierung für die Liegenschaft bereitgestellt hat, einer Übertragung zustimmen muss und prüft, ob die neuen Besitzenden auch zahlungsfähig sind und über die finanziellen Mittel verfügen, um sich das Abbezahlen der bestehenden Hypothek zu leisten.

Da die Hypothek personen- und immobiliengebunden ist, müssen die Bedingungen ohnehin neu geregelt werden, was den Kindern und Eltern neuen Spielraum für die Zahlungsbedingungen gibt. Aus diesen neuen Bedingungen ergeben sich oft Vorteile für beide Parteien.

Möchte man aber keine Hypothekenübernahme und aus dem bestehenden Vertrag aussteigen, muss eine sogenannte «Penalty» gezahlt werden – also ein Ausstiegsbetrag für das Auflösen der Hypothek. Diese wird «Vorfälligkeitsentschädigung» genannt.

Diese berechnet sich aus der noch abzurechnenden Laufzeit und den potenziellen Zinsen, die am Hypothekenvertrag haften. Das frühzeitige Auflösen ist also möglich, aber oft mit hohen Kosten verbunden.

Erben, schenken, übertragen – was lohnt sich am meisten?

Die Eltern können prinzipiell selbst entscheiden– vorausgesetzt, dass es sich bei den Empfänger:innen um gesetzliche Erben oder Erbinnen handelt.
Ist die empfangende Partei kein Erbe oder keine Erbin im Sinne der Gesetzeslage der Schweiz, bleibt nur die Option einer Schenkung. 

Wird ein Eigenheim übertragen, gibt es für die Parteien die folgenden Möglichkeiten, um die Hypothekenübernahme und der Liegenschaft zu regeln:

Schenkung zu Lebzeiten

Durch eine Schenkung zu Lebzeiten können die Erblasser (Eltern) ihr Vermögen bereits mit ihren Erbinnen und Erben teilen, wenn sie noch nicht verstorben sind. Wichtig hierbei: Gibt es mehrere Personen mit Erbrecht, müssen alle gleichwertig begünstigt werden – was bei Immobilien schwierig ist.

Bei dieser muss also darauf geachtet werden, dass die gesetzliche Ausgleichspflicht beachtet und die Pflicht-Erbanteile eingehalten werden. Im Zweifelsfall müssen Benachteiligungen zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen werden.

Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung

Der Unterschied zwischen einer Schenkung mit Wohnrecht und einer Nutzniessung ist die zusätzliche Option des Verkaufs.

Bei der Option mit Wohnrecht haben die Eltern das Recht, lebenslang in dem Haus oder der Wohnung wohnen zu bleiben, dürfen diese aber nicht vermieten. Die Eltern zahlen in diesem Fall Unterhalt und Nebenkosten und müssen den Eigenmietwert versteuern, während die Kinder bei dieser Option die Hypothek und die Versicherung samt Steuern übernehmen.

Die Nutzniessung gibt den Eltern das Recht, lebenslang in der Liegenschaft zu wohnen und diese auch zu vermieten.

Erbvorbezug

Bei einem Erbvorbezug handelt es sich um eine besondere Art  im Schweizer Recht. Die Immobilie wird in Form einer unentgeltlichen Zuwendung an die Erben überschrieben – das Erbe wird also zu Lebzeiten der Eltern vorgezogen.

Wer die Option des Erbvorbezugs wählt, muss allerdings das Erbe unter den erbenden Personen zur Ausgleichung gebracht werden.

Diese Option dient vor allem der Gleichberechtigung und der gerechten Aufteilung an einen oder mehrere Erbinnen und Erben nach dem Tod der Erblassenden.

Gemischte Schenkung

Eine gemischte Schenkung ist von einer «reinen» zu unterscheiden, da bei einer gemischten von den Erblassenden eine Art Gegenleistung oder Begünstigung verlangt wird.

Diese Begünstigung kann verschiedene Formen annehmen und muss sorgfältig verhandelt und niedergeschrieben werden.

Verkauf der Immobilie

Alternativ kann zwischen den Erblassenden und den erbenden Personen auch ein Verkauf der Immobilie stattfinden.

Die Kinder kaufen ihren Eltern ihre Immobilie ab und haben dann die Option, wie bereits erwähnt, die Hypothek der Liegenschaft zu überschreiben oder eine Option zu wählen, um mit der bestehenden umzugehen.

Zukunft einer Immobilie – mehrere Erben, eine Familie

Kommt es zu einem Erbfall, gibt es mehrere Optionen, wie sichergestellt werden kann, dass die zu erbende Immobilie in Familienbesitz bleibt.

Sollte die Person, der die Liegenschaft laut Grundbuch gehört, die Immobilie der Eltern verkaufen wollen, kann durch das Vorkaufsrecht geregelt werden, dass eine andere Erbpartei die Liegenschaft für sich beanspruchen kann, bevor sie an eine dritte Partei verkauft wird. So werden die Erben bei einem Verkauf bevorzugt.

Ein Rückkaufsrecht muss im Grundbuch vermerkt sein. Es sorgt dafür, dass in einem Zeitraum von maximal 25 Jahren die Verkaufspartei das Recht hat, die Liegenschaft zurückzukaufen.

Ein Gewinnbeteiligungsrecht kann ebenfalls vereinbart werden und sorgt dafür, dass im Falle eines Verkaufs des Eigenheims durch den Grundbesitzer oder die Grundbesitzerin (die Person, welche die Liegenschaft geerbt hat) die anderen beteiligten Erbparteien am Gewinn des Verkaufs der Immobilie beteiligt werden.