Hypothek übertragen – so funktioniert's und das müssen Sie beachten

Hypothekenübertragung – darum geht’s

Grundsätzlich gilt: Eine Hypothek ist immer an eine Liegenschaft gebunden. Diese Finanzierung bleibt im Grundbuch eingetragen, bis sie abbezahlt ist.
 
Jetzt kann es vorkommen, dass Sie Ihre Liegenschaft trotz laufender Festhypothek verkaufen möchten. Die Gründe sind vielfältig. Umzug, Auswanderung, Krankheit oder Scheidung. Das alles kann dazu führen, dass Sie Ihr Eigenheim verkaufen wollen, aber Ihre Festhypothek noch lange läuft.

Sie haben nun im Grundsatz folgende Möglichkeiten:

• Wenn Sie Ihr Wohneigentum verkaufen und gleichzeitig ein neues erwerben, können Sie die Hypothek einfach mitnehmen.
• Wenn die Käufer:innen Ihres Eigenheims Interesse haben, die bestehende Hypothek zu übernehmen, können Sie die Finanzierung auf die neuen Besitzenden der Liegenschaft übertragen.
• Sie können die Finanzierung vorzeitig auflösen. Dabei fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an – auch Penalty genannt. Dafür können sowohl Sie als auch die Käufer:innen Ihrer Immobilie eine neue Finanzierung zu aktuellen Zinskonditionen abschliessen.

Hypothek auf ein neues Objekt übertragen

Die Antwort auf die Frage: «Darf ich meine bestehende Festhypothek übertragen?», lautet «Ja.» Allerdings liegt die Entscheidung nicht allein bei Ihnen und eine Zustimmung hängt zusätzlich vom Kreditgeber ab. Bei dieser Übertragung wird die bestehende Finanzierung auf ein neues Objekt angesetzt. Wenn Sie also das Eigenheim, auf dem die Finanzierung liegt, verkaufen und den Kredit mitnehmen, wird von Ihrem Finanzinstitut folgendes verlangt:

• Ihre Einkommenssituation darf sich nicht wesentlich geändert haben, seit der Aufnahme der Finanzierung.
• Der Kaufpreis des neuen Eigenheims wird bei der Übertragung mit einbezogen, was bedeutet, dass der bisherige Hypothekarbetrag nicht höher sein darf als 80% des Kaufpreises für die neue Immobilie.
• Der Verkauf des alten Heims und der Kauf der neuen Immobilie müssen so gut es geht aufeinander folgen, damit das neue Heim als Sicherheit für die übertragene Finanzierung eingesetzt werden kann.

Was ist der Vorteil?

Da Sie Ihre Finanzierung mitnehmen und nicht vorzeitig auflösen müssen, zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung. Möglicherweise können Sie auch den Verkaufspreis der Liegenschaft steigern, da die Interessenten keine bestehende Finanzierung übernehmen müssten.

Was ist der Nachteil?

Der Kredit wird auf Ihre neue Liegenschaft transferiert und muss somit, da es sich um eine andere Finanzierung handelt, trotzdem neu geregelt werden. Dabei könnte Ihr Finanzinstitut die Bedingungen und Zinsen zu Ihren Ungunsten verändern. Zum Beispiel könnte der Kreditgeber höhere Amortisationsraten verlangen.

Hypothekenübertragung auf neue Hypothekarnehmende

Da eine Hypothek an ein Grundstück und die Immobilie darauf geknüpft ist, kann sie beim Verkauf der Liegenschaft auf die neuen Besitzer:innen transferiert werden. Gemeinsam mit Ihren Kaufinteressierten können Sie entscheiden, ob diese die bestehende Finanzierung übernehmen möchten. Möglicherweise machen Sie den Personen, die Ihr Wohneigentum kaufen, die Übernahme schmackhaft, indem Sie zum Beispiel den Kaufpreis senken. Aber Achtung: Auch bei dieser Übertragung muss der Kreditgeber den Käufer:innen einen Zuspruch geben und überprüfen, ob deren finanzielle Voraussetzungen reichen, um die Hypothek zu übernehmen.

Was ist der Vorteil?

Verkaufen Sie Ihr Haus samt Festhypothek, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. So sparen Sie möglicherweise mehrere tausend Franken. Ausserdem können Sie die Finanzierung für Ihr neues Objekt frisch verhandeln und ggf. bessere Konditionen erhalten.

Was ist der Nachteil?

Durch den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung wird der Grundstückgewinn beim Verkauf höher und Sie müssen mehr Grundstückgewinnsteuer zahlen. Zudem verlangen Kreditgeber in der Regel eine Gebühr für den Wechsel der Kreditnehmenden (in etwa CHF 250.– bis CHF 750.–).

Hypothek übertragen oder doch besser auflösen

Beim vorzeitigen Auflösen einer Finanzierung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an – auch Penalty genannt. Da das Kreditinstitut mit Ihnen vertraglich eine fixe Laufzeit und einen Zahlungsplan mit Zinsen erstellt hat, muss selbstverständlich bei vorzeitiger Vertragsauflösung eine Entschädigung geleistet werden. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, muss immer individuell berechnet werden, da die Restlaufzeit, sowie der Zinssatz und die Höhe des Kreditbetrags eine wichtige Rolle spielen. Holen Sie deswegen alle wichtigen Informationen ein, bevor Sie sich für eine Übertragung oder eine Auflösung entscheiden und wählen Sie die Option, die für Sie finanziell am vorteilhaftesten ist.
 
Wenn Sie nach allen Berechnungen und Überlegungen zum Schluss kommen, dass Sie diese lieber auflösen und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, dann sollten Sie auf jeden Fall einen möglichen Steuerabzug prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert:
 

• Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss beim selben Finanzierungsinstitut ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abzugsfähig im Einkommen
• Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss bei einem anderen Finanzierungsinstitut gilt sie als Schadenersatz und ist nicht abzugsfähig
• Bei der vorzeitigen Auflösung wegen des Verkaufs der Liegenschaft gilt die Strafzahlung als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer

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