Die bestehende Hypothek vom Verkäufer übernehmen – ja oder nein?

Was sollten Sie bei der Übernahme einer Hypothek prüfen?

Bei der Frage pro oder contra Hypothekenübernahme spielen natürlich viele emotionale Aspekte eine Rolle. Wenn das Objekt für Sie in allen Belangen (Lage, Grösse, Ästhetik, etc.) einfach perfekt ist, sind Sie wahrscheinlich zu vielen Kompromissen bereit. Trotzdem sollten Sie Fakten und Konsequenzen gründlich prüfen: Wie sehen die Konditionen der zu übernehmenden Finanzierung genau aus? Können Sie damit grundsätzlich leben? Konkret geht es um diese Kennzahlen:

• Zinssatz: Ist er höher oder tiefer als der aktuelle Marktzins? Was bedeuten diese beiden Szenarien für Sie? Mehr dazu weiter unten.
• Laufzeit: Wie lange läuft die Festhypothek noch? Werden Sie die Immobilie mindestens bis zum Ende der Laufzeit behalten? 
• Amortisationen: Werden Sie noch Pflichtamortisationen zu leisten haben?
• Kreditgeber: Können Sie mit dem Finanzinstitut als Vertragspartner leben?

Sie müssen sich bewusst sein, dass Sie bei einer Übernahme an diesen Gegebenheiten nichts ändern können, so lange die vertragliche Laufzeit nicht abgelaufen ist.

Auch Sie werden geprüft

Wenn Sie eine Festhypothek vom Vorbesitzer des Hauses übernehmen wollen, werden Sie vom Kreditgeber genauso kritisch geprüft, wie wenn Sie eine neue Finanzierung beantragen. Das heisst, Sie müssen alle Kriterien der Tragbarkeit erfüllen. Unter anderem müssen Sie belegen, dass Sie über ein genügend grosses Einkommen verfügen um die Hypothek und die Nebenkosten für Ihre Immobilie tragen zu können.

Wann lohnt sich die Übernahme? 

Eine Übernahme lohnt sich für Sie als Käufer in der Regel dann, wenn der alte Zins tiefer ist als der aktuelle Marktzins. So können Sie für den Rest der Laufzeit von niedrigen monatlichen Fixkosten profitieren. Allerdings können Sie auch weniger Zinskosten von den Steuern abziehen. 

Aber selbst wenn der alte Zins höher ist als der aktuelle, kann sich eine Übernahme auszahlen; Sie als Käufer haben dann ein hervorragendes Argument, den Preis herunterzuhandeln. Sie können sich bereit erklären, die Mehrkosten bei den Zinsen in Kauf zu nehmen, wenn der Verkäufer im Gegenzug beim Verkaufspreis Abstriche macht. Denken Sie daran: Der Verkäufer ist an der Übernahme ebenso interessiert wie Sie am Haus. Denn wenn niemand seine Hypothek übernimmt, muss er seinem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, um die entgangenen Zinsen auszugleichen. Diese Strafe ("Penalty") kann je nach Höhe der Hypothek, Zinssatz und Restlaufzeit sehr hoch ausfallen und bis zu mehrere zehntausend Franken betragen. Unter Umständen tut dem Verkäufer diese Strafe also weit mehr weh als ein Preisabschlag. 

Verkäufer senken aber oft auch von sich aus den Preis, wenn der aktuelle Marktzins tiefer ist als der alte Zins. Dass sich das auch für ihn lohnen kann, zeigt das folgende Beispiel.

Beispiel 

Ausgangslage: Der zu übernehmende Zinssatz liegt unter dem aktuellen Marktpreis. Der Verkäufer kompensiert diese Mehrkosten mit einem Preisabschlag.
Ursprünglicher Kaufpreis: CHF 1´200´000
Preisreduktion: CHF 24´000
Hypothek: CHF 600´000
Alter Zinssatz: 2,3 %
Aktueller Zinssatz: 1,5 %
Restlaufzeit: 5 Jahre

Quelle: VZ VermögensZentrum

* 2,3 % von CHF 600´000 x 5 Jahre
**  (2,3 % (alter Zins) − 1,5 % (aktueller Marktzins) ) x CHF 600´000 x 5 Jahre
*** CHF 600´000 x 0,8 % (Zinsdifferenz) x 30 % Grenzsteuersatz x 5 (Jahre)
**** CHF 69´000 (Vorfälligkeitsentschädigung) – CHF 24´000 (Preisreduktion) = CHF 45´000 (höherer Grundstücksgewinn) x 30 % (Ø Grundstücksgewinn-Steuersatz)

In diesem Szenario können also beide Parteien einen Kostenvorteil erzielen.

Was bedeutet eine Hypothekenübernahme für die Steuern?

Wie das Rechenbeispiel zeigt, sind bei dieser Frage zwei Steuerarten relevant:

• die Einkommenssteuer für den Käufer
• die Grundstücksgewinnsteuer für den Verkäufer 

Zur Einkommenssteuer: Wenn der zu übernehmende Zins höher ist als der aktuelle Marktzins, ergibt sich für den Käufer ein Steuervorteil. Er kann dann mehr Zinskosten abziehen als wenn er eine neue Finanzierung mit tieferem Zins abschliessen würde. Ist der alte Zins tiefer als der aktuelle Marktzins, verhält es sich umgekehrt. Die Steuern sind aber natürlich nur ein Faktor in der Gesamtrechnung - und nicht der gewichtigste.

Zur Grundstücksgewinnsteuer: Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss auf diesen eine Steuer entrichten. Der Grundstücksgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis. Reduziert der Verkäufer wie im obigen Rechenbeispiel den Verkaufspreis, um den Deal zu sichern, schrumpft sein Gewinn und damit auch seine Steuerbelastung. Andererseits fällt in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung für ihn an, die er von der Grundstücksgewinnsteuer abziehen könnte. Es bedarf also einer sorgfältigen Kalkulation pro und contra Übergabe oder vorzeitige Auflösung der Hypothek. Aber auch hier gilt: In der Gesamtrechnung lohnt sich der Verkauf zu einem tieferen Preis in vielen Fällen.

Der tiefere Kaufpreis aufgrund der Hypothekenübernahme kann später auch für den Käufer Konsequenzen haben; sollte er die Immobilie dereinst wiederverkaufen, werden sein Grundstücksgewinn und die Grundstücksgewinnsteuer entsprechend höher ausfallen.

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