Hypothek erhöhen: Das müssen Sie wissen

18.01.2023 Eye Icon ca. 8 Minuten

Für die Erhöhung einer Hypothek gibt es viele Gründe: eine energetische Sanierung der Liegenschaft, der Ersatz der Heizung, ein Aus- oder Umbau, eine Renovation, der Kauf einer neuen Liegenschaft oder der Bedarf an flüssigen Mitteln. Doch welche Anforderungen müssen dafür erfüllt sein? Wir zeigen Ihnen, was Sie wissen sollten und worauf Ihr Finanzierungsinstitut achtet.

Hypothek aufstocken: die Ausgangslage

Wenn Sie Ihr Eigenheim sanieren, umbauen oder modernisieren wollen, brauchen Sie dafür Kapital. Sie können diese Investitionen entweder mit Ihren Ersparnissen oder mit Mitteln aus Ihrer privaten Vorsorge (3. Säule) tragen, oder Sie können Ihre Hypothek aufstocken. Weil viele Eigenheim-Besitzende Ihr Vermögen in die Immobilie gesteckt haben, reichen die flüssigen Mittel oft nicht mehr für grössere Investitionen. Das Aufstocken der Hypothek ist deshalb für viele eine interessante Option. Wichtig dabei: Wenn Sie die Belehnung Ihres Wohneigentums erhöhen, spielt auch die Wertsteigerung eine Rolle, welche Ihr Objekt durch die Investitionen erfährt – oder durch die neue Marktsituation bereits erfahren hat: Je höher der Wert des Wohneigentums, desto höher auch die mögliche Belehnung.

Wann kann eine Hypothek erhöht werden?

Die Erhöhung einer Hypothek ist grundsätzlich immer möglich, wenn die Anforderungen des Finanzierungsinstituts erfüllt sind. Aber diese können ziemlich komplex sein, denn neben dem Verkehrswert des Eigenheims spielen auch die Tragbarkeit und das Alter der Kreditnehmenden eine Rolle. Nach dem Erreichen des AHV-Alters erlauben die Finanzierungsinstitute in den meisten Fällen nur noch eine Belehnung bis maximal 65% des Objektwerts. Eine 2. Hypothek ist dann nur noch in Ausnahmefällen möglich (zum Beispiel, wenn sehr viel Kapital vorhanden ist).

Wofür kann eine Hypothek erhöht werden?

Sie können die Hypothek erhöhen, wenn Sie Investitionen in Ihre Liegenschaft tätigen – zum Beispiel für Renovationen, Modernisierungen, Um- und Ausbauten. Auch bei energetischen Sanierungen (zum Beispiel Heizungsaustausch, Dämmung der Fassade und des Dachs, neue Fenster und Photovoltaik) ist die Aufstockung der Hypothek möglich. Dafür erhalten Sie sogar noch Subventionen von Bund und Kantonen.

Nicht bei allen Finanzierungsinstituten können sie die Hypothek auch für andere Investitionen erhöhen, als sogenannte zweckentfremdete Erhöhung der Hypothek: Zum Beispiel für den Kauf einer weiteren Liegenschaft oder wenn Sie sich ein neues Fahrzeug anschaffen, eine Ausbildung absolvieren möchten oder ein Darlehen oder einen Privatkredit zurückzahlen wollen. Dafür gelten strengere Anforderungen: Der Hypothekarbetrag muss in diesem Fall auch nach der Erhöhung im Rahmen der 1. Hypothek (max. 2/3 des Verkehrswerts der Immobilie) bleiben. Wenn diese Grenze überschritten wird, akzeptieren Finanzierungsinstitute nur Investitionen in die Liegenschaft als Grund für die Erhöhung. Auch dafür braucht es immer Offerten, Rechnungen oder Pläne zur Dokumentation.

Welches sind die Voraussetzungen für die Erhöhung der Hypothek?

Für das Aufstocken einer Hypothek gelten die gleichen Voraussetzungen wie für ordentliche Finanzierungsanfragen.

  1. Die Tragbarkeit muss gewährleistet sein. Das Finanzinstitut prüft, ob die Tragbarkeit auch nach der Erhöhung gegeben ist. Das ist dann gewährleistet, wenn Ihre Immobilienkosten (kalkulatorische Zinsen + Amortisation + Immobilien-Nebenkosten) einen Drittel Ihres Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
  2. Die Belehnung Ihres Eigenheims darf auch nach der Aufstockung nicht mehr als 80% betragen. Bei zweckentfremdeten Erhöhungen der Hypothek liegt die Grenze bei maximal 65%.

Beispiel

Vor der Erhöhung:

Ursprünglicher Wert der Immobilie Maximal mögliche Belehnung Effektive Belehnung
CHF 900´000 CHF 720´000 CHF 700´000

 

Nach der Erhöhung:

Heutiger Wert der Immobilie Maximal mögliche Belehnung Effektive Belehnung
CHF 1´000´000 CHF 800´000 CHF 750´000

 

Haushaltseinkommen:

Jahreslöhne gesamt Immobilienkosten* Anteil am Haushaltseinkommen
CHF 165´000 CHF 52´500 32,33%

 

*Immobilienkosten: 5% kalkulatorischer Zins = CHF 37´500 + Amortisation CHF 6´666 + Nebenkosten CHF 10´000 = CHF 54´166

Hier ist eine Erhöhung der Hypothek um CHF 50´000 möglich, weil der Marktwert der Immobilie auf CHF 1´000´000 gestiegen ist: Dadurch liegt eine Belehnung bis CHF 800´000 (80%) drin. Auch die Tragbarkeit ist erfüllt: Die Immobilienkosten betragen 32,83% des Haushaltseinkommens, also weniger als einen Drittel.

Kann ich den Wert der Immobilie durch Renovierungsmassnahmen steigern?

Ja, das kann sogar wichtig sein. Denn ohne regelmässigen Unterhalt und gelegentliche Renovationen veranschlagen die Finanzierungsinstitute jährlich einen Wertverlust von 1% für die Alterung und Abnutzung Ihres Eigenheims. Zudem sind Sie dem Finanzierungsinstitut gegenüber sogar verpflichtet, Ihre Immobilie in Schuss zu halten. Wenn also die Preise auf dem Immobilienmarkt nicht kontinuierlich steigen oder wenn Sie nicht regelmässig amortisieren, wird Ihr Finanzierungsspielraum immer kleiner. Wenn Sie dagegen sinnvoll in Ihr Wohneigentum investieren, steigt der Wert Ihrer Liegenschaft durch Renovierungs- und Modernisierungsmassnahmen. Und das schafft auch neues Finanzierungspotenzial.

Wichtig zu wissen: Generell unterscheiden Banken und sonstige Finanzinstitute zwischen zwei Arten von Renovationsmassnahmen:

  • Werterhaltende Massnahmen: Diese umfassen etwa Dachsanierungen, Heizungs- oder Geräteersatz oder die Renovation der Fassade. Bei werterhaltenden Massnahmen sind die Kreditgeber in Bezug auf die zu erfüllenden Kriterien strenger als bei wertvermehrenden Massnahmen.
  • Wertvermehrende Massnahmen: Dazu gehört zum Beispiel der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau einer Garage. Auch der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe kann unter Umständen als wertvermehrend taxiert werden.

Kann eine Hypothek auch nach der Pensionierung erhöht werden?

Grundsätzlich ja. Bei niedrigen Belehnungswerten ist das möglich. Oder auch, wenn Sie andere Sicherheiten ausweisen können (Eigenkapital, private Vorsorge oder Vermögenswerte). Die Anforderungen der Banken und Finanzierungsinstitute sind aber sehr hoch. Jede Finanzierung muss spätestens bis zur Pensionierung auf 65% reduziert sein.

Anträge auf eine Hypothekenerhöhung stellt man deshalb am besten vor dem 50. Geburtstag, spätestens aber mit 55 Jahren. Danach ziehen Finanzinstitute für die Tragbarkeitsrechnung bereits das voraussichtliche Renteneinkommen heran: Das kann eine Zusage erschweren.

Welche Risiken bringt das Aufstocken der Hypothek mit sich?

Wenn Sie Ihre Hypothek erhöhen wollen, nimmt das Finanzierungsinstitut in der Regel eine Neubewertung Ihres Wohneigentums vor. Das kann auch negative Folgen für Sie haben. Zwar erhöht sich der Wert einer Immobilie im Normalfall mit der Zeit, aber eben nicht immer. Falls der Verkehrswert Ihres Eigenheims seit der letzten Bewertung gesunken ist, sinkt auch die maximale Belehnungshöhe. Unter Umständen müssen Sie dann sogar Geld zurückzahlen. Denn liegt Ihre aktuelle Hypothek über dem maximalen Belehnungswert, lehnt das Finanzierungsinstitut eine Erhöhung ab und fordert stattdessen eine ausserordentliche Amortisation. Im Zweifelsfall sollten Sie deshalb Ihre Liegenschaft zuerst von neutraler Stelle bewerten lassen und gleichzeitig ihre finanzielle Situation unter die Lupe nehmen: Ihre Einkommenssituation sollte nämlich nicht schlechter sein als beim Kauf der Immobilie – denn die Tragbarkeit wird ebenfalls neu geprüft.

Beispiel

Alte Bewertung:

Ursprünglicher Wert der Immobilie Maximal mögliche Belehnung Effektive Belehnung
CHF 1´000´000 CHF 800´000 CHF 750´000

 

Neue Bewertung:

Heutiger Wert der Immobilie Maximal mögliche Belehnung Ausserordentliche Amortisation
CHF 900´000 CHF 720´000 CHF 700´000

 

Hier müssen Sie nach der Neubewertung der Immobilie CHF 30´000 zurückzahlen, weil die effektive Hypothekarschuld um diesen Betrag über dem heute maximal möglichen Belehnungswert liegt.

Kann ich meine Hypothek auch bei Valuu erhöhen?

Ja, seit November 2021 besteht auch bei Valuu die Möglichkeit, die geplante Erhöhung Ihrer Hypothek prüfen zu lassen. Dabei wird unterschieden, ob es sich um eine Investition in die Liegenschaft oder um eine zweckentfremdete Finanzierung, zum Beispiel für den Kauf einer weiteren Liegenschaft etc. handelt. Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Hypothek zu erhöhen? Unsere Fachexpert:innen beraten Sie gerne kostenlos.

FAQ

Braucht es für die Erhöhung der Hypothek einen neuen Schuldbrief?

Das ist durchaus möglich: Ein neuer Schuldbrief ist dann nötig, wenn die Hypothek nach Erhöhung, die in den bestehenden Schuldbriefen festgehaltene Pfandsumme übersteigt. Prüfen Sie also vor der Erhöhung Ihrer Hypothek, wie hoch die gesamte Pfandsumme ihrer Schuldbriefe ist. Denn die Notariatskosten für einen neuen Schuldbrief sind nicht zu unterschätzen. Die Pfandsumme kann durchaus höher sein als Ihre aktuelle Fremdfinanzierung. Zum Beispiel, wenn Sie einen Teil der aufgenommenen Hypothek bereits amortisiert haben.

Wie kalkuliere ich die künftige finanzielle Belastung?

Bei einer Erhöhung der Hypothek sollten Sie künftige Einkommensminderungen einkalkulieren. Wenn Sie zum Beispiel jetzt schon wissen, dass Sie ihr Pensum in den nächsten Jahren reduzieren möchten, sollten Sie das in die Tragbarkeitsberechnung einbeziehen. Idealerweise machen Sie Tragbarkeitsberechnungen für die aktuelle und für die künftige Belastung.

Kann man eine zweite Hypothek aufnehmen?

Ja. Grundsätzlich erlauben Banken und Finanzierungsinstitute eine Belehnung bis maximal 80% des Verkehrswerts Ihres Eigenheims. Alles, was über 65% liegt, wird als 2. Hypothek vergeben. Für diese besteht eine Amortisationspflicht. Achtung: Bei der 2. Hypothek können bei manchen Finanzinstituten höhere Hypothekarzinsen anfallen. Nicht so bei Valuu. Auf der Plattform profitieren Sie immer von günstigen Zinsen in gleicher Höhe für die 1. und die 2. Hypothek.

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