Bei vorzeitiger Auflösung von Hypotheken droht die Vorfälligkeitsentschädigung

17.08.2022 Eye Icon ca. 5 Minuten

Wer eine Hypothek vor dem vereinbarten Termin auflösen will, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese kann je nach Zins sehr hoch ausfallen. Es gibt jedoch Finanzinstitute, bei denen jederzeit ein kostenloser Ausstieg möglich ist. Oder Sie nehmen Ihre Hypothek einfach mit.

Gründe für die Auflösung einer Festhypothek gibt es viele: Eine Änderung der Einkommensverhältnisse, Arbeitslosigkeit, ein Wechsel des Arbeitsortes, eine Scheidung oder der Tod des Lebenspartners können dazu führen, dass man eine Liegenschaft verkaufen muss. Wenn Sie in dieser Situation gezwungen sind, Ihre Festhypotheken vorzeitig aufzulösen, kann das schnell ins Geld gehen. 

Wann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wenn Sie eine Festhypothek vorzeitig auflösen, berechnet das kreditgebende Institut die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagesatz: Das Finanzinstitut schaut also, zu welchen Konditionen es die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegen kann. Und wenn es dort weniger Zins erhält, stellt es Ihnen diesen Verlust in Rechnung. Diese Zinsdifferenz nennt man auch Vorfälligkeitszinsen, und die so berechnete «Schadensumme» heisst Vorfälligkeitsentschädigung oder «Penalty».

Wie wird sie berechnet?

Falls Sie eine 10-jährige Festhypothek zu 3% aufgenommen haben und nach sieben Jahren gezwungen sind, Ihr Haus zu verkaufen, müssen Sie unter Umständen auch die Festhypothek auflösen (sofern Sie diese nicht an den Käufer oder die Käuferin der Immobilie weitergeben können).
 
Falls Ihr Kreditgeber während der 3-jährigen Restlaufzeit am Kapitalmarkt einen Refinanzierungszins von 1% in Kauf nehmen muss, beträgt sein Verlust pro Jahr 2%. Bei einer Festhypothek von CHF 400'000.- sind das insgesamt CHF 24'000.-.
 
Wichtig dabei: In den letzten Jahren war der Wiederanlagesatz negativ. Diese Negativzinsen werden meistens auch Ihnen als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer belastet. Die meisten Kreditinstitute legen zudem nicht offen, zu welchem Zins sie das Geld wieder anlegen können und rechnen meist eine zusätzliche Marge mit ein. Dazu kommen dann auch noch Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren. Deshalb lohnt es sich in den meisten Fällen, eine genaue Abrechnung zu verlangen und mit dem Finanzinstitut über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln. Es gibt in einigen Kantonen sogar Gerichtsentscheide, die es den Kreditgebern nicht erlaubten, beim Wiederanlagesatz Negativzinsen geltend zu machen.

Rechnungsbeispiel

Hypothekarsumme CHF 400’000.–
Zinssatz der Festhypothek (10 Jahre) 3%
Zinssatz Wiederanlage am Kapitalmarkt 1%
Differenz für die Bank –2%
Differenz für 3 Jahre Restlaufzeit –6%
Entschädigung für die Bank CHF 24’000.–

Beispielrechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Zins höher als Wiederanlage.

Wann lohnt sich der vorzeitige Ausstieg?

Trotzdem kann sich ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek lohnen. Dann nämlich, wenn das Sparpotenzial der neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Als Faustregel gilt: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1,5% und einer Restlaufzeit von über einem Jahr lohnt sich der vorzeitige Ausstieg. Ihr Sparpotenzial beim Wechsel Ihrer Hypothek mit Valuu berechnen Sie schnell und einfach mit unserem Rechner.
 

Hypothek vorzeitig auflösen: das sind die Alternativen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek mit drohender Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern:

  • Sie übertragen die laufende Festhypothek auf den Käufer oder die Käuferin Ihres Hauses. Damit muss neben dem kreditgebenden Institut auch die Käuferschaft einverstanden sein. Falls diese eine günstigere Hypothek abschliessen könnte, können Sie ihr für die Zinsdifferenz eine Entschädigung anbieten – und fahren damit immer noch besser, als wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  • Falls Sie gleichzeitig eine neue Liegenschaft kaufen, können Sie die bestehende Hypothek auf das neue Objekt übertragen. Herausfordernd ist hier meist ein Zeit- und Finanzierungsunterschied zwischen Verkauf und Kauf: Zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren oder die Finanzierung zu erhöhen, scheitert in der Regel an der Tragbarkeit.
  • Sie wählen beim Abschluss Ihrer Festhypothek einen Kreditgeber aus, der im Falle eines Ausstiegs keine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. Es gibt Finanzinstitute, bei denen jederzeit ein kostenloser Ausstieg möglich ist, selbst wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Andere bieten einen kostenlosen Ausstieg beim Verkauf des Hauses an oder verlangen dafür eine Pauschalgebühr (zum Beispiel CHF 1000.–). Valuu macht deshalb bei den Angeboten immer transparent, wie die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt ist.
     

FAQ

Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung sein?

Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht im Prinzip der «Schadensumme», die das kreditgebende Institut für die Restlaufzeit der Festhypothek erleidet. Sie ist also so hoch wie die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagezins am Kapitalmarkt. Dazu kommen noch Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren. Die Krux dabei: Einige Finanzinstitute machen diese Rechnung nicht transparent. Zudem ist vor dem Gesetz nicht klar, ob die Kreditgeber auch Negativzinsen in Rechnung stellen dürfen.

Wie hoch fallen die Vorfälligkeitszinsen aus?

Die Vorfälligkeitszinsen sind die «Schadenzinsen», die der Kreditgeber durch die Auflösung der Hypothek erleidet: Es ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagezins am Kapitalmarkt.

Lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus der Hypothek?

In einem tiefen Zinsumfeld kann es sich lohnen, den laufenden Hypothekarvertrag trotz Strafzahlung aufzulösen. Dann nämlich, wenn das Sparpotenzial der neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Als Faustregel gilt: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1,5 % und einer Restlaufzeit von über einem Jahr lohnt sich der vorzeitige Ausstieg. Eine genaue Berechnung ist aber in jedem Fall erforderlich. Eine Kontaktaufnahme mit dem Finanzinstitut, bei dem Sie den bestehenden Hypothekarvertrag abgeschlossen haben, ist sinnvoll: Am besten besprechen und verhandeln Sie die Konditionen eines Ausstiegs.

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen?

Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert: Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen, dürfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert immerhin den steuerbaren Verkaufsgewinn, sofern es einen solchen gibt. Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek beim gleichen Finanzinstitut ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abzugsfähig im Einkommen. Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek bei einem anderen Finanzinstitut gilt sie hingegen als Schadenersatz und ist nicht abzugsfähig.

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